⚠ Decretos de vivienda de octubre de 2026
El Real Decreto-ley 29/2026 (BOE de 7 de octubre de 2026) se aplica desde el 8 de octubre de 2026, y el Real Decreto-ley 28/2026, sobre la renovación de los contratos, desde el 15 de noviembre de 2026. Los dos están pendientes de convalidación por la Diputación Permanente del Congreso; si no se convalidan, decaen. Esto cambia respecto a lo que explica esta página:
- Compras por fondos y grandes tenedores: desde el 8-10-2026 y hasta el 31-12-2030, los fondos que compran vivienda o hipotecas impagadas muy por debajo de su valor y las empresas que sean grandes tenedores no pueden adquirir viviendas gratis ni por menos del 70 % de su valor de mercado (fijado por una tasadora homologada independiente), salvo destino social o asequible y otras excepciones. Ahora incluye también las adjudicaciones en subastas y ejecuciones, salvo entidades adheridas a un Código de Buenas Prácticas que aún no se ha aprobado. No afecta a lo escriturado antes del 8-10-2026.
- IRPF del casero: nuevas reducciones del rendimiento del alquiler (del 15 % al 100 % según la renta y el inquilino) para los contratos firmados desde el 1-12-2026; los anteriores conservan las suyas. Desde 2027 cambia la imputación de rentas de los inmuebles no alquilados y se fija un rendimiento mínimo si alquilas a familiares.
- Pisos vacíos: desde el IBI de 2027, recargos municipales por viviendas vacías más de dos años sin causa justificada (fuera de zonas tensionadas, solo para titulares de cuatro o más viviendas), y exención en el IRPF si vendes a la Administración una vivienda vacía hasta el 31-12-2027.
Todo, punto por punto, y desde cuándo se aplica cada medida →
Antes de comprar un piso para alquilarlo hay que revisar cuatro cosas que no salen en el anuncio: lo que dice el Registro, las deudas que viajan con la vivienda, quién la ocupa y qué impuesto vas a pagar. Después hay que hacer números con todos los costes. Un piso con un 6 % de rentabilidad bruta puede quedarse por debajo del 4 % neto al sumar impuestos, gastos anuales y un mes sin inquilino.
Qué cambia cuando compras para alquilar
Los pasos son los mismos que si compras para vivir (los tienes en comprar casa paso a paso). Lo que cambia es lo que te juegas: no puedes usar las ventajas fiscales de la vivienda habitual, y cada euro de más o cada mes vacío sale de tu rentabilidad. Mientras no esté alquilado, además, tributas en el IRPF por una renta imputada: el 2 % del valor catastral, o el 1,1 % si los valores del municipio se revisaron en los diez años anteriores, en proporción a los días en que esté vacío (art. 85 de la Ley del IRPF).
Dos situaciones tienen guía propia: el piso con inquilino dentro (comprar un piso con inquilino) y el ocupado sin título (comprar un piso okupado).
La revisión jurídica antes de dar la señal
Todo esto se mira antes de firmar las arras: si algo sale mal después, salir del contrato puede costarte la señal (arras e incumplimiento).
| Qué revisar | Dónde se ve | Por qué importa al inversor |
|---|---|---|
| Titular, cargas, hipotecas y embargos | Nota simple del Registro de la Propiedad (puedes pedirla a cualquier registrador, art. 222.8 de la Ley Hipotecaria) | La hipoteca sigue a la finca aunque cambie el dueño (art. 104 LH). La nota es solo informativa (art. 222.5 LH): pide una actualizada antes de firmar. Cómo leer una nota simple |
| Deudas con la comunidad | Certificado del secretario de la comunidad | La vivienda responde de lo que debía el anterior dueño del año de la compra y los tres anteriores (art. 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal); sin certificado no se firma la escritura, salvo que lo exoneres. El IBI pendiente también sigue al inmueble (art. 64 de la Ley de Haciendas Locales) |
| Derramas aprobadas | Actas de las últimas juntas | Si hay obras acordadas y no pagadas, pacta en el contrato quién las asume |
| Inquilino u ocupante | Visita, contrato de alquiler y declaración del vendedor | Si hay contrato, el comprador se subroga en él (art. 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, LAU). Si la vivienda no está alquilada, el vendedor lo declara en la escritura (art. 25.5 LAU) |
| Certificado de eficiencia energética | Registro autonómico de certificados | Es obligatorio para vender y para alquilar a un nuevo inquilino, y la etiqueta debe figurar en el anuncio (arts. 3 y 15 del RD 390/2021) |
| Cédula o licencia de primera ocupación | Ayuntamiento o comunidad autónoma | Cada comunidad tiene su régimen. En Cataluña, por ejemplo, los notarios la exigen en las ventas, con excepciones (art. 132 de la Ley 18/2007) |
Lo que cuesta comprar: el impuesto depende de quién vende y de dónde está el piso
Si compras una vivienda de segunda mano, a un particular o a una empresa, pagas el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). El tipo lo fija cada comunidad autónoma (art. 49 de la Ley 22/2009) y la base es como mínimo el valor de referencia del Catastro (art. 10.2 del texto refundido del impuesto, TRLITPAJD); qué hacer si el valor de referencia es alto. El plazo general para pagarlo es de treinta días hábiles desde la escritura (art. 102 del reglamento), aunque las comunidades pueden regular su propia gestión.
Si compras una vivienda nueva al promotor, pagas IVA al 10 % (art. 91.Uno.1.7.º de la Ley del IVA, que incluye hasta dos plazas de garaje vendidas a la vez) y, además, Actos Jurídicos Documentados por la escritura, también al tipo de tu comunidad (art. 31.2 TRLITPAJD). Si el promotor ha tenido la vivienda alquilada dos años o más, ya no es primera entrega (art. 20.Uno.22.º de la Ley del IVA) y pagarás ITP. Notaría, Registro y, si la hay, gestoría se suman a la factura; la plusvalía municipal la paga el vendedor, salvo que sea un no residente persona física, en cuyo caso la ingresas tú como sustituto (art. 106 de la Ley de Haciendas Locales). Gastos e impuestos de la compra.
No generalices el ITP. Tipos, bonificaciones y plazos cambian por comunidad. Pide el cálculo con la normativa de la comunidad donde está el piso antes de cerrar el precio. Y si compras a un banco o a una empresa una vivienda usada, no podrás pagar IVA en lugar de ITP: la renuncia a la exención solo cabe cuando el comprador es empresario con derecho a deducir el IVA (art. 20.Dos de la Ley del IVA), y alquilar una vivienda es una operación exenta que no da ese derecho.
Rentabilidad bruta y neta: un ejemplo calculado
Ejemplo (cálculo propio, con supuestos marcados): piso de segunda mano por 180.000 €, en una comunidad cuyo ITP supongamos del 7 %, alquilado por 900 € al mes.
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Precio | 180.000 € |
| ITP (supuesto del 7 %) | 12.600 € |
| Notaría, Registro y gestoría (supuesto) | 2.500 € |
| Inversión total | 195.100 € |
| Renta anual (900 × 12) | 10.800 € |
| Rentabilidad bruta sobre el precio | 6,00 % |
| Rentabilidad bruta sobre la inversión total | 5,54 % |
| Gastos anuales supuestos: comunidad 1.100, IBI 450, seguro 300, mantenimiento 600 | 2.450 € |
| Rentabilidad neta antes de impuestos (8.350 / 195.100) | 4,28 % |
| Con un mes vacío al año (7.450 / 195.100) | 3,82 % |
Falta el IRPF del alquiler: puedes deducir los gastos y amortizar hasta el 3 % anual del mayor entre coste de adquisición y valor catastral, sin el suelo (art. 14 del Reglamento del IRPF). Las reducciones están en impuestos del casero, y la financiación, en hipoteca para invertir.
Antes de la señal, pide por escrito: nota simple del día; certificado de deudas y actas de la comunidad; último recibo del IBI; contrato de alquiler y justificante de la fianza depositada, si hay inquilino; certificado energético registrado; y el cálculo del ITP con el valor de referencia. Con eso rehaces la tabla con datos reales.
Preguntas que nos hacéis cada semana
¿Qué rentabilidad debo comparar?
La neta sobre lo que desembolsas: precio, impuestos y gastos de compra, menos gastos anuales y algún mes sin inquilino.
¿Puedo pagar IVA en vez de ITP para deducírmelo después?
No si compras una vivienda usada para alquilarla como vivienda. Ese alquiler está exento de IVA y no te da derecho a deducir, que es el requisito para que el vendedor renuncie a la exención (art. 20.Dos de la Ley del IVA).
Si el anterior dueño debía cuotas de comunidad, ¿las pago yo?
La vivienda responde de lo que debía de la parte vencida del año de la compra y de los tres años anteriores (art. 9.1.e LPH). Por eso hay que exigir el certificado de deudas antes de firmar y descontar lo pendiente del precio.
¿Y si el piso se queda vacío entre un inquilino y otro?
Esos días tributas por renta imputada (art. 85 LIRPF), en proporción al tiempo en que no ha estado alquilado. Por eso conviene tener firmado el siguiente contrato antes de que termine el anterior.
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Continúa tu historia
→ Comprar un piso con inquilino dentro
→ Fiscalidad del inversor inmobiliario
→ Poner el piso en alquiler
→ Comprar, reformar y alquilar o vender
→ Vicios ocultos en una compra para invertir
Marco legal: art. 104 y 222 LH · art. 9.1.e LPH · arts. 14 y 25.5 LAU · art. 64 y 106 TRLRHL · arts. 10.2 y 31.2 TRLITPAJD · art. 49 Ley 22/2009 · arts. 20 y 91 Ley 37/1992 (IVA) · art. 85 LIRPF · art. 14 RIRPF · RD 390/2021. Contenido revisado por el equipo jurídico de The Juris · octubre de 2026.