⚠ Decretos de vivienda de octubre de 2026
El Real Decreto-ley 29/2026 (BOE de 7 de octubre de 2026) se aplica desde el 8 de octubre de 2026, y el Real Decreto-ley 28/2026, sobre la renovación de los contratos, desde el 15 de noviembre de 2026. Los dos están pendientes de convalidación por la Diputación Permanente del Congreso; si no se convalidan, decaen. Esto cambia respecto a lo que explica esta página:
- Prórroga de hasta dos años (desde el 8-10-2026): si tu contrato estaba vigente ese día y sus cinco (o siete) años terminan antes del 31-12-2028, o acaba la prórroga anual o la tácita reconducción, puedes pedir quedarte hasta dos años más si has estado al corriente de pago los ocho meses anteriores. El casero solo puede negarse por necesidad real de la vivienda comunicada a tiempo, por acuerdo o con un contrato nuevo al menos un 5 % más barato.
- Renovación cada cinco años (desde el 15-11-2026): al acabar los cinco (o siete) años, el contrato se renueva por otros tantos salvo preaviso de seis meses del casero, que en general tendrá que pagar una indemnización de al menos doce mensualidades calculadas con el precio de referencia de la vivienda. Se aplica a vencimientos posteriores al 15-11-2026; las cartas de no renovación enviadas antes del 7-10-2026 siguen valiendo sin indemnización.
- Subidas: para las actualizaciones que toquen desde el 8-10-2026 hasta el 31-12-2027, ninguna subida si la renta supera el índice de referencia y, en los demás casos, como máximo un 2 % si no se pacta otra cosa. Y siempre con el IRAV como tope.
- Anuncios: desde el 8-10-2026, todo anuncio de alquiler tiene que incluir el índice de referencia (en zona tensionada), el límite de renta que se aplique, el código identificativo de la vivienda cuando sea obligatorio y si el casero es gran tenedor.
- Gastos y garantías: en los contratos firmados desde el 8-10-2026, el casero no puede repercutir los impuestos de la vivienda, ni gastos de agencia o de firma, ni exigir seguro de impago; la garantía extra se limita a dos mensualidades (una en temporada). Además: reparaciones necesarias en 15 días o el inquilino puede hacerlas y descontarlas, y documento firmado del estado del piso al entregar las llaves.
- Temporada y habitaciones: en los contratos firmados desde el 8-10-2026, la temporada exige una causa real escrita en el contrato y dura entre 31 días y 12 meses; si no, es vivienda habitual desde el primer día. Alquilar una habitación pasa a ser alquiler de vivienda y la suma de las habitaciones no puede superar el precio del piso entero. Los contratos de temporada anteriores siguen con sus reglas hasta su fecha de fin. Donde la comunidad autónoma tenga ley propia, se aplica la suya.
Todo, punto por punto, y desde cuándo se aplica cada medida →
Un buen contrato de alquiler de vivienda identifica a las partes y la vivienda, fija la duración, la renta y su actualización, la fianza y las garantías, los gastos y el estado de entrega, y no incluye nada que empeore los derechos que la Ley de Arrendamientos Urbanos da al inquilino, porque esas cláusulas son nulas (art. 6). Hay cosas que la ley sí deja pactar y conviene escribir bien: la renuncia del inquilino al tanteo, una indemnización si se va antes de tiempo, el pago del IBI y la comunidad por el inquilino y la causa de necesidad para recuperar la vivienda.
Lo que tiene que decir el contrato
Cada parte puede exigir a la otra que el contrato conste por escrito, con la identidad de los contratantes, la finca, la duración, la renta inicial y las demás cláusulas pactadas (art. 37 LAU). El contrato verbal también obliga (art. 1278 del Código Civil).
| Cláusula | Qué poner | Norma |
|---|---|---|
| Duración | La que pactéis; si es inferior a cinco años (siete si el casero es persona jurídica), se prorroga por años hasta llegar a ellos. Cuenta desde la firma o desde la entrega de llaves si es posterior | Art. 9.1 LAU |
| Renta y pago | Importe, mensualidad pagadera en los siete primeros días, por medios electrónicos y sin pedir más de un mes por adelantado | Art. 17.2 y 17.3 |
| Actualización | Solo si se pacta; el aumento anual no puede superar la variación del IPC, y el índice de referencia del INE es el límite a efectos de este artículo | Art. 18.1 y disposición adicional 11.ª |
| Fianza | Una mensualidad en metálico | Art. 36.1 |
| Garantía adicional | Hasta dos mensualidades en contratos de hasta cinco años, o siete si el casero es persona jurídica | Art. 36.5 |
| Comunidad, IBI y otros gastos generales | Solo si se pacta por escrito con su importe anual; los contadores individuales, siempre del inquilino | Art. 20.1 y 20.3 |
| Recuperación por necesidad | Debe constar de forma expresa desde la firma para poder usarla | Art. 9.3 |
| Obras del inquilino | Necesitan consentimiento escrito si cambian la configuración | Art. 23 |
| Notificaciones | Una dirección electrónica que deje constancia del envío y la recepción | Art. 4.6 |
Ejemplo: con una renta de 900 € al mes, la fianza es de 900 € y, en un contrato de hasta cinco años, la garantía adicional no puede pasar de 1.800 €. Los honorarios de la inmobiliaria y los gastos de formalizar el contrato son del casero (art. 20.1). En zona tensionada, la renta inicial tiene topes propios: zona tensionada y límite del alquiler.
Lo que no se puede pactar y lo que sí
Son nulas, y se tienen por no puestas, las cláusulas que modifiquen en perjuicio del inquilino las normas del título II de la ley, salvo que la propia norma lo permita (art. 6). No valen, entre otras, pedir más de una mensualidad por adelantado (art. 17.2), una garantía adicional por encima del límite (art. 36.5) o cargar al inquilino los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización (art. 20.1). La ley sí permite pactar, y conviene hacerlo con cuidado:
- La renuncia del inquilino al tanteo y al retracto si vendes la vivienda. Si se pacta, tienes que comunicarle tu intención de vender con al menos treinta días de antelación a la firma de la compraventa (art. 25.8).
- Una indemnización si el inquilino desiste: puede irse pasados seis meses avisando con treinta días, y podéis pactar que te pague una mensualidad por cada año que quede, o la parte proporcional (art. 11).
- Que el inquilino asuma el IBI, la comunidad y otros gastos generales, por escrito y con su importe anual (art. 20.1).
Más en cláusulas abusivas en el contrato de alquiler.
Contratos de temporada
La ley trata como alquiler de vivienda el que cubre la necesidad permanente de vivienda del inquilino (art. 2.1), y como arrendamiento para uso distinto el que se celebra por temporada, sea de verano o de cualquier otra (art. 3.2). El de temporada se rige por lo pactado y, en su defecto, por el título III de la ley (art. 4.3), así que no tiene la duración mínima de cinco o siete años. Lo que cuenta es el uso real: si el piso es la vivienda permanente del inquilino, el contrato es de vivienda aunque se llame de temporada. Más en alquiler de temporada o fraude de ley.
Esta página explica la ley vigente. A finales de septiembre de 2026 se aprobaron por real decreto-ley cambios en el alquiler (prohibir la renuncia al tanteo, nuevas reglas para los contratos temporales y otros), y el Congreso los derogó el 2 de octubre de 2026. Si firmaste un contrato el 1 o el 2 de octubre, qué reglas le alcanzan es una cuestión dudosa que conviene consultar.
Estado de la vivienda, fianza, certificado e inscripción
El inquilino debe devolver la vivienda como la recibió, salvo el desgaste por el tiempo (art. 1561 del Código Civil), y si no se describió su estado al alquilar se presume que la recibió en buen estado (art. 1562). Por eso conviene un inventario fechado, con fotos y firmado por los dos al empezar, y un acta firmada del estado de la vivienda al devolver las llaves.
Las comunidades autónomas pueden obligar a depositar la fianza en un organismo público (disposición adicional 3.ª LAU); lo vemos en el alquiler según la comunidad autónoma. Al contrato se une una copia de la etiqueta de eficiencia energética y se entrega al inquilino el documento de recomendaciones de uso (art. 17.2 del Real Decreto 390/2021); el anuncio debe indicar la calificación (art. 17.3). Inscribir el contrato en el Registro de la Propiedad es voluntario y exige escritura pública (art. 2.5 de la Ley Hipotecaria y Real Decreto 297/1996); si accede al Registro antes que el derecho que resuelva el del casero, el arrendamiento dura lo pactado (art. 13.1 LAU).
Lo práctico: antes de firmar, reúne la referencia catastral, el certificado energético, el importe anual de comunidad si lo repercutes, la renta anterior si la vivienda está en zona tensionada y el inventario con fotos. Fija una cuenta para los pagos y un correo para las notificaciones.
Preguntas que nos hacéis cada semana
¿Vale un contrato de alquiler verbal?
Sí. Los contratos obligan cualquiera que sea su forma (art. 1278 del Código Civil), y cualquiera de las partes puede exigir que se formalice por escrito (art. 37 LAU).
¿Puedo pedir dos meses de fianza en una vivienda?
La fianza legal es una mensualidad. Además puedes pactar una garantía adicional de hasta dos mensualidades en contratos de hasta cinco años, o siete si eres persona jurídica (art. 36).
¿Puedo poner que el inquilino renuncia al tanteo si vendo?
Sí, la ley lo permite (art. 25.8 LAU). En ese caso debes comunicarle tu intención de vender con al menos treinta días de antelación a la firma de la compraventa.
¿Quién paga a la inmobiliaria?
El casero. Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato son a su cargo (art. 20.1 LAU).
¿Tengo que inscribir el contrato en el Registro de la Propiedad?
No es obligatorio. En contratos de más de cinco años (siete si el casero es persona jurídica), sirve para que el arrendamiento dure lo pactado aunque después se ejecute una hipoteca u otra causa resuelva el derecho del casero (art. 13.1 LAU).
Te llama un abogado de alquiler
en menos de 48 horas.
Sin compromiso y sin coste. Y si hay que actuar, el precio está publicado antes de que nos llames y se paga hasta en 12 cuotas: servicios y precios de alquiler →
Un abogado te llamará en menos de 48 horas (días laborables). No compartimos tus datos con nadie. También por WhatsApp: 605 443 928
Continúa tu historia
→ Cláusulas abusivas en el contrato de alquiler
→ Duración y prórrogas del contrato
→ Garantías adicionales y honorarios
→ Alquiler de temporada o fraude de ley
→ Certificado energético y cédula
Marco legal: arts. 2, 3, 4, 6, 9, 11, 13.1, 17, 18, 20, 23, 25.8, 36 y 37 y disposiciones adicionales 3.ª y 11.ª de la Ley de Arrendamientos Urbanos · Resolución del Congreso de 2 de octubre de 2026 (BOE-A-2026-20526) · arts. 1278, 1561 y 1562 del Código Civil · art. 17 del Real Decreto 390/2021 · art. 2.5 de la Ley Hipotecaria · Real Decreto 297/1996. Contenido revisado por el equipo jurídico de The Juris · octubre de 2026.