Compras, reformas… y a los cuatro meses aparece la humedad estructural, la aluminosis o la instalación que no pasa ni una inspección. Bienvenido al pleito más traicionero del inmobiliario: el de los vicios ocultos — donde el reloj corre a SEIS MESES. El Código da al comprador las acciones del 1484 (resolver o rebajar el precio), pero con un plazo de seis meses desde la entrega (1490) que no para ningún burofax: solo lo detienen la demanda o una solicitud formal de negociación (MASC) con el objeto bien definido (art. 7.1 LO 1/2025). La buena noticia que los abogados finos explotan: cuando el defecto no es un «vicio» sino que convierte lo comprado en algo distinto o absolutamente inservible (aliud pro alio), la vía deja de ser la del 1484 y pasa a ser el incumplimiento del 1124 — con CINCO AÑOS de plazo. Y si la vivienda es nueva, el tablero entero cambia a la LOE (1-3-10). Aquí, el mapa completo de las tres vías, con el sombrero de comprador… y el de revendedor, que también te tocará llevar.
Las tres vías — y la frontera donde se ganan los pleitos tardíos
| Vía | Cuándo aplica | Plazo |
|---|---|---|
| Saneamiento por vicios ocultos (1484-1490 CC) | Compraventa de USADA entre particulares: defecto oculto, anterior a la venta, que hace la cosa impropia para su uso o la desmerece tanto que habrías pagado menos. Opciones: redhibitoria (deshacer con devolución) o quanti minoris (rebaja) — y daños solo si el vendedor conocía (dolo) | 6 MESES desde la ENTREGA (1490) — lo detienen la DEMANDA o la solicitud de negociación MASC (art. 7.1 LO 1/2025) |
| Aliud pro alio / inhabilidad total (1101 y 1124 CC) | La doctrina constante del TS: si lo entregado es objetivamente inhábil para su destino o cosa distinta de la comprada (la vivienda inhabitable, la estructura podrida, el local sin posibilidad de licencia prometida), NO es vicio: es INCUMPLIMIENTO | 5 años (1964) — la tabla de salvación del que llegó tarde al 1490 |
| Vivienda NUEVA: la LOE (Ley 38/1999) | Frente a promotor y agentes (promotor: responsable solidario siempre): 1 año acabados (este, del constructor) · 3 años habitabilidad (humedades, instalaciones, aislamiento) · 10 años estructura | Cada garantía por sus años desde la recepción + 2 años de prescripción para demandar desde que el daño aparece (18 LOE) |
La frontera práctica (donde se litiga de verdad): gotera reparable = vicio (6 meses); edificio con aluminosis o vivienda que no puede habitarse = aliud (5 años). Ni la etiqueta que le pongas tú ni la que le ponga el vendedor deciden: decide la entidad objetiva del defecto — y por eso la pericial temprana no es un gasto: es la que elige tu vía.
Las letras pequeñas que deciden casos
— El comprador «perito» no está protegido (1484): el vendedor no responde de los defectos que el comprador, por razón de su oficio o profesión, debía conocer fácilmente. Si eres del oficio (arquitecto, aparejador, constructor), tu experiencia juega en tu contra en este pleito concreto. Compensación: due diligence documentada (informe técnico previo) que acredite que el vicio era realmente oculto incluso para ti.
— «Se vende como está» / renuncia al saneamiento: el pacto de exclusión es válido (1485)… salvo mala fe del vendedor: quien conocía y calló (o tapó con pladur y pintura) no se escuda en la cláusula. La renuncia genérica tampoco cubre el aliud ni el dolo. En las ventas judiciales no hay indemnización de daños y perjuicios, pero sí el resto del saneamiento (art. 1489 CC); aun así, en subasta compras sin poder inspeccionar y el descuento debe cubrir ese riesgo.
— Derramas y ITE no son «vicios»: la derrama aprobada antes de vender es DEUDA (se pacta y se retiene en escritura, con el certificado de deudas del art. 9.1.e LPH en la mano); la inspección técnica desfavorable conocida es información — pídela ANTES. El pleito de vicios no arregla lo que una lectura de actas de la comunidad habría evitado gratis.
— Y tu segundo sombrero — el de REVENDEDOR: el inversor que reforma y vende responde por el 1484 exactamente igual… y la reforma que tapa (la humedad pintada, la grieta enfoscada) convierte tu venta en dolosa: daños completos y cláusulas de exclusión pulverizadas. La reforma se documenta (qué había, qué se hizo, con facturas): es tu seguro de revendedor.
El error que se repite cada semana: aparece el vicio en el mes 2, se cruzan burofaxes indignados durante 5 meses, «lo estamos negociando»… y al mes 7 el abogado descubre que el plazo del 1490 ha vencido: ni burofaxes, ni peritajes, ni promesas del vendedor pararon el reloj — solo lo paran la demanda o una solicitud formal de negociación (MASC) con el objeto bien definido (art. 7.1 LO 1/2025). Regla de hierro de la casa: vicio detectado → pericial en 15 días → solicitud formal de negociación (MASC, que además es requisito para poder demandar: art. 5 LO 1/2025) → y, sin acuerdo, demanda sin dejar que se agote el semestre (siempre se puede desistir de un pleito; no se puede resucitar un plazo muerto). Y en paralelo, el análisis de si tu caso da el salto al aliud — que a veces convierte una derrota por plazo en una victoria por vía.
Protocolo preventivo del inversor (antes de firmar): ① informe técnico propio en toda compra seria (estructura, humedades, instalaciones): compra una vía procesal y descarta otra; ② actas de la comunidad de los últimos años + certificado de deudas del art. 9.1.e LPH + ITE/IEE del edificio; ③ en el contrato: declaración del vendedor sobre defectos conocidos (la mentira documentada = dolo servido) y retención por derramas aprobadas; ④ si compras «como está» con descuento: que el descuento cubra el peor escenario técnico, porque la cláusula probablemente aguante; ⑤ y al revender: memoria de reforma con facturas. El pleito de vicios se gana casi siempre ANTES de la escritura — en un sentido o en el otro.
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Continúa tu historia
→ Las arras: donde se escriben las declaraciones que luego valen oro
→ Comprar sin poder ver el interior: el riesgo elevado al cubo
→ Subasta: el «como está» institucional
→ Alquilado: otra due diligence, mismos 6 meses
Preguntas que nos hacéis cada semana
A los 8 meses de comprar ha aparecido una humedad estructural grave. ¿Llego tarde?
Para el 1484, sí. Pero si la entidad del defecto hace la vivienda objetivamente inhabitable o inservible, el aliud pro alio te da el 1124 con 5 años — y la jurisprudencia lo aplica exactamente a casos así. Pericial seria YA: ella dirá si tu caso salta la frontera.
El contrato decía «el comprador conoce y acepta el estado del inmueble». ¿Estoy vendido?
No si el vendedor conocía y calló: la exclusión no cubre la mala fe ni el dolo, y menos los defectos activamente ocultados. La batalla será probatoria — testigos, fotos previas, el pladur sospechosamente nuevo. Difícil no es imposible; imposible es solo el plazo muerto.
Compré sobre plano y a los 2 años hay humedades por toda la fachada. ¿Vicios ocultos?
Mejor: LOE — habitabilidad, 3 años de garantía frente al promotor (solidario), con 2 años para demandar desde que el daño se manifiesta. Acta notarial del estado, comunicación fehaciente y a por los agentes de la edificación: es la vía más sólida del sistema.
Reformé y vendí; ahora el comprador me reclama una fuga que yo no conocía.
Si era realmente oculta también para ti y no la tapaste, tu defensa es el 1484 jugado en espejo (¿es anterior? ¿es grave? ¿está en plazo?) más tu memoria de reforma con facturas. Los revendedores que documentan duermen; los que «pintaron y listo», pagan con daños.
Marco legal: arts. 1484–1490 CC (saneamiento: acciones redhibitoria y quanti minoris; exclusión del comprador perito; daños con dolo; seis meses desde la entrega; lo detienen la demanda o la solicitud de negociación MASC con objeto definido, art. 7.1 LO 1/2025) · art. 1485 (validez del pacto de exclusión salvo mala fe) · arts. 1101 y 1124 CC con la doctrina jurisprudencial constante del aliud pro alio y la inhabilidad del objeto (plazo del art. 1964: cinco años) · Ley 38/1999 (LOE): arts. 17–18 (garantías 1-3-10, responsabilidad solidaria del promotor y prescripción de dos años) · art. 9 LPH (certificado de deudas y derramas) · art. 1489 CC (en las ventas judiciales no hay daños y perjuicios, pero sí el resto del saneamiento) · LO 1/2025, arts. 5 y 7 (MASC previo a la demanda y efecto sobre los plazos). Revisado octubre 2026.