Si firmaste un contrato de compraventa o unas arras y el vendedor «ya no vende», o ha encontrado a alguien que paga más, no estás pidiendo un favor: tienes un contrato perfecto y la ley te deja elegir entre obligarle a cumplir o resolver y cobrar todos los daños (art. 1124 CC). Obligarle a cumplir significa que un juez firma la escritura por él (art. 708 LEC) y que, mientras tanto, nadie puede comprar la casa sin enterarse de tu demanda (anotación preventiva, art. 42.1 LH). La única excepción es que las arras fueran penitenciales y él te devuelva el doble. Aquí tienes las cuatro situaciones, los pasos en orden y los plazos.
Primero: qué firmaste
| Lo que hay | Puedes exigir la casa | Puedes exigir dinero |
|---|---|---|
| Arras penitenciales (art. 1454, pactadas expresamente) | No: el vendedor puede desistir devolviendo el doble. | El doble de la señal, y nada más (salvo que ya se hubiera empezado a cumplir el contrato). |
| Arras confirmatorias o «señal» sin más, contrato privado de compraventa | Sí: cumplimiento forzoso y otorgamiento judicial de la escritura. | O, si prefieres, resolución con devolución de lo pagado y todos los daños (art. 1124 CC). |
| Arras penales / cláusula penal | Sí, salvo que se reservara expresamente al vendedor la facultad de liberarse pagando la pena (art. 1153 CC). | La pena pactada, que sustituye a los daños salvo que se pactara otra cosa (art. 1152 CC); pena y cumplimiento a la vez, solo si el contrato lo permite (art. 1153 CC). |
| Opción de compra ejercitada en plazo | Sí: ejercitada la opción, la compraventa queda perfeccionada. | Alternativamente, daños. |
| Reserva solo con la inmobiliaria | No, si el dueño no la firmó ni apoderó a la agencia. | Devolución de lo entregado y, si la agencia se atribuyó facultades que no tenía, daños contra la agencia. |
Las cuatro situaciones y qué hacer en cada una
1. Dice que no vende, y la casa sigue a su nombre. Requerimiento fehaciente (burofax con certificación de texto o acta notarial) fijando día, hora y notaría para escriturar, con el precio disponible (cheque bancario o transferencia preparada) y advertencia de que, si no acude, demandarás el cumplimiento. Ese requerimiento es la prueba de que tú cumpliste y él no; para que sirva además como intento de negociación previo exigido desde 2025, tiene que invitarle a negociar sobre lo mismo que vas a demandar y debes poder probar que lo recibió (arts. 5 y 10.2 de la Ley Orgánica 1/2025). Si no acude: demanda de cumplimiento con petición de anotación preventiva en el Registro (art. 42.1 LH) y, en su día, sentencia que condena a otorgar la escritura; si sigue sin firmar, la firma el juez (art. 708 LEC) y tú consignas el precio.
2. Ha vendido a otro que ya ha inscrito. Si el segundo comprador es de buena fe y ha inscrito, la casa es suya (arts. 1473 CC y 34 LH). Te queda la resolución contra el vendedor con todos los daños: la diferencia de precio con una casa equivalente, los gastos de la operación frustrada (tasación, notaría, hipoteca), los alquileres mientras tanto. Si el segundo comprador sabía de tu contrato, puedes ir también contra él. → Doble venta: quién se queda la casa
3. Quiere vender pero «más caro» o con nuevas condiciones. No estás obligado a renegociar. Si aceptas, que sea por escrito y con fecha esencial; si no, requerimiento y demanda de cumplimiento. Cuidado con los pagos «en negro» que a veces se piden para «compensar»: además de ilegales, te dejan sin prueba.
4. Escrituró pero no entrega las llaves. Ya eres dueño (art. 1462 CC): puedes exigir la entrega y, si sigue dentro, desahucio por precario (art. 250.1.2.º LEC), más los daños por cada día. Si pactasteis que se quedara unos días, se aplica lo pactado y la penalización.
Cuánto se recupera si eliges resolver
Lo pagado con intereses legales desde que lo pagaste, los gastos en que incurriste por el contrato (tasación, comisiones de estudio, notaría, gestoría, mudanza contratada) y el daño de mercado: la diferencia entre el precio pactado y lo que te cuesta una casa equivalente hoy, si la pruebas con tasación o con la compra efectiva. Si había cláusula penal, la pena (moderable si el incumplimiento fue parcial, art. 1154 CC) y, según se pactara, los daños que la excedan.
Cuatro errores que regalan la casa al vendedor: ① no tener el precio disponible cuando requieres: si tú tampoco puedes cumplir, no puedes exigir; ② esperar «a ver si se lo piensa» sin anotar la demanda: mientras tanto vende a otro que inscribe; ③ aceptar la devolución de la señal «para no tener problemas»: cobrar la señal cierra el contrato; ④ demandar solo daños cuando querías la casa: la elección del art. 1124 se hace una vez.
La semana que el vendedor se echa atrás: ① reúne contrato, justificantes de pago, mensajes y correos; ② prepara la prueba de que puedes pagar (certificado bancario, FEIN de la hipoteca); ③ requerimiento fehaciente con fecha, hora y notaría, a todos los vendedores; ④ nota simple para comprobar que no ha vendido ni hipotecado; ⑤ si no acude, demanda de cumplimiento con anotación preventiva pedida como medida cautelar en el mismo escrito.
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Continúa tu historia
→ Qué arras firmaste y qué permiten
→ Si ya ha vendido a otro
→ Las cláusulas que evitan llegar aquí (fecha esencial, penalización)
→ Cuando el que se echa atrás es el vendedor de un chollo de inversión
Preguntas que nos hacéis cada semana
¿Cuánto tarda un juicio para obligar a escriturar?
No hay un plazo legal: depende de la carga de la sección civil del Tribunal de Instancia que lo lleve. La anotación preventiva protege la casa durante todo ese tiempo.
El vendedor es una herencia y uno de los herederos no firmó el contrato. ¿Puedo exigirlo?
No frente a quien no firmó: la venta de una cosa común exige el consentimiento de todos los comuneros. Puedes reclamar daños a los que firmaron por prometer lo que no podían entregar.
¿Y si el vendedor está casado y su cónyuge no firmó?
Si la casa es ganancial o es la vivienda familiar, el cónyuge que no consintió puede anular la venta (arts. 1377, 1320 y 1322 CC). Contra el vendedor tendrás daños; la casa, probablemente no.
¿Puedo ir a la policía?
No es un asunto penal, salvo que el vendedor cobrara sabiendo que no podía vender (estafa). Es un pleito civil, y se gana con papeles.
Marco legal: arts. 1124, 1101, 1106-1108, 1152-1155, 1450, 1454, 1462, 1473 y 1504 CC · arts. 1279-1280 CC y art. 708 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (condena a emitir una declaración de voluntad: otorgamiento judicial de la escritura) · art. 42.1 de la Ley Hipotecaria y arts. 721 y ss. LEC (anotación preventiva de demanda como medida cautelar) · art. 34 LH · art. 250.1.2.º LEC (precario) · arts. 1320 y 1322 CC · art. 5 de la Ley Orgánica 1/2025 · doctrina de la Sala Primera del Tribunal Supremo sobre la facultad de opción del art. 1124 y sobre las arras penitenciales como excepción. Revisado octubre 2026.