⚠ Decretos de vivienda de octubre de 2026
El Real Decreto-ley 29/2026 (BOE de 7 de octubre de 2026) se aplica desde el 8 de octubre de 2026, y el Real Decreto-ley 28/2026, sobre la renovación de los contratos, desde el 15 de noviembre de 2026. Los dos están pendientes de convalidación por la Diputación Permanente del Congreso; si no se convalidan, decaen. Esto cambia respecto a lo que explica esta página:
- Gastos y garantías: en los contratos firmados desde el 8-10-2026, el casero no puede repercutir los impuestos de la vivienda, ni gastos de agencia o de firma, ni exigir seguro de impago; la garantía extra se limita a dos mensualidades (una en temporada). Además: reparaciones necesarias en 15 días o el inquilino puede hacerlas y descontarlas, y documento firmado del estado del piso al entregar las llaves.
- Desahucios de personas vulnerables: desde el 8-10-2026 y hasta el 31-12-2030, el juez suspende el proceso si la persona es vulnerable y no tiene alternativa: siempre frente a fondos que compran vivienda o deuda para especular, y frente a otros demandantes si la Administración no ofrece vivienda (con revisión anual y un máximo de tres años). En desahucios por impago, la Administración tiene dos meses para dar vivienda o pagar la deuda y las costas. No se suspende si el casero es una persona con dos viviendas o menos. Aplica también a procesos en curso sin lanzamiento hecho, y el casero persona física es compensado por la Administración (renta, suministros y costas).
Todo, punto por punto, y desde cuándo se aplica cada medida →
El seguro de impago de alquiler es un contrato entre el casero y una aseguradora; ninguna ley lo regula como figura propia, así que su alcance depende de la póliza y de la Ley 50/1980, de contrato de seguro. La Ley de Arrendamientos Urbanos no dice quién debe pagarlo, pero en vivienda limita las garantías que puedes pedir al inquilino: la fianza de una mensualidad y una garantía adicional de hasta dos en contratos de hasta cinco años, o siete si eres persona jurídica (art. 36). Y si el inquilino es vulnerable, el seguro no impide que el juzgado suspenda el desahucio.
Qué es y qué puede cubrir
La aseguradora cobra una prima y, si ocurre el riesgo cubierto, indemniza el daño «dentro de los límites pactados» (art. 1 de la Ley de contrato de seguro, LCS). La normativa de seguros incluye las «pérdidas de alquileres o rentas» en el ramo de pérdidas pecuniarias diversas y regula aparte la defensa jurídica (anexo de la Ley 20/2015). Lo que se vende como seguro de impago puede combinar ambas: las rentas impagadas, con los límites de meses e importe de la póliza, y los gastos del desahucio y de la reclamación.
En la parte de defensa jurídica eliges libremente abogado y procurador, y los que designes no siguen instrucciones de la aseguradora (art. 76 d LCS). Si la aseguradora te paga, se queda con tu derecho a reclamar al inquilino hasta lo que te haya abonado (art. 43 LCS): la deuda no desaparece para él.
Lo que tienes que mirar en la póliza
| Punto | Qué dice la ley | Norma |
|---|---|---|
| Impagos anteriores a la firma | No se cubren: el contrato es nulo si el siniestro ya había ocurrido | Art. 4 LCS |
| Datos del inquilino que declaras | Debes contestar el cuestionario con verdad; si ocultas algo, la indemnización se reduce y, con dolo o culpa grave, se pierde | Art. 10 LCS |
| Exclusiones, carencias y franquicias | Las cláusulas que limitan tus derechos deben ir destacadas y aceptadas por escrito | Art. 3 LCS |
| Cambios durante el contrato | Comunica las circunstancias que agraven el riesgo declarado | Art. 11 LCS |
| Aviso del impago | Siete días desde que lo conoces, salvo plazo mayor en la póliza | Art. 16 LCS |
| Pago de la prima | Si no pagas la primera, la aseguradora queda liberada si el siniestro llega antes | Art. 15 LCS |
| Cobro | Importe mínimo en cuarenta días desde la declaración; si se retrasa, interés legal más un 50 % | Arts. 18 y 20 LCS |
| Renovación | Puedes oponerte con un mes de antelación; la aseguradora, con dos | Art. 22 LCS |
| Reclamar a la aseguradora | Dos años | Art. 23 LCS |
Antes de firmar, comprueba si hay un periodo de carencia (un tiempo desde la contratación en el que el impago no está cubierto), qué documentos del inquilino exige la aseguradora, en qué plazo te obliga a demandar y si cubre las rentas mientras el lanzamiento esté suspendido.
¿Puede pagarlo el inquilino?
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) no regula el seguro de impago ni dice quién debe pagarlo. Lo que sí hace es permitir que las partes pacten cualquier garantía adicional a la fianza, con un límite en vivienda: en contratos de hasta cinco años (siete si el casero es persona jurídica), esa garantía no puede valer más de dos mensualidades de renta (art. 36.5). La fianza legal es de una mensualidad en vivienda (art. 36.1). Además, los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato son siempre del casero (art. 20.1).
Lo más sencillo es combinar fianza, garantía adicional dentro del límite y un seguro que contrates y pagues tú. Si quieres que el inquilino asuma el coste de la póliza, haz revisar antes la cláusula. Límites en garantías adicionales y honorarios.
Esta página explica la ley vigente. A finales de septiembre de 2026 se aprobaron por real decreto-ley cambios en el alquiler, entre ellos la prohibición de exigir al inquilino un seguro de impago, y el Congreso los derogó el 2 de octubre de 2026 (BOE de ese mismo día). Si firmaste un contrato el 1 o el 2 de octubre, qué reglas le alcanzan es una cuestión dudosa que conviene consultar.
Si el inquilino es vulnerable
Cuando el piso es su vivienda habitual, el juzgado avisa a los servicios sociales y puede suspender el proceso hasta dos meses si el casero es persona física, o cuatro si es persona jurídica (art. 441.5 y 441.6 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, LEC). La suspensión extraordinaria de desahucios por vulnerabilidad del Real Decreto-ley 11/2020 dejó de surtir efecto el 31 de diciembre de 2025 (art. 1 de esa norma, en su redacción vigente).
Durante la suspensión no cobras la renta y el proceso se alarga, así que revisa si tu póliza cubre las mensualidades mientras el lanzamiento está parado y comunica a la aseguradora cada novedad del proceso. Lo explicamos en vulnerabilidad y suspensión de desahucios.
El aval público para jóvenes y vulnerables
El art. 76 del Real Decreto-ley 1/2025 creó una línea de avales del Estado para impagos de alquileres de vivienda habitual de inquilinos menores de 35 años o vulnerables, si la renta no supera el índice estatal de referencia, la fianza está depositada y ambas partes firman el compromiso de aval; el cobro se pide en los seis meses siguientes a recuperar la vivienda. El Real Decreto 1135/2025 deja la gestión y los requisitos a las comunidades autónomas (aval, seguro o subvención), cubre rentas, daños, suministros y primas, y no se aplica en el País Vasco ni en Navarra. Pregunta en tu comunidad si ya está en marcha.
Lo práctico: cuando el inquilino deje de pagar, comunícalo a la aseguradora dentro de los siete días y guarda los requerimientos de pago. No cortes suministros ni cambies la cerradura para forzar su salida (cortes de suministros o acoso). El procedimiento está en mi inquilino no paga.
Preguntas que nos hacéis cada semana
¿Puedo poner en el contrato que el inquilino pague el seguro de impago?
La ley de arrendamientos no lo regula de forma expresa. Sí limita en vivienda las garantías adicionales a dos mensualidades en contratos de hasta cinco o siete años (art. 36.5 LAU) y deja a tu cargo los gastos de gestión y formalización (art. 20.1). Haz revisar esa cláusula antes de firmar.
¿Me cubre un impago que empezó antes de contratar la póliza?
No. El contrato de seguro es nulo si el siniestro ya había ocurrido al firmarlo (art. 4 LCS).
¿Puedo elegir mi abogado si la póliza incluye defensa jurídica?
Sí. El asegurado elige abogado y procurador para cualquier procedimiento (art. 76 d LCS).
Si la aseguradora me paga, ¿el inquilino deja de deber?
No. La aseguradora se subroga en tu derecho y puede reclamarle lo que te haya pagado (art. 43 LCS).
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Continúa tu historia
→ Mi inquilino no paga: qué hacer
→ Desahucio por impago paso a paso
→ Vulnerabilidad y suspensión de desahucios
→ Garantías adicionales y honorarios
→ Impuestos del casero
Marco legal: arts. 1, 3, 4, 10, 11, 15, 16, 18, 20, 22, 23, 43 y 76 d) de la Ley 50/1980, de contrato de seguro · anexo de la Ley 20/2015 (ramos 16 y 17) · arts. 20.1, 36.1 y 36.5 de la Ley de Arrendamientos Urbanos · arts. 441.5 y 441.6 de la Ley de Enjuiciamiento Civil · art. 1 del Real Decreto-ley 11/2020 · art. 76 del Real Decreto-ley 1/2025 · Real Decreto 1135/2025 · Resolución del Congreso de 2 de octubre de 2026 (BOE-A-2026-20526). Contenido revisado por el equipo jurídico de The Juris · octubre de 2026.