Si tu vivienda está en una zona de mercado residencial tensionado, la renta del nuevo contrato no puede superar la del último contrato de los cinco años anteriores (con su actualización), y si eres gran tenedor, el límite es el índice de referencia del Ministerio. A cambio, el IRPF premia bajar la renta: si la rebajas más de un 5 %, el rendimiento neto se reduce un 90 %. A fecha de octubre de 2026 hay zonas declaradas en Cataluña, País Vasco, Navarra, Galicia y Asturias.
Quién declara las zonas y dónde las hay
Las declara la comunidad autónoma competente en vivienda, con una memoria que justifique que el coste de la vivienda supera el 30 % de los ingresos medios de los hogares o que los precios han subido al menos tres puntos más que el IPC autonómico en cinco años (art. 18 de la Ley 12/2023). La declaración dura tres años y puede prorrogarse anualmente. Cada trimestre, el Ministerio publica en el BOE la relación de zonas declaradas.
| Comunidad | Zonas recogidas en las resoluciones del Ministerio | Resolución (BOE) |
|---|---|---|
| Cataluña | Municipios declarados por la Generalitat | 14-3-2024 y 8-10-2024 |
| País Vasco | Municipios declarados por orden del Gobierno Vasco desde 2025 (entre otros, Donostia/San Sebastián, Bilbao, Vitoria-Gasteiz, Irun, Barakaldo, Basauri) | 28-1-2025 a 24-7-2026 |
| Navarra | 21 municipios, entre ellos Pamplona/Iruña y Tudela (Orden Foral 157E/2025) | 28-7-2025 |
| Galicia | A Coruña (2025) y Santiago de Compostela (2026) | 28-7-2025 y 24-7-2026 |
| Asturias | Diversos ámbitos del Principado y, en Gijón, Avilés, Gozón y Llanes, barrios o núcleos concretos | 24-7-2026 |
La tabla recoge las resoluciones publicadas hasta el 29 de julio de 2026. Comprueba siempre la declaración concreta, porque fija el ámbito exacto, su vigencia y, en su caso, una definición propia de gran tenedor.
Cuánto puedes cobrar
Si no eres gran tenedor, la renta del nuevo contrato no puede exceder la del último contrato de vivienda habitual vigente en los cinco años anteriores en esa vivienda, una vez aplicada su actualización anual, y no puedes repercutir gastos que no estuvieran en el contrato anterior (art. 17.6 LAU). Solo cabe subirla hasta un 10 % más si acreditas rehabilitación terminada en los dos años anteriores, una mejora con ahorro de energía primaria no renovable del 30 %, obras de accesibilidad, o un contrato de diez años o más (o con derecho del inquilino a prorrogar hasta diez).
Si eres gran tenedor, la renta inicial no puede superar el límite del sistema estatal de índices de precios de referencia (art. 17.7 LAU). El límite es el valor superior del rango que resulta para tu vivienda según su localización y características (Resolución de 16 de abril de 2026). El mismo límite se aplica a viviendas sin contrato en los últimos cinco años si así lo recoge la declaración de la zona.
Cuándo eres gran tenedor
Es gran tenedor quien tiene más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o más de 1.500 m² construidos de uso residencial, sin contar garajes ni trasteros. La comunidad autónoma puede rebajarlo, en la declaración de la zona y de forma motivada, a quien tenga cinco o más inmuebles residenciales en ese ámbito (art. 3.k de la Ley 12/2023). Si estás cerca del umbral, cuenta con cuidado inmuebles y metros, y revisa la declaración de tu zona. El detalle en qué cambia si eres gran tenedor.
Los Reales Decretos-leyes 26/2026 y 27/2026 están derogados. Cambiaban la duración de los contratos, los límites de renta y la definición de gran tenedor, pero el Congreso los derogó el 2 de octubre de 2026. A fecha de octubre de 2026 rigen las reglas de esta página. Si firmaste un contrato el 1 o el 2 de octubre, consulta qué régimen le aplica antes de actuar.
La duración también cambia en zona tensionada
Cuando termina la prórroga obligatoria (cinco años, o siete si el arrendador es persona jurídica) o la tácita, el inquilino de una vivienda en zona tensionada puede pedir una prórroga extraordinaria por plazos anuales hasta tres años más, con las mismas condiciones, y el arrendador debe aceptarla salvo acuerdo distinto, nuevo contrato con los límites de renta o necesidad de la vivienda para sí o sus familiares comunicada en plazo (art. 10.3 LAU). Si eres gran tenedor, además, debes aceptar una prórroga de un año al inquilino vulnerable que lo acredite con informe de servicios sociales (art. 10.2).
El efecto en tu rentabilidad, con números
En zona tensionada la reducción del IRPF sube al 90 % si el nuevo contrato rebaja la renta más de un 5 % respecto del anterior, y al 70 % si alquilas por primera vez a una persona de 18 a 35 años (art. 23.2 LIRPF). No hay reducción si el contrato incumple el límite del art. 17.6 LAU.
Ejemplo calculado, con un tipo marginal supuesto del 30 % y 4.200 € de gastos al año. Con una renta de 900 € al mes, el rendimiento neto es 10.800 − 4.200 = 6.600 €; con la reducción del 50 %, integras 3.300 € y pagas 990 €; te quedan 5.610 €. Si la bajas a 850 € (un 5,6 % menos), el neto es 6.000 €; con el 90 %, integras 600 € y pagas 180 €; te quedan 5.820 €. Cobras menos renta y, en este caso, te queda más después de impuestos.
Antes de fijar la renta: localiza el último contrato de los cinco años anteriores y su actualización, comprueba si tu vivienda está en una zona declarada y vigente, calcula si eres gran tenedor y, si lo eres, consulta el índice de tu vivienda en el sistema estatal de referencia. Guarda todo, porque la reducción fiscal y el límite de renta se comprueban con esos documentos.
Preguntas que nos hacéis cada semana
¿Puedo subir la renta si el piso estaba vacío desde hace años?
Si no hubo contrato de vivienda habitual en los últimos cinco años, el límite del art. 17.6 no tiene referencia; el del índice solo se aplica a ese caso si lo prevé la declaración de la zona.
¿La actualización anual también está limitada?
La actualización solo se aplica si se pactó y tiene un tope legal (art. 18 LAU). El límite de zona tensionada se refiere a la renta inicial del nuevo contrato.
¿Qué hago si el inquilino me reclama lo pagado de más?
Revisa con un abogado si el contrato respetaba los arts. 17.6 o 17.7 LAU. Lo general en límites del alquiler en zona tensionada.
¿Me conviene más el alquiler de temporada?
Solo si el inquilino tiene una necesidad temporal real. Lo vemos en poner el piso en alquiler.
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Marco legal: arts. 3.k y 18 de la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda · arts. 9, 10, 17.6, 17.7 y 18 de la Ley 29/1994, LAU · art. 23.2 de la Ley 35/2006, del IRPF · Resoluciones de la Secretaría de Estado de Vivienda de 14-3-2024, 8-10-2024, 28-1-2025, 29-4-2025, 28-7-2025, 29-10-2025, 30-1-2026, 23-4-2026, 16-4-2026 y 24-7-2026 · Resoluciones del Congreso de 2 de octubre de 2026 (derogación de los RDL 26/2026 y 27/2026). Contenido revisado por el equipo jurídico de The Juris · octubre de 2026.