⚠ Decretos de vivienda de octubre de 2026
El Real Decreto-ley 29/2026 (BOE de 7 de octubre de 2026) se aplica desde el 8 de octubre de 2026, y el Real Decreto-ley 28/2026, sobre la renovación de los contratos, desde el 15 de noviembre de 2026. Los dos están pendientes de convalidación por la Diputación Permanente del Congreso; si no se convalidan, decaen. Esto cambia respecto a lo que explica esta página:
- Temporada y habitaciones: en los contratos firmados desde el 8-10-2026, la temporada exige una causa real escrita en el contrato y dura entre 31 días y 12 meses; si no, es vivienda habitual desde el primer día. Alquilar una habitación pasa a ser alquiler de vivienda y la suma de las habitaciones no puede superar el precio del piso entero. Los contratos de temporada anteriores siguen con sus reglas hasta su fecha de fin. Donde la comunidad autónoma tenga ley propia, se aplica la suya.
Todo, punto por punto, y desde cuándo se aplica cada medida →
Si alquilas un piso para vivir en él de forma permanente, tu contrato es de vivienda habitual aunque diga «temporada», con una duración mínima de cinco años, o siete si el casero es una empresa (arts. 2.1 y 9.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos). El alquiler de temporada es el que cubre una necesidad pasajera, como un verano, un curso o un destino de trabajo por un tiempo, y la ley lo trata como un uso distinto del de vivienda, regido sobre todo por lo pactado (arts. 3.2 y 4.3). Lo que cuenta es para qué se usa el piso, no el nombre que se le da al contrato.
Qué es un alquiler de temporada
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) distingue dos tipos de contrato. El de vivienda es el que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial es satisfacer la necesidad permanente de vivienda del inquilino (art. 2.1). Los arrendamientos «celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra», son arrendamientos para uso distinto del de vivienda (art. 3.2): se rigen por lo que pacten las partes, en su defecto por el título III de la ley y, después, por el Código Civil (art. 4.3). La cesión de una vivienda turística sometida a su normativa sectorial queda fuera de la LAU (art. 5.e).
| Punto | Contrato de vivienda | Contrato de temporada |
|---|---|---|
| Para qué sirve | Tu residencia permanente (art. 2.1) | Una necesidad temporal, como un verano o un curso (art. 3.2) |
| Normas | Título II de la LAU, que el contrato no puede empeorar en tu perjuicio salvo que la ley lo permita (art. 6) | Lo pactado, el título III y el Código Civil (art. 4.3) |
| Duración | La pactada, con prórrogas anuales obligatorias hasta cinco años, o siete si el casero es persona jurídica (art. 9.1) | La pactada, sin prórroga legal |
| Fianza | Una mensualidad (art. 36.1) | Dos mensualidades (art. 36.1) |
| Garantía adicional | Hasta dos mensualidades en contratos de hasta cinco o siete años (art. 36.5) | Sin ese límite, que solo rige para la vivienda (art. 36.5) |
La ley no fija un plazo máximo para la temporada. Lo decisivo es si el piso cubre una necesidad pasajera o tu residencia estable. Las reparaciones necesarias para conservar el piso corresponden al casero también en la temporada (arts. 21 y 30 LAU). Para habitaciones: alquiler de habitación o de temporada.
Cuándo un contrato «de temporada» es en realidad de vivienda
Los tribunales miran para qué se usa el piso y no cómo se llama el contrato: disfrazar una vivienda permanente de temporada para no aplicar la LAU es un fraude de ley que no impide aplicar la norma eludida (art. 6.4 del Código Civil). Por ejemplo:
- La temporada depende de la finalidad y no del plazo: si el piso cubre la residencia permanente de la inquilina y su familia, rige la LAU (SAP de Málaga de 10 de marzo de 2026, rec. 1170/2025).
- No hay temporada si el contrato no explica la temporalidad, no se pactaron las dos mensualidades de fianza del uso distinto y el inquilino llevaba años allí (SAP de Málaga de 27 de enero de 2026, rec. 159/2025).
- Una cadena de contratos de temporada sobre el mismo piso se trató como contrato de vivienda (SAP de León de 4 de julio de 2025, rec. 444/2024).
No siempre gana el inquilino. La Audiencia de Almería dio por buenos dos contratos de temporada firmados con una finalidad expresa, la venta del piso, que los inquilinos aceptaron (SAP de Almería de 22 de enero de 2025, rec. 1737/2023).
Qué ganas si el contrato es de vivienda habitual
- Duración mínima de cinco años, o siete si el casero es persona jurídica (art. 9.1), y después la prórroga de hasta tres años más si nadie avisa (art. 10.1): duración y prórrogas del contrato.
- Fianza de una mensualidad y garantía adicional de dos como máximo en contratos de hasta cinco o siete años (art. 36.1 y 36.5).
- Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato son del casero (art. 20.1).
- La renta solo se actualiza una vez al año y si se pactó (art. 18.1).
- Puedes irte pasados seis meses avisando con treinta días (art. 11).
Si el casero te demanda porque «se acabó la temporada», tu defensa es probar que el contrato es de vivienda: cuándo te pueden echar del piso.
Cambios derogados. En octubre de 2026 un real decreto-ley sustituyó la temporada por un «arrendamiento de vivienda temporal» con causa escrita, un tope de doce meses y límites a los contratos encadenados, pero el Congreso lo derogó el 2 de octubre de 2026. Lo que explica esta página es la ley vigente. Si firmaste o renovaste el contrato el 1 o el 2 de octubre de 2026, consulta tu caso antes de dar por hecho qué reglas le corresponden.
Registro único y ventanilla digital
Desde el 20 de mayo de 2026 las plataformas de alquiler de corta duración deben enviar datos de actividad a la ventanilla única digital de cada Estado, en las zonas que este señale (arts. 9, 13 y 19 del Reglamento (UE) 2024/1028). El Real Decreto 1312/2024 creó la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos y un registro único con número obligatorio para anunciar, pero el Tribunal Supremo anuló el registro y mantuvo la ventanilla (sentencias de la Sala Tercera de 19 de mayo, 21 de mayo y 1 de junio de 2026). A 1 de octubre de 2026 seguía en comisión en el Congreso una proposición de ley sobre alquiler temporal y de habitaciones (expediente 122/000136).
Lo práctico: busca en tu contrato la cláusula que explica por qué es temporal. Si no existe, es genérica o no es verdad, guarda lo que prueba que vives allí de forma permanente (padrón, recibos, colegio de tus hijos, contratos anteriores) y no firmes un nuevo contrato «de temporada» sin consultarlo. Sigue pagando la renta mientras tanto.
Preguntas que nos hacéis cada semana
Llevo tres años renovando contratos de once meses. ¿Me pueden echar?
Depende del uso real. Si el piso es tu residencia permanente, los contratos de temporada encadenados se han tratado como contrato de vivienda, con la duración mínima del art. 9.1 LAU (SAP de León de 4 de julio de 2025). Reúne pruebas de que vives allí.
¿Hay un plazo máximo para el alquiler de temporada?
No. La LAU no lo fija: importa que el contrato cubra una necesidad temporal y no tu vivienda permanente (arts. 2.1 y 3.2).
Me voy un curso a estudiar a otra ciudad. ¿Puedo firmar un alquiler de temporada?
Sí, es el caso típico: cubres una necesidad pasajera y mantienes tu vivienda en otro sitio. Se regirá sobre todo por lo que pactéis (art. 4.3), así que revisa la duración, la fianza y si puedes irte antes.
¿Puedo irme antes de que acabe un contrato de temporada?
Depende del contrato: la LAU no regula el desistimiento en los arrendamientos de uso distinto del de vivienda. En un contrato de vivienda puedes irte pasados seis meses avisando con treinta días (art. 11).
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Continúa tu historia
→ Alquiler de habitación o de temporada
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→ ¿Me pueden echar del piso?
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→ El alquiler según tu comunidad autónoma
Marco legal: arts. 2, 3, 4, 5.e, 6, 9.1, 10.1, 11, 18.1, 20.1, 21, 30 y 36 de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (texto vigente tras la derogación del Real Decreto-ley 26/2026) · art. 6.4 del Código Civil · Reglamento (UE) 2024/1028 · Real Decreto 1312/2024 · SSTS (Sala Tercera) de 19-5-2026, 21-5-2026 y 1-6-2026 · SSAP de Málaga de 10-3-2026 y 27-1-2026, de León de 4-7-2025 y de Almería de 22-1-2025 · Resoluciones del Congreso de 2-10-2026 (BOE-A-2026-20526 y BOE-A-2026-20527). Contenido revisado por el equipo jurídico de The Juris · octubre de 2026.