⚠ Decretos de vivienda de octubre de 2026
El Real Decreto-ley 29/2026 (BOE de 7 de octubre de 2026) se aplica desde el 8 de octubre de 2026, y el Real Decreto-ley 28/2026, sobre la renovación de los contratos, desde el 15 de noviembre de 2026. Los dos están pendientes de convalidación por la Diputación Permanente del Congreso; si no se convalidan, decaen. Esto cambia respecto a lo que explica esta página:
- Primera vivienda: el decreto crea los préstamos TU CASA (hasta el 20 % del valor o 50.000 euros, al 0 % y sin comisiones, a cualquier edad), con un crédito extraordinario de 10.000 millones. Aún no tienen requisitos ni procedimiento, y la vivienda tiene que ser habitual y queda para siempre con precio máximo de venta.
- Obras: desde el 1-12-2026, IVA del 10 % también en reformas de comunidades y de viviendas alquiladas como vivienda habitual, pagando por medios bancarios.
Todo, punto por punto, y desde cuándo se aplica cada medida →
Si reformas un piso para alquilarlo o venderlo, la obra lleva en general un 21 % de IVA, porque el 10 % de las reformas solo se aplica a quien usa la vivienda para sí. En el IRPF, lo que es reparación se deduce del alquiler y lo que es mejora se suma al valor del piso y se amortiza. Si la obra mejora la eficiencia energética y alquilas la vivienda, puedes deducirte entre el 20 % y el 40 % con plazos que vencen a finales de 2026 y 2027.
Permisos: licencia, declaración responsable y comunidad
Toda obra necesita el título que exija la legislación urbanística de tu comunidad autónoma, y las obras de nueva planta requieren siempre licencia expresa (art. 11.3 y 11.4 del texto refundido de la Ley de Suelo). Muchas reformas interiores se tramitan con declaración responsable (art. 69 de la Ley 39/2015), pero qué obras van por cada vía lo deciden la ley autonómica y la ordenanza de tu ayuntamiento. Lo vemos en licencia de obras.
Dentro del piso puedes modificar elementos e instalaciones si no afectas a la seguridad, la estructura, la configuración o el estado exterior del edificio ni perjudicas a otro propietario, y debes dar cuenta antes a quien represente a la comunidad (art. 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal). Si quieres dividir el piso o cambiar un local a vivienda, la operación es otra: división horizontal y segregación.
El contrato con el contratista
Pide presupuesto cerrado por partidas, calendario con penalización por retraso, quién tramita y paga los permisos y qué garantía da sobre la obra. En un contrato a precio alzado, el contratista no puede pedir más por la subida de materiales o mano de obra, salvo cambios que tú autorices y aumenten la obra (art. 1593 del Código Civil). Todo lo demás, en reforma y contratista.
Qué IVA lleva la obra
El 10 % para obras de renovación y reparación de viviendas exige que el destinatario sea una persona física que no actúe como empresario y use la vivienda para sí, que la vivienda tenga al menos dos años y que los materiales aportados no superen el 40 % de la base (art. 91.Uno.2.10.º de la Ley del IVA). El que alquila es empresario a efectos del IVA (art. 5.Uno.c), así que la Dirección General de Tributos aplica el 21 % a la reforma de una vivienda destinada al alquiler (consulta vinculante V5462-16).
Hay una excepción: si la obra es una rehabilitación en sentido técnico (más del 50 % del coste en estructura, fachadas, cubiertas u obras análogas o conexas, y un coste total superior al 25 % del precio de compra de los dos años anteriores o del valor de mercado, sin el suelo), se aplica el 10 % al contrato entre promotor y contratista (arts. 20.Uno.22.º B y 91.Uno.3.1.º). Y si rehabilitas para vender, esa venta puede tributar como primera entrega con IVA en lugar de con el Impuesto de Transmisiones (art. 20.Uno.22.º A): consúltalo antes de fijar el precio.
El IVA de la obra es un coste para ti. El alquiler de vivienda está exento de IVA, así que no puedes recuperar el 21 % que te repercute el contratista. Inclúyelo en el presupuesto desde el principio: en una obra de 30.000 € más IVA, la diferencia entre el 10 % y el 21 % son 3.300 €.
Reparación o mejora en tu IRPF
| Tipo de gasto | Ejemplos | Tratamiento |
|---|---|---|
| Reparación y conservación | Pintar, revocar, arreglar instalaciones, sustituir la caldera, el ascensor o la puerta | Gasto del año, con el límite conjunto con los intereses (art. 13.a RIRPF) |
| Mejora o ampliación | Ampliar la vivienda o mejorarla más allá de mantener su uso normal | Aumenta el valor de adquisición, se amortiza al 3 % y reduce la ganancia al vender (art. 35.1.b LIRPF) |
Las reparaciones hechas antes de alquilar se deducen si se destinan solo a poner el piso en alquiler y no a que lo uses tú (consulta V0391-21). Si ese año no cobras alquiler, el manual de Renta 2025 permite deducirlas en los cuatro años siguientes. Ejemplo calculado: si de una reforma de 30.000 € hay 22.000 € de mejora, amortizarás 660 € al año (3 %) mientras el piso esté alquilado.
Deducción por eficiencia energética
Si la vivienda está alquilada como vivienda o en expectativa de alquiler, y se alquila antes del 31 de diciembre de 2027, puedes deducir en la cuota estatal (disposición adicional quincuagésima LIRPF, a fecha de octubre de 2026):
- El 20 % de lo pagado por obras que reduzcan al menos un 7 % la demanda de calefacción y refrigeración, con base máxima de 5.000 € al año.
- El 40 % si reducen al menos un 30 % el consumo de energía primaria no renovable o la vivienda pasa a clase A o B, con base máxima de 7.500 €.
- Para ambas, obras pagadas hasta el 31 de diciembre de 2026 y certificado energético posterior expedido antes del 1 de enero de 2027. El 60 % por rehabilitación energética del edificio llega a obras hasta el 31 de diciembre de 2027.
Se paga con tarjeta, transferencia, cheque nominativo o ingreso en cuenta, nunca en efectivo, y se descuentan las subvenciones. Ejemplo calculado: una obra de 12.000 € que reduce un 30 % el consumo da una deducción de 3.000 € (40 % de la base máxima de 7.500 €).
Antes de empezar la obra: encarga el certificado energético previo (vale si no tiene más de dos años al iniciar las obras), separa en el presupuesto lo que es reparación y lo que es mejora, paga por banco y guarda facturas y certificados. Si la vivienda está en zona tensionada, una rehabilitación o una mejora energética acreditada puede permitir subir la renta hasta un 10 % (zonas tensionadas).
Preguntas que nos hacéis cada semana
¿Puedo pedir el 10 % de IVA diciendo que voy a vivir en el piso?
No si no es cierto: el requisito es usar la vivienda para ti. Declarar algo falso al contratista para pagar menos IVA te expone a una regularización.
¿La reforma me sirve para reducir la ganancia cuando venda?
Sí, la parte que sea mejora se suma al valor de adquisición, restando lo amortizado. Más en fiscalidad del inversor inmobiliario.
¿Compro, reformo y vendo varios pisos al año: cambia algo?
Para el IVA eres promotor y empresario. Para el IRPF, si hay organización de medios, puede ser actividad económica. Conviene revisarlo antes de la segunda operación.
¿La deducción energética sirve para un piso turístico?
Las del 20 % y 40 % se refieren a viviendas arrendadas para uso como vivienda; para el piso turístico la DGT admitió la del edificio (V0130-24).
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Continúa tu historia
→ Licencia de obras
→ Reforma y contratista
→ Fiscalidad del inversor inmobiliario
→ Zonas tensionadas para el inversor
→ Poner el piso en alquiler
Marco legal: art. 11 del TRLSRU (RDLeg 7/2015) · art. 69 de la Ley 39/2015 · art. 7.1 LPH · art. 1593 del Código Civil · arts. 5, 20.Uno.22.º y 91 de la Ley 37/1992, del IVA · arts. 23 y 35 y disposición adicional quincuagésima de la Ley 35/2006, del IRPF · art. 13 del Reglamento del IRPF · consultas vinculantes DGT V5462-16, V0391-21 y V0130-24. Contenido revisado por el equipo jurídico de The Juris · octubre de 2026.