⚠ Decretos de vivienda de octubre de 2026
El Real Decreto-ley 29/2026 (BOE de 7 de octubre de 2026) se aplica desde el 8 de octubre de 2026, y el Real Decreto-ley 28/2026, sobre la renovación de los contratos, desde el 15 de noviembre de 2026. Los dos están pendientes de convalidación por la Diputación Permanente del Congreso; si no se convalidan, decaen. Esto cambia respecto a lo que explica esta página:
- IRPF del casero: nuevas reducciones del rendimiento del alquiler (del 15 % al 100 % según la renta y el inquilino) para los contratos firmados desde el 1-12-2026; los anteriores conservan las suyas. Desde 2027 cambia la imputación de rentas de los inmuebles no alquilados y se fija un rendimiento mínimo si alquilas a familiares.
- Pisos vacíos: desde el IBI de 2027, recargos municipales por viviendas vacías más de dos años sin causa justificada (fuera de zonas tensionadas, solo para titulares de cuatro o más viviendas), y exención en el IRPF si vendes a la Administración una vivienda vacía hasta el 31-12-2027.
- Gastos y garantías: en los contratos firmados desde el 8-10-2026, el casero no puede repercutir los impuestos de la vivienda, ni gastos de agencia o de firma, ni exigir seguro de impago; la garantía extra se limita a dos mensualidades (una en temporada). Además: reparaciones necesarias en 15 días o el inquilino puede hacerlas y descontarlas, y documento firmado del estado del piso al entregar las llaves.
Todo, punto por punto, y desde cuándo se aplica cada medida →
El alquiler de vivienda se declara en el IRPF como rendimiento del capital inmobiliario: restas gastos y amortización y, sobre el resultado positivo, aplicas una reducción que depende de la fecha del contrato. Contratos anteriores al 26 de mayo de 2023: 60 %. Firmados desde esa fecha: 90, 70, 60 o 50 %, según la zona, la renta y el inquilino. Si la vivienda está vacía, tributas por imputación de rentas. El alquiler de un local lleva IVA del 21 % y, si el inquilino es empresa o profesional, retención del 19 %.
Cómo se calcula el rendimiento
Es ingreso todo lo que paga el inquilino, sin IVA (art. 22 de la Ley del IRPF). Restas los gastos necesarios (art. 23.1 y arts. 13 y 14 del Reglamento):
- Intereses del préstamo de compra o mejora y gastos de reparación y conservación: juntos, no más que los ingresos del inmueble; el exceso se deduce en los cuatro años siguientes.
- IBI, tasa de basuras, comunidad, administración, formalización del contrato, defensa jurídica, seguros del inmueble y suministros que pagues tú.
- Saldos de dudoso cobro: inquilino en concurso o más de seis meses desde tu primera gestión de cobro.
- Amortización: hasta el 3 % del mayor entre lo que pagaste y el valor catastral, sin contar el suelo.
Los gastos del tiempo en que no estuvo alquilada no se deducen, aunque estuviera anunciada; la Agencia Tributaria aplica ese criterio con cita de la STS 270/2021, de 25 de febrero. Ejemplo: alquilas por 900 € al mes todo el año (10.800 €) y tienes 400 € de IBI, 600 € de comunidad, 200 € de seguro, 1.500 € de intereses y 3.000 € de amortización (3 % de 100.000 € de construcción). El rendimiento neto es 10.800 − 5.700 = 5.100 €. Con una reducción del 60 % tributan 2.040 €; con una del 50 %, 2.550 €.
Las reducciones dependen de la fecha del contrato
| Contrato firmado | Reducción | Cuándo se aplica |
|---|---|---|
| Antes del 26-5-2023 | 60 % | En general (art. 23.2 en su redacción a 31-12-2021) |
| Desde el 26-5-2023 | 90 % | Zona tensionada y nuevo contrato con una renta inicial más de un 5 % inferior a la anterior |
| Desde el 26-5-2023 | 70 % | Primer alquiler en zona tensionada a un inquilino de 18 a 35 años, o alquiler a una Administración o entidad sin fines lucrativos para uso social |
| Desde el 26-5-2023 | 60 % | Rehabilitación terminada en los dos años anteriores |
| Desde el 26-5-2023 | 50 % | Resto |
Lo ordenan el art. 23.2 y la disposición transitoria 38.ª de la Ley del IRPF. Los requisitos se miran al firmar el contrato y la reducción se aplica mientras se sigan cumpliendo. Solo se aplican a lo declarado antes de una comprobación de Hacienda, y no si el contrato incumple el tope de renta de las zonas tensionadas (art. 17.6 LAU). Ver zona tensionada.
Dos avisos. A finales de septiembre de 2026 se aprobó por real decreto-ley una escala nueva de reducciones y otros cambios fiscales del alquiler, que el Congreso derogó el 2 de octubre de 2026: lo que explica esta página es la ley vigente. Y el País Vasco y Navarra tienen su propio IRPF foral (art. 4.2 de la Ley del IRPF).
Si la vivienda está vacía
Una vivienda que no es tu residencia habitual y no está alquilada genera una renta imputada por los días que estuvo vacía: el 2 % del valor catastral, o el 1,1 % si los valores de tu municipio se revisaron y entraron en vigor en ese año o en los diez anteriores (art. 85 de la Ley del IRPF). Los ayuntamientos pueden además exigir un recargo en el IBI de hasta el 50 % de la cuota por las viviendas desocupadas más de dos años sin causa justificada cuyo dueño tenga cuatro o más inmuebles residenciales; puede llegar al 100 % pasados tres años (art. 72.4 de la Ley de Haciendas Locales). Desde el IBI de 2027 el Real Decreto-ley 29/2026, pendiente de convalidación, cambia este recargo y lo lleva a un nuevo art. 72.4 bis, siempre que el ayuntamiento lo apruebe en su ordenanza: te lo contamos en tengo un piso vacío.
IBI y tasa de basuras: quién los paga
El IBI lo debe el propietario (art. 63.1 de la Ley de Haciendas Locales). En vivienda podéis pactar que lo asuma el inquilino, junto con los demás gastos generales, si el pacto consta por escrito y fija el importe anual a la fecha del contrato; ese pacto no afecta al ayuntamiento, que te lo seguirá cobrando a ti (art. 20.1 LAU). La tasa de basuras puede recaer en el ocupante cuando la ordenanza lo hace contribuyente y al propietario sustituto, con derecho a repercutirla (art. 23.2.a de la Ley de Haciendas Locales). Lo que asumas tú es gasto deducible.
Locales: IVA y retención
Solo está exento de IVA el alquiler de edificios destinados exclusivamente a vivienda (art. 20.Uno.23.º de la Ley del IVA). El de un local tributa al 21 % (art. 90) y quien lo alquila es empresario a efectos del impuesto (art. 5.Uno.c): alta con el modelo 036, el 303 cada trimestre y el 390 al año. Si el inquilino es una empresa o un profesional, te retiene el 19 % de la renta sin IVA y lo ingresa con el modelo 115 (arts. 75, 76 y 100 del Reglamento del IRPF), salvo excepciones como rentas de hasta 900 € al año. Ejemplo: renta de 1.000 € más 210 € de IVA y menos 190 € de retención: recibes 1.020 €. En Canarias, Ceuta y Melilla no se aplica el IVA (art. 3 de la Ley del IVA). Tampoco está exento el alquiler de una vivienda amueblada si te obligas a prestar servicios propios de la hostelería, como limpieza o lavado de ropa (art. 20.Uno.23.º e’).
Cómo se declara: en la Renta (modelo 100) cada inmueble va con sus días alquilado y vacío y, por cada vivienda alquilada salvo uso turístico, el NIF del inquilino y la fecha del contrato (Manual de Renta de la AEAT). Si el inquilino deja de pagar, declara lo que se le debía y deduce el saldo de dudoso cobro a los seis meses de tu primera reclamación documentada. Ver mi inquilino no paga.
Preguntas que nos hacéis cada semana
Alquilo a mi hijo por debajo de mercado. ¿Cómo tributa?
Si el inquilino es tu cónyuge o un pariente hasta el tercer grado, el rendimiento neto no puede ser inferior al que resultaría de la imputación de rentas del art. 85, el 2 % o el 1,1 % del valor catastral (art. 24 de la Ley del IRPF).
¿Puedo deducir la reforma del piso?
La reparación y la conservación sí, con el límite de los ingresos y cuatro años para el exceso. Las ampliaciones y mejoras no son gasto de conservación (art. 13.a del Reglamento).
¿Puedo cobrar el IBI al inquilino?
Sí, si lo pactáis por escrito y el contrato fija su importe anual (art. 20.1 LAU). Frente al ayuntamiento sigues siendo tú el obligado. En un local, depende de lo pactado.
¿Pierdo la reducción si se me olvidó declarar el alquiler?
Sí respecto de lo que Hacienda regularice: la reducción solo se aplica a rendimientos declarados antes de una comprobación o inspección (art. 23.2).
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Continúa tu historia
→ Zona tensionada y límite del alquiler
→ IBI y valor catastral
→ Alquiler de local comercial
→ Gastos del alquiler: quién paga
→ Ayudas al alquiler y deducciones
Marco legal: arts. 4, 22, 23, 24 y 85 y disposición transitoria 38.ª de la Ley 35/2006 del IRPF · arts. 13, 14, 75, 76 y 100 del Reglamento del IRPF · arts. 3, 5, 20.Uno.23.º y 90 de la Ley 37/1992 del IVA · arts. 23, 63 y 72.4 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales · arts. 17.6 y 20.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos · STS 270/2021, de 25 de febrero (cit. por la AEAT) · Manual práctico de Renta 2025 de la AEAT · Resolución del Congreso de 2 de octubre de 2026 (BOE-A-2026-20526). Contenido revisado por el equipo jurídico de The Juris · octubre de 2026.