Si inviertes en inmuebles a tu nombre, el alquiler tributa en el IRPF como rendimiento del capital inmobiliario en la base general, después de restar gastos y una amortización de hasta el 3 % de la construcción. Si es vivienda habitual del inquilino, el rendimiento neto se reduce entre un 50 % y un 90 % según el contrato. Cuando vendes, la ganancia va a la base del ahorro (19 % a 30 %), y mientras tienes los inmuebles pueden tocarte el Impuesto sobre el Patrimonio y el IBI.
El alquiler en tu IRPF
Lo que cobras de renta es rendimiento íntegro del capital inmobiliario y se integra en la base general (art. 45 de la Ley del IRPF). De ahí restas los gastos necesarios (art. 23.1 LIRPF y art. 13 de su Reglamento):
| Gasto | ¿Deducible? | Límite o matiz |
|---|---|---|
| Intereses del préstamo para comprar o mejorar el inmueble | Sí | Junto con reparación y conservación, no puede superar lo que cobras de alquiler; el exceso se deduce en los cuatro años siguientes |
| Reparación y conservación (pintura, arreglos, sustituir la caldera) | Sí | Mismo límite conjunto. Las ampliaciones y mejoras no son gasto: aumentan el valor de adquisición |
| IBI, tasas y recargos no estatales | Sí | Si no son sanciones |
| Comunidad, seguros, suministros que pagues tú, administración, formalización del contrato y defensa jurídica | Sí | Art. 13 RIRPF y manual de Renta 2025 |
| Saldos de dudoso cobro | Sí | Inquilino en concurso o más de seis meses desde la primera gestión de cobro |
| Amortización | Sí | Hasta el 3 % del mayor entre el coste de adquisición y el valor catastral, sin el suelo (art. 23.1.b) |
Según el manual de Renta 2025 de la AEAT, la base de amortización incluye los gastos y tributos de la compra y las mejoras, sin el suelo, y los gastos anuales solo se deducen por los días alquilados.
Ejemplo calculado. Compras un piso por 200.000 € y pagas 20.000 € de impuestos y gastos. El valor catastral de la construcción es el 55 % del total, así que amortizas el 3 % de 121.000 €: 3.630 € al año. Cobras 12.000 € de renta y pagas 400 € de IBI, 900 € de comunidad, 300 € de seguro, 3.000 € de intereses y 500 € de reparaciones. Rendimiento neto: 12.000 − 5.100 − 3.630 = 3.270 €. Con la reducción general del 50 %, integras 1.635 € en tu base general.
La reducción por alquilar vivienda
Si el inquilino vive allí de forma permanente, el rendimiento neto positivo se reduce (art. 23.2 LIRPF): un 90 % si firmas un nuevo contrato en zona tensionada rebajando la renta más de un 5 % respecto del anterior; un 70 % si alquilas por primera vez en zona tensionada a una persona de 18 a 35 años, o a una Administración o entidad sin ánimo de lucro para alquiler social; un 60 % si la vivienda se rehabilitó en los dos años anteriores; y un 50 % en los demás casos. Los contratos firmados antes del 26 de mayo de 2023 mantienen el 60 % (disposición transitoria 38.ª). Solo se aplica a lo que declares antes de una comprobación de Hacienda.
La reducción exige que el arrendamiento cubra la necesidad permanente de vivienda: no se aplica a los alquileres de temporada ni turísticos (consultas vinculantes de la DGT V1785-24 y V1643-25). Las reglas de las zonas tensionadas y del alquiler turístico las vemos aparte.
A 19 de octubre de 2026 siguen aplicándose estas reglas, pero el Real Decreto-ley 29/2026 las cambia con fechas propias. El Real Decreto-ley 26/2026, que modificaba los porcentajes de reducción, la imputación de rentas y el recargo del IBI, fue derogado por el Congreso el 2 de octubre de 2026. El Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre, recupera esos cambios: nuevas reducciones por alquiler de vivienda, del 15 % al 100 % según la renta, la zona y la edad del inquilino, que en general exigen no ser gran tenedor y solo valen para contratos firmados desde el 1 de diciembre de 2026 (art. 6); imputación de rentas escalonada, del 1,1 % al 3 % según la suma de valores catastrales, desde el 1 de enero de 2027 (art. 6), y un nuevo régimen de recargo del IBI para viviendas vacías más de dos años y para pisos turísticos en zona tensionada, a partir del IBI de 2027 y si el ayuntamiento lo aprueba (art. 8). Está pendiente de convalidación por la Diputación Permanente del Congreso: si no lo convalida, decae y todo sigue como explica esta página.
Si el piso está vacío
Por los días en que un inmueble que no es tu vivienda habitual no está alquilado, imputas como renta el 2 % de su valor catastral, o el 1,1 % si el valor se revisó en los diez años anteriores (art. 85 LIRPF). La AEAT, con cita de la STS 270/2021, de 25 de febrero, no admite los gastos del tiempo en que el piso no estuvo alquilado aunque estuviera en oferta.
El ayuntamiento puede además cobrar un recargo de hasta el 50 % de la cuota del IBI por viviendas desocupadas más de dos años sin causa justificada, si su ordenanza lo prevé y eres titular de cuatro o más viviendas; puede llegar al 100 % si la desocupación supera tres años (art. 72.4 del texto refundido de la Ley de Haciendas Locales). La ley considera justificada, entre otras, la oferta en alquiler durante un máximo de seis meses.
Cuando vendes
La ganancia patrimonial va a la base del ahorro (art. 46 LIRPF). Se calcula restando al precio de venta, menos sus gastos, el valor de adquisición: precio, gastos y tributos de la compra y mejoras (art. 35). Ese valor se reduce en las amortizaciones, y siempre en la amortización mínima aunque no la hayas deducido (art. 40 del Reglamento).
Siguiendo el ejemplo: tras diez años vendes por 260.000 € con 8.000 € de gastos. Valor de adquisición: 220.000 − 36.300 de amortización = 183.700 €. Ganancia: 252.000 − 183.700 = 68.300 €. Si no tienes otras rentas del ahorro, pagas 1.140 € (19 % de 6.000), 9.240 € (21 % de 44.000) y 4.209 € (23 % de 18.300): 14.589 €. Súmale la plusvalía municipal. Más detalle en el IRPF al vender una vivienda.
Patrimonio, grandes fortunas y la alternativa de la sociedad
En el Impuesto sobre el Patrimonio, cada inmueble se valora por el mayor de su valor catastral, el comprobado por la Administración o el precio de compra (art. 10 de la Ley 19/1991). El mínimo exento estatal es de 700.000 €, pero cada comunidad autónoma puede fijar el suyo y su escala (arts. 28 y 30), así que el resultado cambia mucho según dónde residas. Por encima de 3.000.000 € de patrimonio neto se aplica además el Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas, prorrogado mientras no se revise la tributación patrimonial (disposición adicional quinta del Real Decreto-ley 8/2023).
Tenerlos en una sociedad cambia el impuesto del alquiler y el coste de sacar el dinero: invertir a través de una sociedad holding.
Lo práctico: guarda la escritura y las facturas de gastos y mejoras, el recibo del IBI (te da el valor catastral y el porcentaje de construcción) y una hoja con los días alquilados de cada inmueble. Con eso se calculan la amortización, la imputación y la ganancia el día que vendas.
Preguntas que nos hacéis cada semana
¿Puedo deducir la reforma que hice antes de alquilar?
Las reparaciones hechas para poner el piso en alquiler pueden deducirse si se destinan solo a eso (DGT V0391-21); las mejoras se amortizan. Lo vemos en reformar para invertir.
¿Tengo que retener algo si alquilo a una empresa?
Es la empresa inquilina la que te retiene el 19 % de la renta (arts. 75, 76 y 100 del Reglamento del IRPF), salvo excepciones como rentas que no superen 900 € anuales.
¿Alquilar a un familiar por poco dinero rebaja el impuesto?
Si el inquilino es tu cónyuge o un pariente hasta el tercer grado, el rendimiento neto no puede ser inferior a la imputación del art. 85 (art. 24 LIRPF).
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Continúa tu historia
→ Los impuestos del casero
→ Zonas tensionadas para el inversor
→ Invertir a través de una sociedad holding
→ IRPF al vender una vivienda
→ Mapa fiscal del inversor
Marco legal: arts. 23, 24, 35, 45, 46, 66, 76 y 85 y disposición transitoria 38.ª de la Ley 35/2006, del IRPF · arts. 13, 40 y 100 del Reglamento del IRPF (RD 439/2007) · art. 72.4 del TRLRHL (RDLeg 2/2004) · arts. 10, 28 y 30 de la Ley 19/1991, del Impuesto sobre el Patrimonio · art. 3 de la Ley 38/2022 y disposición adicional quinta del RDL 8/2023 · STS 270/2021, de 25 de febrero · consultas DGT V1785-24, V1643-25 y V0391-21 · Real Decreto-ley 29/2026 (BOE-A-2026-20823), en vigor desde el 8-10-2026 y pendiente de convalidación. Contenido revisado por el equipo jurídico de The Juris · octubre de 2026.