Decretos de vivienda de octubre de 2026: qué cambia, punto por punto

Lo esencial en un minuto

• Son dos decretos. El Real Decreto-ley 29/2026 (el grande) trae la prórroga de hasta dos años para inquilinos al corriente de pago, el freno a las subidas del alquiler hasta finales de 2027, nuevas reglas para el alquiler de temporada y por habitaciones, la suspensión de desahucios de personas vulnerables hasta 2030, la deducción del alquiler en la renta, los préstamos al 0 % para la entrada de la primera vivienda y medidas contra la especulación. Entra en vigor el 8 de octubre de 2026.
• El Real Decreto-ley 28/2026 (el corto) cambia las reglas de renovación de los contratos: al llegar a los cinco años (siete si el casero es una empresa), el contrato se renueva por otros cinco (o siete), salvo que el casero avise con seis meses y pague una indemnización de al menos doce mensualidades, calculadas con el precio de referencia del alquiler de tu vivienda. Entra en vigor el 15 de noviembre de 2026, pero las cartas de no renovación enviadas desde el 7 de octubre para vencimientos posteriores al 15 de noviembre ya se rigen por el nuevo régimen.
• Los dos tienen que ser convalidados en los 30 días siguientes por la Diputación Permanente (las Cortes están disueltas por las elecciones del 29 de noviembre). Si no se convalidan, decaen, como pasó la semana pasada.
• Si tienes un problema con tu alquiler o con tu casa, no firmes ni dejes de pagar nada por lo que leas en la prensa: consulta tu caso concreto.

Qué ha pasado en dos semanas

1. 29 de septiembre: el Gobierno aprueba los Reales Decretos-leyes 26/2026 y 27/2026. Se publican en el BOE el 30 de septiembre y el 1 de octubre y entran en vigor al día siguiente (el 1 y el 2 de octubre).
2. 2 de octubre: el Pleno del Congreso no los convalida y quedan derogados ese mismo día. La ley vuelve a estar como antes.
3. 5 de octubre: se convocan elecciones generales para el 29 de noviembre.
4. 6 de octubre: el Gobierno aprueba de nuevo dos reales decretos-ley y pide su convalidación en la Diputación Permanente.
5. 7 de octubre: se publican en el BOE los Reales Decretos-leyes 28/2026 y 29/2026.

Si firmaste algo, enviaste una carta o recibiste una el 1 o el 2 de octubre, los días en que los decretos anteriores estuvieron en vigor, consulta tu caso: lo que se hizo en esos días puede tener efectos distintos.

Qué cambia respecto a los decretos de septiembre

Hemos comparado los textos del BOE palabra por palabra con los de septiembre. La mayor parte es idéntica. Estas son las diferencias:

• Renovación de los contratos: entra en vigor el 15 de noviembre de 2026 (la de septiembre entraba al día siguiente de publicarse). La indemnización se calcula ahora con una regla fija (te lo explicamos abajo), desaparece la excepción del casero vulnerable y, si pides una prórroga legal, ya no pierdes la indemnización: solo se aplaza.
• Préstamos TU CASA: un crédito extraordinario de 10.000 millones de euros para la línea, sin límite de edad. La vivienda tiene que ser tu vivienda habitual y, si algún día la alquilas, la renta tiene que estar por debajo del índice de referencia.
• Fondo de Vivienda de Impacto Social: 400 millones de euros de dotación inicial.
• Límite a las compras de vivienda por fondos: dura hasta 2030 (antes, 2028) y cambia a quién afecta: ya no a cualquier empresa que compre inmuebles, sino a los fondos que compran muy por debajo de su valor y a las empresas que sean grandes tenedores (y las de su grupo). Y ahora incluye las adjudicaciones en subastas y ejecuciones hipotecarias.
• Anuncios de alquiler: tendrán que decir el índice de referencia (en zona tensionada), el límite de renta que se aplique, el número de registro de la vivienda cuando lo tenga y si el casero es gran tenedor.
• Desahucios de personas vulnerables: si el juez suspende el desahucio, la compensación al casero incluye ahora las costas del juicio. Y si la Administración paga la deuda para parar un desahucio por impago, paga también las costas, con intereses si se retrasa.

Si vives de alquiler

1. Puedes pedir quedarte hasta dos años más

Qué dice: si tu contrato de vivienda habitual estaba vigente cuando entre en vigor el decreto y llega al final de su duración (los cinco años, o siete si el casero es una empresa, antes del 31 de diciembre de 2028; o el final de las prórrogas anuales posteriores; o el final de la «tácita reconducción», cuando el contrato sigue mes a mes o año a año sin papel nuevo), puedes pedir una prórroga extraordinaria de un año, renovable hasta dos años, con las mismas condiciones del contrato.

Requisito: estar al corriente de pago y haberlo estado todos los meses durante los ocho meses anteriores.

El casero tiene que aceptarla, salvo que:

• hayáis pactado otras condiciones o firmado un contrato nuevo;
• necesite la vivienda para él, para un familiar de primer grado (padres o hijos) o para su excónyuge tras el divorcio, y te lo haya comunicado en los plazos de la ley (con al menos dos meses de antelación), aunque eso no estuviera previsto en el contrato, siempre que la necesidad sea real y se pueda demostrar;
• os pongáis de acuerdo en renovar o firmar un contrato nuevo con una renta al menos un 5 % más baja.

Ojo: si vives en una zona tensionada, ya existe otra prórroga de hasta tres años (artículo 10.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos). No se suman: se aplica esa primero.

Qué hacer: pídela por escrito y de forma que quede constancia (burofax o correo con acuse) antes de que termine tu contrato.

2. Si no pactáis otra cosa, tu alquiler no puede subir más del 2 % hasta finales de 2027

Qué dice: si a tu contrato le toca la actualización anual entre la entrada en vigor del decreto y el 31 de diciembre de 2027:

• si tu renta está por encima del índice de precios de referencia del Ministerio, no puede subir nada;
• en los demás casos, la subida será la que pactéis de nuevo; y si no hay nuevo pacto, como mucho un 2 %. Con un nuevo acuerdo puede ser mayor, pero nunca por encima del IRAV.

Y siempre: la renta solo se actualiza una vez al año y solo si el contrato lo prevé. Si no dice nada, no sube. Y ninguna actualización puede superar el IRAV, el índice oficial para actualizar alquileres.

3. La renovación cada cinco años (desde el 15 de noviembre de 2026)

Qué dice: cuando tu contrato llegue a los cinco años (siete si el casero es una empresa) o al final de cualquier prórroga, se renovará automáticamente por otros cinco (o siete), salvo que:

• tú avises con dos meses de antelación de que te vas;
• el casero avise con seis meses (hoy son cuatro) de que no quiere renovar.

Si el casero no renueva, te paga una indemnización. Es la cantidad mayor de estas dos: doce mensualidades, o una mensualidad por cada año que hayas vivido en el piso (contando también meses y días sueltos). Cada mensualidad se calcula con el valor más alto del rango que el sistema estatal de referencia de precios del alquiler dé para tu vivienda. Si el sistema no tiene un valor para tu piso, se calcula con la renta que pagues cuando te llegue el aviso. Se paga cuando entregas las llaves. Si el casero vende el piso, la indemnización la paga el comprador.

No hay indemnización si el casero lo indica por escrito, con detalle, en el preaviso y se da alguno de estos casos:

• el casero, si es una persona y no una empresa, necesita el piso para vivir él o un familiar hasta segundo grado (o su excónyuge tras divorcio). Si en tres meses no lo ocupan, te debe la indemnización;
• has estado fuera del piso más de seis de los últimos doce meses sin causa justificada (salud, trabajo, estudios, cuidar a un familiar) y no ha seguido viviendo allí tu familia;
• tienes otra vivienda en propiedad o en usufructo en el mismo municipio y puedes ocuparla;
• firmáis un contrato nuevo;
• rechazas una oferta fehaciente de contrato nuevo, hecha dentro del plazo de preaviso, de al menos cinco (o siete) años y con una renta que no supere la anterior actualizada (salvo las excepciones legales), aunque no estés en zona tensionada.

Si tienes derecho a una prórroga legal que el casero esté obligado a aceptar (por ejemplo, la de zona tensionada) y no la pides, pierdes la indemnización. Si la pides, no la pierdes: la cobras cuando esa prórroga termine. Y al terminar, el contrato se acaba sin necesidad de una carta nueva.

Contratos que ya existen:

• Se aplica a los vencimientos que lleguen después del 15 de noviembre de 2026.
• Si el 15 de noviembre a tu contrato le quedan menos de seis meses, el casero puede avisar con cuatro.
• Si ya estás en la prórroga anual de hasta tres años, sigues en ella hasta que termine y después se te aplica la regla nueva.
• Las cartas de no renovación enviadas antes del 7 de octubre de 2026 siguen valiendo y no dan derecho a indemnización, aunque después disfrutes de una prórroga extraordinaria. Las enviadas desde el 7 de octubre para vencimientos posteriores al 15 de noviembre ya se rigen por la regla nueva.
• Si tu contrato sigue «por tácita reconducción» (sin papel nuevo, mes a mes o año a año), la regla nueva se te aplica desde el primer vencimiento después del 15 de noviembre. Para los cinco años se suma todo el tiempo desde el primer contrato. Si te pidieron dejar el piso antes del 7 de octubre, esa petición sigue valiendo y no hay indemnización.
• Si estás en la prórroga extraordinaria de dos años (la del punto 1) porque el casero ya te había dicho que no renovaba, el contrato se acaba cuando termine esa prórroga, salvo que pactéis otra cosa. Si el casero no tiene una de las causas de la lista, puede deberte la indemnización, salvo que su carta sea anterior al 7 de octubre.

Cuándo: el 15 de noviembre de 2026, siempre que la Diputación Permanente lo convalide. Hasta entonces, se aplica la ley actual.

4. Si te quieren desahuciar y eres vulnerable

Qué dice: hasta el 31 de diciembre de 2030, si eres vulnerable (con informe de servicios sociales o según los criterios de la Ley de Enjuiciamiento Civil) y no tienes alternativa de vivienda:

• si quien te demanda es un fondo o una entidad que compra pisos o hipotecas impagadas muy por debajo de su valor para especular, el juez suspende el proceso, incluso si ya hay sentencia o fecha de lanzamiento, siempre que no se haya ejecutado;
• si quien te demanda es otra persona o empresa, el juez pide a la Administración que te ofrezca una vivienda. Si no la ofrece, suspende el proceso hasta que haya una alternativa.

Cuando quien demanda no es un fondo, la suspensión se revisa cada doce meses y dura como máximo tres años, y se levanta si dejas de ser vulnerable, si te ofrecen una alternativa adecuada o si la rechazas sin causa. Frente a los fondos, rige hasta el 31 de diciembre de 2030 mientras se cumplan los requisitos. Seguir pagando la renta sigue siendo obligatorio.

No se suspende si el casero es una persona física con dos viviendas o menos, ni cuando el juez considere que la vulnerabilidad del propietario debe pesar más (salvo que sea una empresa o un gran tenedor).

Si te demandan por impago y eres vulnerable (y no es un fondo), la vía principal es otra: la Administración tendrá dos meses para ofrecerte una vivienda o pagar tu deuda y parar el desahucio. Si no hace ninguna de las dos cosas, se pone en tu lugar como deudora, no hay lanzamiento y el contrato sigue vigente hasta que termine, siempre que sigas siendo vulnerable. Esta vía es distinta de la que tienes una vez para pagar y parar el juicio, y no la gasta.

Procesos en marcha: se aplica a los que ya estén en curso si todavía no se ha hecho el lanzamiento.

Si un fondo compra tu casa barata: si un fondo o un gran tenedor compra o se adjudica tu vivienda habitual por menos del 70 % de su valor (cuando la ley se lo permita, mira el apartado de fondos más abajo) y eres vulnerable sin alternativa, no te pueden echar hasta el 31 de diciembre de 2030. Esto solo entrará en juego cuando se apruebe el Código de Buenas Prácticas del que hablamos allí; mientras tanto, esas compras por debajo del 70 % no están permitidas.

5. Si alquilas por temporada o una habitación

• Alquiler de temporada: solo vale si estás fuera de tu casa de forma temporal y por una causa real (trabajo, estudios, tratamiento médico…), que tiene que constar en el contrato. Si no hay causa escrita, el contrato se considera de vivienda habitual desde el primer día, con todos sus derechos (cinco años, prórrogas…).
• Duración: más de 31 días y, como regla general, no más de 12 meses. Si se encadenan más de dos contratos de temporada seguidos con el mismo casero y el mismo piso, o se superan los 12 meses sin causa, el primero pasa a ser de vivienda habitual.
• Te puedes ir al mes de firmar, avisando con diez días, sin pagar indemnización.
• Fianza extra: como máximo una mensualidad.
• Renta: si se firman contratos de temporada seguidos en el mismo piso, la renta no puede subir más que el IRAV.
• Averías: el casero tiene que contestar en cinco días hábiles. Si no lo hace, puedes arreglarlo tú y descontarlo del alquiler del mes siguiente.
• Habitaciones: alquilar una habitación pasa a ser alquiler de vivienda con la misma protección. La suma de lo que pagan todos los inquilinos por habitaciones no puede superar el precio del piso entero.
• Contratos de temporada firmados antes: siguen igual hasta su fecha de fin y no se prorrogan. Si se renuevan, ya con las reglas nuevas.
• Comunidades autónomas: donde tengan su propia ley de temporada o habitaciones (por ejemplo, Cataluña), se aplica la suya.

6. Lo que el casero ya no te puede cobrar

• Impuestos de la vivienda (como el IBI): no se pueden repercutir al inquilino, salvo los que la ley pone a tu cargo (algunas tasas municipales, como a veces la de basuras).
• Gastos de agencia y de firma del contrato: nunca, ni directa ni indirectamente, tampoco al renovar.
• Servicios «extra»: solo si los pides tú por escrito, sabiendo que son opcionales y cuánto cuestan.
• Gastos de comunidad: solo si están pactados por escrito con su importe. Durante los cinco (o siete) primeros años, no pueden subir más del doble de lo que pueda subir la renta.
• Seguro de impago: no te pueden obligar a contratarlo.
• Garantías además de la fianza: como máximo dos mensualidades (una en temporada).

7. Reparaciones, entrega de llaves y contrato por escrito

• Reparaciones necesarias: si hay algo que afecta a la habitabilidad, la seguridad o la salubridad, pídelo por escrito con un presupuesto razonable. El casero tiene 15 días para aceptarlo, proponer otra reparación o hacerla. Si no contesta o se niega sin motivo, puedes hacerla tú y descontarla de las rentas, guardando las facturas.
• Al irte: casero e inquilino tienen que firmar un documento del estado de la vivienda. Si no se firma, o no recoge desperfectos, se presume que la entregaste bien, salvo que se demuestre lo contrario. Esto importa para recuperar la fianza.
• Contrato por escrito: si lo pides, el casero está obligado a firmarlo. Un contrato verbal sigue siendo válido.

8. Tu derecho a comprar el piso si lo venden

• Si el casero vende, tienes 30 días desde que te lo notifique (con precio y condiciones) para comprarlo tú por el mismo precio (tanteo).
• Si no te lo notificó o lo vendió más barato o en mejores condiciones, puedes quedártelo después (retracto) en los 30 días siguientes a que el comprador te entregue la escritura.
• Ya no vale renunciar en el contrato: cualquier cláusula de renuncia es nula.
• Ventas en bloque: tu derecho sigue aunque se venda el edificio entero o junto con otros pisos, siempre que tu vivienda sea jurídicamente individualizable. El precio que se atribuya a tu vivienda tiene que calcularse con criterios objetivos (preferentemente, el valor de referencia del Catastro).

9. Desgravarte el alquiler en la renta

• Quién: inquilinos con una base imponible inferior a 33.007,20 euros al año.
• Cuánto: el 10 % de lo que pagues de alquiler de tu vivienda habitual, sobre un máximo de 11.630 euros al año. Es decir, hasta 1.163 euros de deducción. Entre 23.007,20 y 33.007,20 euros de base, el máximo baja poco a poco.
• Ejemplo: con un alquiler de 800 euros al mes (9.600 al año) y base imponible inferior a 23.007,20 euros, te deducirías 960 euros.
• Requisito: que ni tú ni nadie de tu unidad familiar sea dueño de la totalidad (o usufructuario) de otra vivienda a menos de 50 km durante más de medio año, salvo que no podáis usarla por resolución judicial o administrativa.
• Es una deducción estatal. Las que tenga tu comunidad autónoma siguen aparte.

10. Lo que tiene que decir un anuncio de alquiler

Desde el 8 de octubre, todo anuncio u oferta de alquiler de vivienda tiene que ser veraz y no puede ocultar información importante. Como mínimo, tiene que incluir:

• el índice de referencia del precio del alquiler, si la vivienda está en zona tensionada;
• donde haya límite legal de renta, el límite que se aplica y la norma que lo fija;
• el número o código identificativo de la vivienda, cuando sea obligatorio (por ejemplo, el de registro de un piso turístico);
• si el casero es gran tenedor.

Si eres propietario y alquilas

1. Qué cambia en tus contratos

Todo lo anterior te afecta: prórroga de hasta dos años si el inquilino está al corriente; hasta 2027, ninguna subida si la renta supera el índice y, si no, un 2 % como máximo salvo nuevo acuerdo con el inquilino; gastos e impuestos que ya no puedes repercutir, garantías limitadas, reparaciones en 15 días y derecho del inquilino a comprar. Tus anuncios tienen que incluir los datos del punto 10. Y, desde el 15 de noviembre de 2026, la renovación cada cinco años con indemnización si no renuevas.

2. Si tu inquilino vulnerable deja de pagar

Si el juez suspende el desahucio, la Administración tendrá que compensarte, si eres persona física (o una entidad que alquila a precio asequible o social): como máximo, la renta que dejes de cobrar, los suministros impagados y las costas del juicio. No se compensan los beneficios hipotéticos ni los daños morales. Si la Administración paga tarde, debe intereses.

Si demandas por impago a un inquilino vulnerable y la Administración paga la deuda para parar el desahucio, también tendrá que pagarte las costas, con intereses si se retrasa.

Si tienes dos viviendas o menos, tu desahucio no se suspende por la vulnerabilidad del inquilino.

3. Tu IRPF: nuevas reducciones por alquilar

Para los contratos que se firmen a partir del 1 de diciembre de 2026, si no eres gran tenedor, la reducción del rendimiento del alquiler en el IRPF depende de cuánto cobres y a quién alquiles.

Si alquilas el piso por primera vez:

Situación	Reducción
Renta por debajo del índice de referencia	100 %
Renta igual o superior al índice, en zona tensionada e inquilino de 18 a 35 años	95 %
Renta igual o superior al índice, en zona tensionada	90 %
Renta igual o superior al índice, inquilino de 18 a 35 años	85 %
Renta igual o superior al índice, en los demás casos	50 %

Si firmas un contrato nuevo sobre un piso que ya alquilabas:

Situación	Reducción
Bajas la renta más de un 5 % y renuevas con el mismo inquilino al acabar el contrato, o alquilas a otro por debajo del índice	100 %
Bajas la renta más de un 5 %, zona tensionada e inquilino de 18 a 35 años	95 %
Bajas la renta más de un 5 % en zona tensionada	90 %
Bajas la renta más de un 5 %, inquilino de 18 a 35 años	85 %
Bajas la renta más de un 5 %, en los demás casos	70 %
Mantienes la renta (o la bajas menos de un 5 %)	50 %
La subes hasta un 5 % / 10 % / 15 % / 20 % / más del 20 %	40 % / 30 % / 25 % / 20 % / 15 %

En cualquier caso: 70 % si alquilas a una Administración o a una entidad sin ánimo de lucro para alquiler social, y 60 % si la vivienda se rehabilitó en los dos años anteriores. Si encajas en varias, se aplica la mayor. En las prórrogas tácitas con renta que no supere el índice, la reducción es del 80 % (si no eres gran tenedor), también en contratos antiguos cuyo quinto año se cumpla después del 1 de diciembre de 2026. No hay reducción si en zona tensionada superas el límite de renta, ni sobre lo que Hacienda descubra que no declaraste.

Fuera de eso, los contratos firmados antes del 1 de diciembre de 2026 mantienen las reducciones que ya tenían. Si alquilas a un familiar hasta tercer grado, desde 2027 Hacienda te imputará un rendimiento mínimo calculado sobre el valor catastral.

4. Pisos vacíos y segundas viviendas

• Recargo del IBI para viviendas vacías más de dos años sin causa justificada, si el ayuntamiento lo aprueba. Fuera de zonas tensionadas, solo para quien tenga cuatro o más viviendas: hasta un 50 %, o un 100 % si lleva más de tres años vacía, con hasta 50 puntos más si tiene varias vacías en el mismo municipio. En zonas tensionadas, para cualquier propietario: hasta un 50 %, y hasta el 100 % o el 150 % si tiene cuatro o más viviendas. Son causas justificadas, entre otras, el traslado por trabajo o estudios, la dependencia, las obras, un pleito, la segunda residencia (con un máximo de cuatro años) o tenerla en venta (un año) o en alquiler (seis meses) a precio de mercado.
• Si vendes a la Administración (o a una empresa pública de vivienda) una vivienda que lleve dos años vacía sin causa justificada, hasta el 31 de diciembre de 2027, la ganancia está exenta del IRPF: al 100 % si la vendes por 200.000 euros o menos, y en parte si la vendes por menos de 800.000 euros. La parte no exenta también puede quedar libre si reinviertes en seis meses en una Cuenta de Ahorro e Inversión Financia Europa Reinversión, que crea el mismo decreto, y mantienes el dinero al menos cinco años.
• Imputación de rentas (lo que Hacienda te imputa por tener inmuebles que no son tu vivienda habitual ni están alquilados), desde 2027: el porcentaje pasa a ser escalonado según la suma de los valores catastrales: 1,1 % hasta 100.000 euros, 1,5 % hasta 500.000, 2 % hasta un millón y 3 % a partir de ahí.

5. Gran tenedor: nueva definición

Es gran tenedor quien tenga más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o más de 1.500 m² residenciales (sin contar garajes y trasteros). En zonas tensionadas, la comunidad autónoma puede considerar gran tenedor, motivándolo, a quien tenga cinco o más viviendas en esa zona. Cada vivienda de un edificio cuenta por separado aunque no haya división horizontal. Se acredita con certificado del Registro de la Propiedad.

Si quieres comprar tu primera vivienda

Préstamos TU CASA al 0 % para la entrada

• Para qué: completar la hipoteca de tu primera vivienda habitual, tengas la edad que tengas.
• Cuánto: lo menor entre el 20 % del valor de la vivienda y 50.000 euros.
• Condiciones: 0 % de interés y sin comisiones. El decreto habla de un plazo de devolución de hasta diez años, con una carencia igual al plazo de la hipoteca y un máximo total de 30 años. La redacción es confusa: habrá que ver cómo lo concreta el acuerdo que lo desarrolle.
• Dotación: el decreto aprueba un crédito extraordinario de 10.000 millones de euros para la línea («Tu primer hogar»); el importe inicial lo fijará el Consejo de Ministros. Lo gestiona el ICO, que estudia cada operación; las aprueba una comisión del Ministerio de Vivienda.
• Requisitos (ingresos, precio máximo de la vivienda, cómo pedirlo): todavía no existen. Los fijará un acuerdo del Consejo de Ministros.
• Muy importante: la vivienda tiene que ser tu vivienda habitual y queda para siempre con un precio máximo de venta: el de compra actualizado con el IPC, más algunas obras de mejora. Si algún día la alquilas, la renta tiene que estar por debajo del índice de referencia.
• Si acabas en concurso de acreedores: este préstamo cuenta como un crédito financiero normal, también para la exoneración de deudas de la Ley de Segunda Oportunidad.

Otros cambios para comprar o reformar

• IVA del 10 % en obras de reforma también para comunidades de propietarios y para viviendas alquiladas como vivienda habitual, si se pagan con tarjeta, transferencia o cheque nominativo (desde el 1 de diciembre de 2026).
• Plusvalía municipal: nuevos coeficientes máximos desde el 1 de diciembre de 2026.

Pisos turísticos

• IVA: desde el 1 de diciembre de 2026, alquilar un piso amueblado por 30 noches o menos paga IVA del 10 %, como un hotel. Queda exento si es la vivienda habitual del propietario.
• IBI: en zonas tensionadas, los ayuntamientos podrán cobrar un recargo de hasta el 50 %, el 100 % (dos o más pisos turísticos) o el 150 % (cuatro o más).
• Duración máxima: el alquiler turístico no puede superar los 31 días. Una estancia más larga tendría que cumplir las reglas del alquiler de temporada (con causa escrita) o de vivienda habitual.
• Plataformas: multa de un millón de euros (ampliable hasta el 2 % de su facturación mundial) si no envían a la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos los datos que exige el reglamento europeo; 500.000 euros si son incompletos y 100.000 si los envían tarde.

Fondos, SOCIMI y bancos

• Compras de vivienda por fondos: hasta el 31 de diciembre de 2030, los fondos que compran inmuebles o hipotecas impagadas muy por debajo de su valor, y las empresas que sean grandes tenedores (o las de su grupo), no pueden adquirir viviendas gratis ni por menos del 70 % de su valor de mercado. Ese valor lo fija una tasadora homologada por el Banco de España e independiente, cuyo informe tiene que aportar el comprador. Para calcular el precio se suma todo lo que se paga, incluidas las deudas que se asumen.
  • Excepciones: viviendas para alquiler asequible o social hasta al menos 2030, residencias sociosanitarias, vivienda del tercer sector para colectivos vulnerables, protección de víctimas de violencia de género y entidades adheridas a un Código de Buenas Prácticas que tiene que aprobar el Consejo de Ministros (las entidades públicas de vivienda, siempre).
  • Subastas y ejecuciones hipotecarias: ahora también entran en el límite, salvo que quien ejecuta esté adherido a ese código y lo cumpla. Mientras el código no se apruebe, ninguna de esas dos excepciones funciona.
  • Si aun así compran barato la casa de una persona vulnerable sin alternativa, no hay lanzamiento hasta el 31 de diciembre de 2030.
  • No afecta a las compras ya escrituradas antes del 8 de octubre de 2026.
• SOCIMI: el impuesto especial sobre beneficios no repartidos sube al 25 % cuando vienen del alquiler de vivienda. Se reduce a la mitad, o desaparece si reinvierten, cuando más del 80 % de sus viviendas se alquila a precio asequible (60 % en 2026 y 70 % en 2027).
• Si venden tu hipoteca a un fondo: puedes oponerle al fondo lo mismo que al banco. Si tu préstamo hipotecario está vencido y estás acogido al Código de Buenas Prácticas, no se puede vender. Si lo venden y en los seis meses siguientes a que te avisen acreditas que cumples sus requisitos, el banco tiene que recomprarlo. Vale para ventas posteriores a la entrada en vigor.

Más vivienda pública y asequible

• CASA 47, la empresa pública de vivienda, recibe inmuebles del Estado y las viviendas de la Seguridad Social. Las que venda tendrán precio máximo, también en las ventas posteriores.
• Avales públicos: hasta 2.000 millones para financiar vivienda social y asequible, y 280 millones para la construcción industrializada.
• Fondo de Vivienda de Impacto Social: con una dotación inicial de 400 millones de euros.
• Vivienda asequible: por ley, la que cuesta (compra o alquiler, con todos los gastos) no más del 30 % de la renta mediana de los hogares del municipio.
• Proveedores sociales de vivienda y cooperativas: el Gobierno tiene seis meses para regularlos.

Desde cuándo y hasta cuándo se aplica cada medida

El Real Decreto-ley 29/2026 entra en vigor el 8 de octubre de 2026, salvo las medidas con fecha propia. El Real Decreto-ley 28/2026, el 15 de noviembre de 2026.

Medida	Desde	Hasta	A qué contratos o casos
Prórroga extraordinaria de hasta 2 años	8-10-2026	Mientras dure la prórroga	Contratos vigentes el 8-10-2026 cuyos cinco (o siete) años terminen antes del 31-12-2028, o que estén acabando la prórroga anual o la tácita reconducción. Las solicitudes hechas con el decreto de marzo de 2026 (RDL 8/2026) siguen valiendo. Desde el 15-11-2026 solo entra en juego si el casero ha comunicado válidamente que no renueva; si no, el contrato se renueva cinco años
Subida máxima del 2 % (0 % por encima del índice)	8-10-2026	31-12-2027	Actualizaciones anuales que toquen en ese periodo, en cualquier contrato
Tope del IRAV en toda actualización	8-10-2026	Sin fecha de fin	Todos los contratos, también los anteriores a 2023
Nuevas reglas de temporada	8-10-2026	Sin fecha de fin	Contratos firmados desde el 8-10-2026. Los de temporada anteriores siguen con su régimen hasta la fecha pactada y se extinguen sin prórroga; si se renuevan, ya con las reglas nuevas
Habitaciones, gastos, tributos, honorarios, garantías, seguro de impago, reparaciones, documento de fin y contrato por escrito	8-10-2026	Sin fecha de fin	En principio, contratos firmados desde el 8-10-2026. Para los anteriores, la regla general es que se rigen por la ley de cuando se firmaron, salvo prórroga y actualización: consulta tu caso
Datos obligatorios en los anuncios de alquiler	8-10-2026	Sin fecha de fin	Todo anuncio u oferta de alquiler de vivienda
Tanteo y retracto irrenunciables, también en ventas en bloque	8-10-2026	Sin fecha de fin	Contratos firmados desde el 8-10-2026 y ventas posteriores. El efecto sobre renuncias firmadas antes es discutible
Nueva definición de gran tenedor	8-10-2026	Sin fecha de fin	Todos los efectos de la Ley de vivienda desde esa fecha
Suspensión de desahucios de personas vulnerables	8-10-2026	31-12-2030	También procesos en curso, si no se ha hecho el lanzamiento, aunque ya se hubiera agotado la suspensión anterior. Frente a demandantes que no son fondos, máximo tres años por caso
Pago o subrogación de la Administración en desahucios por impago (con costas)	8-10-2026	Sin fecha de fin	También procesos en curso, si no se ha hecho el lanzamiento
Límite a compras de vivienda por fondos y grandes tenedores (70 %)	8-10-2026	31-12-2030	Compras no escrituradas antes del 8-10-2026. Incluye adjudicaciones en ejecuciones, salvo entidades adheridas al Código de Buenas Prácticas (pendiente de aprobar)
Defensas frente al fondo que compra tu hipoteca	8-10-2026	Sin fecha de fin	Ventas de préstamos hechas desde el 8-10-2026, sea cual sea la fecha de la hipoteca
Deducción del 10 % del alquiler en el IRPF	8-10-2026	Sin fecha de fin	Desde esa fecha. Habrá que ver si cuenta el alquiler pagado antes en 2026
Nuevas reducciones del IRPF para caseros	1-12-2026	Sin fecha de fin	Contratos firmados desde el 1-12-2026. Los anteriores conservan las suyas, salvo el 80 % en prórroga tácita si el quinto año se cumple después del 1-12-2026
Exención por vender a la Administración una vivienda vacía	8-10-2026	31-12-2027	Ventas en ese periodo. La reinversión en la Cuenta Financia Europa solo para ventas pasados 30 días hábiles desde el 8-10-2026
IVA del 10 % en pisos turísticos y en obras de vivienda alquilada	1-12-2026	Sin fecha de fin	Operaciones desde esa fecha
Nuevos coeficientes de la plusvalía municipal	1-12-2026	Sin fecha de fin	Transmisiones desde esa fecha
Recargos del IBI (vacías y turísticos)	IBI de 2027	Sin fecha de fin	Si el ayuntamiento lo aprueba en su ordenanza
SOCIMI: gravamen del 25 % y umbrales de alquiler asequible	Ejercicios de 2026 no cerrados el 8-10-2026	Sin fecha de fin	Umbral del 60 % en 2026, del 70 % en 2027 y del 80 % después
Imputación de rentas escalonada y alquiler a familiares	1-1-2027	Sin fecha de fin	IRPF de 2027 en adelante
Préstamos TU CASA	Cuando se apruebe el acuerdo que los desarrolle	Mientras dure la línea	Primera vivienda habitual con hipoteca, a cualquier edad
Renovación cada cinco años con indemnización (RDL 28/2026)	15-11-2026	Sin fecha de fin	Vencimientos posteriores al 15-11-2026. Si ese día quedan menos de seis meses, preaviso de cuatro. Los contratos en prórroga anual siguen en ella y luego pasan al nuevo régimen. En tácita reconducción, desde el primer vencimiento posterior al 15-11-2026. Las cartas enviadas antes del 7-10-2026 siguen valiendo y no dan indemnización

Lo que no resuelve ningún texto: qué pasa con lo pedido, firmado o comunicado el 1 y el 2 de octubre, cuando estuvieron en vigor los decretos anteriores, ni qué ocurriría con las prórrogas ya pedidas si los nuevos no se convalidan. En esos casos, consulta.

Qué pasa ahora

1. 8 de octubre: entra en vigor el Real Decreto-ley 29/2026.
2. Convalidación: la Diputación Permanente del Congreso tiene que votar los dos decretos en los 30 días siguientes. Si los convalida, siguen en vigor. Si no, decaen.
3. 15 de noviembre: entra en vigor el Real Decreto-ley 28/2026, el de la renovación de los contratos, si para entonces se ha convalidado.
4. Algunas medidas tienen fecha propia: el IVA turístico, el de las obras y la plusvalía, el 1 de diciembre de 2026; los recargos del IBI, a partir del IBI de 2027; las nuevas reducciones del IRPF para caseros, en los contratos firmados desde el 1 de diciembre de 2026; la imputación de rentas, el 1 de enero de 2027.
5. Desarrollo pendiente: los requisitos de TU CASA, el Código de Buenas Prácticas para los fondos, la Ventanilla Única y la regulación de los proveedores sociales necesitan normas o acuerdos posteriores.

Preguntas frecuentes

¿Ya puedo pedir la prórroga de dos años?

Sí, desde el 8 de octubre de 2026, si cumples los requisitos. Pídela por escrito antes de que termine tu contrato y conserva la prueba del envío. Si el decreto no se convalidara, no está claro qué pasaría con las prórrogas ya pedidas: consulta tu caso.

Mi casero me ha mandado una carta diciendo que no renueva. ¿Vale?

Depende de cuándo la envió y de cuándo vence tu contrato. Si la envió antes del 7 de octubre, sigue valiendo y no te da derecho a indemnización. Aun así, si cumples los requisitos, puedes pedir la prórroga extraordinaria de hasta dos años. Si la envía a partir del 7 de octubre para un vencimiento posterior al 15 de noviembre, tendrá que hacerlo con seis meses (o cuatro, si ese día quedan menos de seis) y, en general, pagarte la indemnización. Revísalo con un abogado: los plazos son cortos.

Me toca la subida del alquiler este mes. ¿Cuánto puede subir?

Desde el 8 de octubre: nada si tu renta supera el índice de referencia; si no, lo que pactéis de nuevo, y sin nuevo pacto, un 2 % como máximo. Y nunca más que el IRAV. Si tu contrato no prevé actualización, no sube.

¿Tengo que pagar el seguro de impago que me pide la agencia?

No te lo pueden exigir. Y los gastos de agencia y de firma del contrato los paga el casero.

¿Cuándo podré pedir el préstamo TU CASA?

Aún no. Falta el acuerdo del Consejo de Ministros que fije los requisitos y el procedimiento. Recuerda que la vivienda queda con precio máximo de venta para siempre.

¿Qué pasa si la Diputación Permanente no convalida los decretos?

Decaen, como el 2 de octubre, y la ley vuelve a como estaba. Lo que se haya hecho mientras estuvieron en vigor puede tener efectos: si te afecta, consulta.

Fuentes

• Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, por el que se adoptan medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible (BOE de 7 de octubre de 2026).
• Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre, por el que se adoptan medidas urgentes para reforzar la estabilidad de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual (BOE de 7 de octubre de 2026).
• Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre (BOE de 30 de septiembre de 2026), derogado por Resolución del Congreso de 2 de octubre de 2026.
• Real Decreto-ley 27/2026, de 29 de septiembre (BOE de 1 de octubre de 2026), derogado por Resolución del Congreso de 2 de octubre de 2026.
• Comparecencia del presidente del Gobierno tras el Consejo de Ministros del 6 de octubre de 2026 (La Moncloa).