Si eres persona física y la hipoteca recae sobre un inmueble residencial, te protege la Ley 5/2019 de crédito inmobiliario aunque compres para alquilar: diez días para estudiar la oferta, visita al notario, comisiones de amortización limitadas y vencimiento anticipado solo con impagos importantes. Si compras un local o la hipoteca la firma una sociedad, en general quedas fuera. En el IRPF, los intereses se deducen del alquiler, junto con las reparaciones, hasta el importe de la renta cobrada.
¿Te protege la Ley 5/2019?
La ley se aplica a los préstamos de prestamistas profesionales cuando el prestatario, el fiador o el garante es una persona física y el préstamo está garantizado con hipoteca sobre un inmueble de uso residencial, incluidos trasteros y garajes (art. 2.1.a de la Ley 5/2019). Esta letra no exige que seas consumidor, así que también cubre al particular que compra un piso para alquilarlo. La letra b) añade los préstamos para comprar terrenos o inmuebles, pero solo si el prestatario o el garante es consumidor.
| Situación | ¿Se aplica la Ley 5/2019? | Por qué |
|---|---|---|
| Persona física, hipoteca sobre el piso que compra para alquilar | Sí | Art. 2.1.a: persona física y garantía residencial |
| Persona física, hipoteca sobre su vivienda habitual para comprar otra de inversión | Sí | La garantía es residencial |
| Persona física, hipoteca sobre un local o una nave | Solo si actúa como consumidor | Art. 2.1.b |
| Sociedad prestataria con fiador persona física | Sí, si la garantía es residencial | Art. 2.1: basta que el fiador o garante sea persona física |
| Sociedad sin fiadores personas físicas | No | Fuera del art. 2.1 |
Si quedas fuera, siguen aplicándose las normas generales de contratación y transparencia bancaria. Para saber si actúas como consumidor, mira consumidor o no frente al banco.
Lo que la ley te garantiza al firmar
- Diez días naturales como mínimo para estudiar la Ficha Europea de Información Normalizada, la Ficha de Advertencias Estandarizadas y el proyecto de contrato (art. 14.1), y una visita previa al notario que elijas.
- Gastos repartidos por ley: tasación a tu cargo; gestoría, notaría de la escritura e inscripción, a cargo del banco (art. 14.1.e). El impuesto de actos jurídicos documentados de la hipoteca lo paga el prestamista (art. 29 del texto refundido de la Ley del ITP y AJD).
- Sin cláusula suelo en el tipo variable, y el interés no puede ser negativo (art. 21.3 y 21.4).
- Comisión por amortizar antes limitada a la pérdida financiera del banco con topes: en variable, 0,15 % en los cinco primeros años o 0,25 % en los tres primeros; en fijo, 2 % en los diez primeros años y 1,5 % después (art. 23).
- Vencimiento anticipado solo si debes cuotas que sumen el 3 % del capital (o doce cuotas) en la primera mitad del plazo, o el 7 % (o quince cuotas) en la segunda, y tras un requerimiento con un mes para pagar (art. 24).
Cuánto te prestan
La Ley 5/2019 no fija un porcentaje máximo de financiación. Obliga al banco a evaluar en profundidad tu solvencia (empleo, ingresos presentes y previsibles, ahorro, gastos y deudas) y le prohíbe basarla sobre todo en que el valor del inmueble supere el préstamo o vaya a subir (art. 11.1 y 11.3). Cuánto financia lo decide cada entidad con su política de riesgos. Para los gastos e impuestos de la compra, que no se financian con el precio, mira comprar una vivienda para invertir.
Los intereses en tu declaración
Los intereses y demás gastos de financiación del capital invertido en comprar o mejorar el inmueble alquilado son deducibles del rendimiento del alquiler (art. 23.1.a.1.º LIRPF). Lo que cuenta es el destino del dinero: si hipotecas tu vivienda habitual para comprar el piso que alquilas, los intereses se deducen del alquiler de ese piso (consulta vinculante DGT V1671-21).
Hay dos límites. Intereses y gastos de reparación y conservación juntos no pueden superar la renta cobrada por ese inmueble en el año; el exceso se deduce en los cuatro años siguientes. Y la AEAT solo admite los intereses de los días en que el piso ha estado alquilado: los anteriores al contrato no se deducen.
Ejemplo calculado. Cobras 9.600 € de alquiler, pagas 6.000 € de intereses y 4.500 € de reparaciones. Suman 10.500 €: este año deduces 9.600 € y te quedan 900 € para los cuatro siguientes. El IBI, la comunidad, el seguro y la amortización se deducen aparte, fuera de ese límite.
El riesgo de tipo de interés es tuyo. Ejemplo calculado: por un préstamo de 150.000 € a 25 años, la cuota es de 711,32 € al mes con un interés del 3 % y de 876,89 € con un 5 %: 165,57 € más al mes, 1.986,84 € al año. Antes de firmar un variable, comprueba si el alquiler cubriría la cuota con el tipo más alto que puedas imaginar y con algún mes sin inquilino.
Hipoteca a nombre de una sociedad
Si compras a través de una sociedad sin fiadores personas físicas, pierdes la protección de la Ley 5/2019 y negocias como empresa. Si el banco te pide que avales como persona física y la garantía es residencial, la ley vuelve a aplicarse. La decisión de invertir con sociedad tiene muchas más piezas: invertir a través de una sociedad holding.
Lo práctico: pide la FEIN de dos o tres entidades y compáralas por TAE y por las comisiones del art. 23; si la hipoteca grava tu vivienda habitual pero el dinero va al piso de inversión, deja constancia escrita de ese destino; y guarda el cuadro de amortización, porque cada año tendrás que separar intereses y capital en la declaración.
Preguntas que nos hacéis cada semana
¿Puedo deducir los intereses si el piso aún no está alquilado?
No los de los días previos al contrato, según la AEAT. Desde que esté alquilado, sí, con el límite de la renta cobrada.
¿El banco puede exigirme seguros?
Si te exige seguros, por ejemplo de daños del inmueble, debe entregarte por escrito sus condiciones antes de firmar (art. 14.1.f). Más en la Ley 5/2019.
¿La hipoteca de una vivienda de inversión tiene peores condiciones?
La ley no distingue por el destino del piso, pero el banco puede ofrecer condiciones distintas según el riesgo que valore.
¿Me conviene amortizar anticipadamente?
Depende de la comisión pactada, del tipo de interés y del efecto fiscal: si amortizas, dejas de deducir esos intereses del alquiler.
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Continúa tu historia
→ La Ley 5/2019 de crédito inmobiliario
→ Comprar una vivienda para invertir
→ Fiscalidad del inversor inmobiliario
→ Invertir a través de una sociedad holding
→ Consumidor o no frente al banco
Marco legal: arts. 2, 11, 14, 21, 23 y 24 de la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario · art. 29 del TRLITPAJD (RDLeg 1/1993) · art. 23.1 de la Ley 35/2006, del IRPF · art. 13 del Reglamento del IRPF · consulta vinculante DGT V1671-21. Contenido revisado por el equipo jurídico de The Juris · octubre de 2026.