⚠ Decretos de vivienda de octubre de 2026
El Real Decreto-ley 29/2026 (BOE de 7 de octubre de 2026) se aplica desde el 8 de octubre de 2026, y el Real Decreto-ley 28/2026, sobre la renovación de los contratos, desde el 15 de noviembre de 2026. Los dos están pendientes de convalidación por la Diputación Permanente del Congreso; si no se convalidan, decaen. Esto cambia respecto a lo que explica esta página:
- IRPF del casero: nuevas reducciones del rendimiento del alquiler (del 15 % al 100 % según la renta y el inquilino) para los contratos firmados desde el 1-12-2026; los anteriores conservan las suyas. Desde 2027 cambia la imputación de rentas de los inmuebles no alquilados y se fija un rendimiento mínimo si alquilas a familiares.
- Pisos vacíos: desde el IBI de 2027, recargos municipales por viviendas vacías más de dos años sin causa justificada (fuera de zonas tensionadas, solo para titulares de cuatro o más viviendas), y exención en el IRPF si vendes a la Administración una vivienda vacía hasta el 31-12-2027.
- Prórroga de hasta dos años (desde el 8-10-2026): si tu contrato estaba vigente ese día y sus cinco (o siete) años terminan antes del 31-12-2028, o acaba la prórroga anual o la tácita reconducción, puedes pedir quedarte hasta dos años más si has estado al corriente de pago los ocho meses anteriores. El casero solo puede negarse por necesidad real de la vivienda comunicada a tiempo, por acuerdo o con un contrato nuevo al menos un 5 % más barato.
- Renovación cada cinco años (desde el 15-11-2026): al acabar los cinco (o siete) años, el contrato se renueva por otros tantos salvo preaviso de seis meses del casero, que en general tendrá que pagar una indemnización de al menos doce mensualidades calculadas con el precio de referencia de la vivienda. Se aplica a vencimientos posteriores al 15-11-2026; las cartas de no renovación enviadas antes del 7-10-2026 siguen valiendo sin indemnización.
- Subidas: para las actualizaciones que toquen desde el 8-10-2026 hasta el 31-12-2027, ninguna subida si la renta supera el índice de referencia y, en los demás casos, como máximo un 2 % si no se pacta otra cosa. Y siempre con el IRAV como tope.
- Anuncios: desde el 8-10-2026, todo anuncio de alquiler tiene que incluir el índice de referencia (en zona tensionada), el límite de renta que se aplique, el código identificativo de la vivienda cuando sea obligatorio y si el casero es gran tenedor.
- Gastos y garantías: en los contratos firmados desde el 8-10-2026, el casero no puede repercutir los impuestos de la vivienda, ni gastos de agencia o de firma, ni exigir seguro de impago; la garantía extra se limita a dos mensualidades (una en temporada). Además: reparaciones necesarias en 15 días o el inquilino puede hacerlas y descontarlas, y documento firmado del estado del piso al entregar las llaves.
Todo, punto por punto, y desde cuándo se aplica cada medida →
Lo primero es elegir bien el tipo de contrato: si el inquilino va a vivir allí de forma permanente, es un alquiler de vivienda con duración mínima de cinco años (siete si el arrendador es una sociedad); si solo está desplazado temporalmente por una causa real, puede ser de temporada. Cambian la duración, la fianza y los impuestos. Después vienen la fianza y su depósito, las garantías adicionales (dos mensualidades como máximo en vivienda), el seguro de impago y la selección del inquilino.
Vivienda habitual o temporada
| Vivienda habitual | Temporada | |
|---|---|---|
| Qué es | Edificación habitable para la necesidad permanente de vivienda del inquilino (art. 2 LAU) | Uso distinto de vivienda: arrendamiento por temporada (art. 3.2 LAU) |
| Duración | Libre, pero prórroga obligatoria hasta 5 años (7 si eres persona jurídica) y tácita hasta 3 más (arts. 9 y 10) | La pactada |
| Fianza | Una mensualidad (art. 36.1) | Dos mensualidades (art. 36.1) |
| Reducción en el IRPF | Del 50 % al 90 % según el caso (art. 23.2 LIRPF) | No se aplica (DGT V1785-24) |
| Zona tensionada | Límites de renta del art. 17.6 y 17.7 | Esos límites de la LAU son del contrato de vivienda; revisa la normativa de tu comunidad autónoma |
La temporada tiene que ser real: un trabajador desplazado unos meses, un estudiante por un curso. Si el inquilino hace allí su vida de forma permanente, las Audiencias Provinciales han tratado el contrato como de vivienda, con su duración mínima, y el juicio de desahucio puede fracasar. Lo explicamos en temporada o fraude de ley.
Desde el 8 de octubre de 2026 ya no se pueden firmar alquileres de temporada como antes. El Real Decreto-ley 26/2026 los suprimió el 1 de octubre, pero el Congreso lo derogó el 2 de octubre y la LAU volvió a su redacción anterior. El Real Decreto-ley 29/2026 ha vuelto a hacer el mismo cambio desde el 8 de octubre (art. 3): lo que antes era alquiler de temporada pasa a ser un arrendamiento de vivienda temporal, que exige una causa real y acreditable escrita en el contrato (trabajo, estudios, tratamiento médico…), dura más de 31 días y, por regla general, no más de 12 meses. Si falta la causa, el contrato es de vivienda habitual desde el primer día. Los contratos de temporada firmados antes del 8 de octubre siguen con su régimen hasta la fecha pactada y se extinguen sin prórroga. Está pendiente de convalidación por la Diputación Permanente del Congreso: si no lo convalida, decae y la LAU vuelve a su redacción anterior. Si firmaste un contrato entre el 1 y el 7 de octubre, revisa qué régimen le aplica.
El contrato
Además de partes, vivienda, renta y duración, conviene que el contrato recoja: la actualización anual (si no se pacta, no hay actualización, y tiene un tope legal, art. 18 LAU); los gastos de comunidad e IBI que repercutes, con su importe anual (art. 20.1); y, si puedes necesitar la vivienda para ti o tus familiares de primer grado antes de cinco años, esa necesidad escrita de forma expresa, porque si no consta no podrás alegarla (art. 9.3). Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato corren de tu cuenta (art. 20.1). Debes anexar una copia de la etiqueta de eficiencia energética. Guía completa en un contrato de alquiler bien hecho.
Fianza, garantías y depósito
La fianza en metálico es obligatoria: una mensualidad en vivienda y dos en uso distinto (art. 36.1 LAU). Puedes pactar una garantía adicional (aval, depósito), pero en vivienda, en contratos de hasta cinco años (siete si eres persona jurídica), no puede superar dos mensualidades de renta (art. 36.5). Muchas comunidades autónomas obligan a depositar la fianza en un organismo público; si al terminar el contrato no la devuelven en un mes, devenga el interés legal (disposición adicional tercera LAU). Y tú debes devolver al inquilino el saldo de la fianza: pasado un mes desde la entrega de llaves, devenga el interés legal (art. 36.4).
Ejemplo calculado: con una renta de 1.000 €, en vivienda pides 1.000 € de fianza y, como máximo, 2.000 € de garantía adicional; en temporada, la fianza es de 2.000 €.
Seguro de impago y selección del inquilino
Puedes contratar un seguro de impago de rentas. Si lo pagas tú, la prima es gasto deducible del alquiler (consulta vinculante DGT V0391-21, con base en el art. 13.f del Reglamento del IRPF). Lee las exclusiones y los plazos para comunicar el impago antes de contratarlo: seguro de impago.
Al seleccionar inquilino tratas datos personales. El Reglamento General de Protección de Datos exige que sean los adecuados, pertinentes y limitados a lo necesario (art. 5.1.c) y que tengas una base legal: para estudiar la solicitud y firmar, la ejecución de medidas precontractuales a petición del interesado (art. 6.1.b). Pide lo justo para comprobar la solvencia (por ejemplo, contrato de trabajo y últimas nóminas o declaración de la renta), no lo conserves más de lo necesario y destruye la documentación de quienes no resulten elegidos.
Agencia o gestión por tu cuenta
Si usas una agencia para buscar inquilino, sus honorarios los pagas tú (art. 20.1 LAU). Si contratas una gestión continuada (cobro, incidencias), sus honorarios son gasto deducible como servicio de administración (art. 13.c del Reglamento del IRPF). Si el inquilino es una empresa, te retendrá el 19 % de la renta (arts. 75, 76 y 100 del Reglamento del IRPF).
Antes de publicar el anuncio: decide el tipo de contrato según quién será el inquilino, comprueba si tu vivienda está en zona tensionada, ten listo el certificado energético, infórmate de dónde se deposita la fianza en tu comunidad y prepara una lista cerrada de documentos que vas a pedir a los candidatos.
Preguntas que nos hacéis cada semana
¿Puedo exigir al inquilino que pague el seguro de impago?
La ley limita las garantías adicionales a dos mensualidades en vivienda. Si lo contratas y pagas tú, además lo deduces. Si quieres repercutirlo, consúltalo antes.
¿Qué pasa si no deposito la fianza?
Depende de la comunidad autónoma, que regula el depósito y sus sanciones. Infórmate en el organismo de tu comunidad.
¿Puedo alquilar por habitaciones?
Sí, pero el régimen del contrato depende del caso. En el IRPF, la reducción solo se aplica si cada habitación cubre la necesidad permanente de vivienda de su inquilino, no si es por temporada o por curso (DGT V1643-25).
¿Cómo declaro el alquiler?
Como rendimiento del capital inmobiliario. Lo explicamos en los impuestos del casero y en fiscalidad del inversor.
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Continúa tu historia
→ Un contrato de alquiler bien hecho
→ Los impuestos del casero
→ Seguro de impago del alquiler
→ Zonas tensionadas para el inversor
→ Comprar un piso con inquilino
Marco legal: arts. 2, 3.2, 9, 10, 17, 18, 20, 36 y disposición adicional tercera de la Ley 29/1994, LAU · art. 23.2 de la Ley 35/2006, del IRPF · arts. 13, 75, 76 y 100 del Reglamento del IRPF · RD 390/2021, art. 17 · arts. 5.1 y 6.1 del Reglamento (UE) 2016/679 · consultas vinculantes DGT V1785-24 y V0391-21 · Resolución del Congreso de 2 de octubre de 2026 (derogación del RDL 26/2026) · Real Decreto-ley 29/2026 (BOE-A-2026-20823), en vigor desde el 8-10-2026 y pendiente de convalidación. Contenido revisado por el equipo jurídico de The Juris · octubre de 2026.