Cuando compras una vivienda usada, la heredas o te la donan, la base del impuesto es el valor de referencia del Catastro, salvo que el precio o el valor que declares sea mayor (art. 10 del texto refundido del ITP-AJD y art. 9 de la Ley del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones). Solo puedes discutirlo pidiendo la rectificación de tu autoliquidación o recurriendo la liquidación, y la Administración resuelve con un informe vinculante del Catastro. Si no hay valor de referencia, la comunidad autónoma puede comprobar el valor, pero el Supremo le exige motivarlo y valorar ese inmueble.
Qué es el valor de referencia y en qué impuestos cuenta
Lo fija cada año el Catastro con los precios de compraventa que comunican los notarios, con el límite del valor de mercado (disposición final tercera de la Ley del Catastro), y aplicando un factor de minoración de 0,9 (Orden HFP/1104/2021). No es el valor catastral del IBI. El Catastro publica valores de referencia desde el ejercicio 2022, y la Ley 11/2021 los convirtió en base mínima de dos impuestos:
| Operación | Base del impuesto | Si el inmueble no tiene valor de referencia |
|---|---|---|
| Compra de vivienda usada (Transmisiones Patrimoniales) | El mayor entre el valor de referencia, el precio y el valor declarado (art. 10.2 TRITP) | El mayor entre el valor declarado, el precio y el valor de mercado, sin perjuicio de la comprobación |
| Herencia o donación (Sucesiones y Donaciones) | El mayor entre el valor de referencia y el valor declarado (art. 9.3 de la Ley del ISD) | El mayor entre el valor declarado y el valor de mercado, sin perjuicio de la comprobación |
En una herencia o donación, además, ese valor será tu valor de adquisición cuando vendas, porque el IRPF lo toma de las normas del Impuesto sobre Sucesiones, sin pasar del de mercado (art. 36 de la Ley del IRPF).
Cómo consultarlo
En la sede electrónica del Catastro, apartado «Valor de referencia», con certificado electrónico, DNI electrónico o Cl@ve. Allí están la consulta por inmueble, los mapas de valores y los informes de mercado; los de 2027 se publicaron el 25 de septiembre de 2026. Cuenta el vigente el día del devengo: el de la compra o la donación y, en una herencia, el del fallecimiento (art. 49 TRITP y art. 24 de la Ley del ISD).
Si no hay valor de referencia, puedes pedir a tu comunidad, antes de comprar o vender, que te informe del valor fiscal; esa información la vincula tres meses (art. 90 de la Ley General Tributaria).
Cómo impugnarlo: rectificación o recurso con informe del Catastro
El valor de referencia de tu vivienda no se recurre por separado: solo puede discutirse al recurrir la liquidación o al pedir la rectificación de tu autoliquidación (art. 10.3 TRITP y art. 9.4 de la Ley del ISD). El Tribunal Constitucional lo declaró constitucional precisamente porque admite prueba en contrario: puedes acreditar un valor distinto sin límite de pruebas, dictámenes periciales incluidos (STC 13/2026, de 12 de febrero, BOE de 19-3-2026). La oficina tributaria debe pedir entonces un informe preceptivo y vinculante al Catastro, que ratifica o corrige el valor y debe motivarlo (art. 10.4 TRITP y art. 9.5 de la Ley del ISD).
| Situación | Cómo reaccionas | Plazo |
|---|---|---|
| Autoliquidaste con el valor de referencia y crees que es excesivo | Pides la rectificación de la autoliquidación y aportas prueba del valor real | Mientras no prescriba tu derecho a la devolución: cuatro años (art. 66 LGT) |
| Declaraste menos y te notifican una liquidación | Recurso de reposición o reclamación económico-administrativa | Un mes desde la notificación (arts. 223 y 235 LGT) |
| Quieres discutir la resolución anual del Catastro | Recurso de reposición o reclamación económico-administrativa | Un mes desde su publicación (disposición final tercera) |
La prueba útil es la que explica por qué tu vivienda vale menos que la media de su zona: una tasación, un informe pericial o fotografías del estado de conservación y de los defectos. El Supremo ha admitido un recurso de casación para decidir si el valor de referencia es siempre la base del impuesto o una presunción que puede desmontarse con informes periciales (auto de 29 de abril de 2026, recurso 8442/2024); a octubre de 2026 no consta sentencia.
Una liquidación que no recurres en un mes queda firme, y ya no podrás discutir el valor por esa vía. La rectificación de tu autoliquidación, en cambio, puede pedirse mientras no haya prescrito tu derecho a la devolución.
Si no hay valor de referencia: la comprobación de valores
La comunidad autónoma puede comprobar el valor declarado con los medios del art. 57 de la Ley General Tributaria, como coeficientes sobre el valor catastral, precios medios, dictamen de peritos o la tasación de la hipoteca, notificándote una propuesta motivada (art. 134). Cada comunidad aplica sus criterios: revisa los de la tuya en impuestos y urbanismo por comunidades.
Para el Supremo, multiplicar el valor catastral por un coeficiente no basta sin comprobar el inmueble concreto, no tienes que demostrar que el precio declarado es el real y la tasación pericial contradictoria es una facultad, no una carga (SSTS de 23 de mayo de 2018, recursos 1880/2017 y 4202/2017). La Administración debe explicar por qué abre la comprobación (STS 75/2023, de 23 de enero, recurso 1381/2021), aunque basta una diferencia relevante con la tasación hipotecaria (STS de 4 de diciembre de 2024, recurso 2810/2023). Y si valora con un perito, este debe visitar el exterior y el interior de la vivienda, salvo justificación excepcional (STS de 16 de julio de 2026, recurso 6851/2024).
La tasación pericial contradictoria
Corrige las comprobaciones hechas con los medios del art. 57; para el valor de referencia está el informe del Catastro. Se pide en el plazo del primer recurso contra la liquidación y suspende su ejecución. Si la valoración de tu perito no se aleja de la de la Administración más de 120.000 € y del 10 %, vale la tuya; si se aleja más, decide un perito tercero, cuyos honorarios pagas tú si su valor supera en más de un 20 % el declarado (art. 135 LGT).
Lo práctico: antes de firmar, consulta el valor de referencia y calcula el impuesto con él. Si la vivienda está peor que la media, encarga antes una tasación con fotografías para pedir la rectificación.
Preguntas que nos hacéis cada semana
¿El valor de referencia es lo mismo que el valor catastral?
No. El valor catastral es la base del IBI; el de referencia se calcula con precios de mercado y sirve para Transmisiones y para Sucesiones y Donaciones.
Compré por debajo del valor de referencia porque la casa necesitaba reforma. ¿Pago por el valor de referencia?
Sí. Si crees que excede el valor real, paga y pide la rectificación con una tasación; el Catastro tendrá que ratificarlo o corregirlo.
¿Afecta a la plusvalía municipal?
No directamente: se calcula con el valor catastral del suelo o con la ganancia real. En ese segundo cálculo, si heredaste o te donaron la casa, cuenta el valor declarado en Sucesiones y Donaciones (arts. 104.5 y 107 de la Ley de Haciendas Locales).
Me comprobaron el valor de una herencia multiplicando el valor catastral por un coeficiente. ¿Puedo recurrir?
Sí. Según el Supremo, ese método por sí solo no basta: la Administración debe motivar la comprobación y analizar el inmueble concreto.
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Marco legal: STC 13/2026, de 12 de febrero · arts. 10 y 49 del texto refundido de la Ley del ITP-AJD · arts. 9 y 24 de la Ley 29/1987, del ISD · disposición final tercera del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario · Ley 11/2021 · Orden HFP/1104/2021 · arts. 57, 66, 90, 134, 135, 223 y 235 de la Ley General Tributaria · art. 36 de la Ley del IRPF · arts. 104 y 107 de la Ley de Haciendas Locales · SSTS (Sala 3.ª) de 23-5-2018 (recursos 1880/2017 y 4202/2017), 75/2023, de 23 de enero (recurso 1381/2021), de 4-12-2024 (recurso 2810/2023) y de 16-7-2026 (recurso 6851/2024) · ATS de 29-4-2026 (recurso 8442/2024). Contenido revisado por el equipo jurídico de The Juris · octubre de 2026.