⚠ Decretos de vivienda de octubre de 2026
El Real Decreto-ley 29/2026 (BOE de 7 de octubre de 2026) se aplica desde el 8 de octubre de 2026, y el Real Decreto-ley 28/2026, sobre la renovación de los contratos, desde el 15 de noviembre de 2026. Los dos están pendientes de convalidación por la Diputación Permanente del Congreso; si no se convalidan, decaen. Esto cambia respecto a lo que explica esta página:
- Pisos turísticos: desde el 1-12-2026, el alquiler de pisos amueblados por 30 noches o menos paga IVA del 10 % (salvo que sea la vivienda habitual del propietario). Desde el IBI de 2027, recargo de hasta el 50 %, 100 % o 150 % en zonas tensionadas. La estancia turística no puede superar los 31 días, y el anuncio tiene que llevar el código de registro de la vivienda.
Todo, punto por punto, y desde cuándo se aplica cada medida →
Antes de comprar un piso para alquiler turístico tienes que saber tres cosas: si la comunidad de propietarios lo autoriza (desde el 3 de abril de 2025 hace falta su aprobación expresa por tres quintos), si tu comunidad autónoma y tu ayuntamiento dan licencia o la tienen limitada en esa zona, y cómo tributa. Si falla la primera o la segunda, el piso no servirá para lo que lo compraste. En impuestos, el alquiler turístico no tiene la reducción del alquiler de vivienda y puede llevar IVA si prestas servicios de hostelería.
La comunidad de propietarios decide primero
Desde el 3 de abril de 2025, el propietario que quiera dedicar su vivienda a alquiler turístico debe obtener antes la aprobación expresa de la comunidad (art. 7.3 de la Ley de Propiedad Horizontal, añadido por la Ley Orgánica 1/2025). El acuerdo que aprueba, limita, condiciona o prohíbe esa actividad necesita el voto de tres quintas partes de los propietarios que representen tres quintas partes de las cuotas, y con la misma mayoría se puede subir hasta un 20 % la participación de esa vivienda en los gastos comunes (art. 17.12 LPH). Estos acuerdos no son retroactivos.
El Pleno del Tribunal Supremo ya había dicho que esa mayoría permite prohibir, no solo limitar (SSTS 1232/2024 y 1233/2024, de 3 de octubre), y el Supremo ha considerado después que la Ley Orgánica 1/2025 asumió esa interpretación (STS 1205/2025, de 2 de septiembre). Además, los estatutos inscritos pueden contener ya una prohibición clara (por ejemplo, de cualquier actividad económica o de hospedería) que impida el uso turístico (STS 1643/2023, de 27 de noviembre; STS 95/2024, de 29 de enero). Quien ya ejercía la actividad antes del 3 de abril de 2025 y estaba acogido a la normativa turística puede seguir en las condiciones de esa normativa (disposición adicional segunda LPH). Más detalle en pisos turísticos y comunidad.
No compres sin ver el acta y los estatutos. Pide al vendedor los estatutos inscritos y las actas de los últimos años, y pregunta al administrador si hay acuerdos sobre viviendas turísticas. Un acuerdo o una regla de los estatutos que prohíba la actividad puede impedirte explotar el piso, y sin aprobación expresa el presidente puede requerirte que cese la actividad bajo apercibimiento de acciones judiciales (art. 7.3 LPH).
Licencia autonómica y urbanismo municipal
La Ley de Arrendamientos Urbanos excluye de su ámbito la cesión de una vivienda amueblada comercializada en canales turísticos con finalidad lucrativa cuando está sometida a un régimen específico de su normativa sectorial turística (art. 5.e LAU). Esa normativa es autonómica, y los planes urbanísticos y ordenanzas municipales pueden limitar el uso en determinadas zonas. Por eso no hay una respuesta común para toda España: el registro o la licencia, los requisitos del piso, el número máximo de días o la suspensión de nuevas licencias dependen de la comunidad y del municipio. Pide por escrito al ayuntamiento un informe de compatibilidad urbanística del uso antes de firmar.
Registro único y plataformas
El Real Decreto 1312/2024 creó el procedimiento de Registro Único de Arrendamientos y la Ventanilla Única Digital. El Tribunal Supremo anuló los preceptos del registro único y la obligación de inscribirse en el Registro de la Propiedad para obtener un número de registro (sentencia de 19 de mayo de 2026, recurso 143/2025, publicada en el BOE de 8 de junio de 2026; en el mismo sentido, las de 21 de mayo y 1 de junio de 2026). Se mantiene la Ventanilla Única Digital. Desde el 20 de mayo de 2026 se aplica el Reglamento (UE) 2024/1028, que obliga a las plataformas a transmitir a las autoridades datos de actividad de los alojamientos. Comprueba con tu comunidad autónoma qué número o registro debes mostrar en los anuncios.
Impuestos del alquiler turístico
| Impuesto | Regla | Fuente |
|---|---|---|
| IVA | Exento como alquiler de vivienda, salvo que te obligues a prestar servicios complementarios propios de la industria hotelera (restaurante, limpieza, lavado de ropa u otros análogos); entonces está sujeto | Art. 20.Uno.23.º e´) LIVA |
| IRPF: calificación | Rendimiento del capital inmobiliario si solo cedes el uso; actividad económica si prestas servicios de hostelería o tienes un empleado a jornada completa | Art. 27.2 LIRPF; DGT V0130-24 |
| IRPF: reducción | No se aplica la reducción del alquiler de vivienda, porque no cubre una necesidad permanente | DGT V1643-25 |
| IRPF: días sin alquilar | Gastos solo por los días alquilados e imputación de renta por el resto | Art. 85 LIRPF; manual de Renta 2025 |
| Información a Hacienda | Las plataformas e intermediarios declaran cada trimestre las cesiones | Modelo 179, Orden HAC/612/2021 |
Ejemplo calculado. Si el valor catastral revisado de tu piso es 100.000 €, la imputación anual sería el 1,1 %: 1.100 €. Si lo alquilas 150 días, imputas la parte de los 215 restantes: 1.100 × 215 / 365 = 647,95 €, que suman a tu base general además del rendimiento de los días alquilados.
El Real Decreto-ley 26/2026 iba a sujetar a IVA desde el 1 de diciembre de 2026 los alquileres de viviendas amuebladas de hasta 30 noches, pero fue derogado el 2 de octubre de 2026. El Real Decreto-ley 29/2026 recoge la misma medida (art. 7): desde el 1 de diciembre de 2026, alquilar una vivienda amueblada al mismo inquilino por 30 noches o menos tributa al 10 % de IVA, salvo que sea la vivienda en la que vive el propietario. Hasta el 30 de noviembre rige la regla de la tabla. Está pendiente de convalidación por la Diputación Permanente del Congreso: si no lo convalida, decae y la regla de la tabla seguirá aplicándose después de esa fecha.
Lista mínima antes de firmar: estatutos inscritos y actas de la comunidad, nota simple, informe urbanístico del ayuntamiento sobre el uso turístico, requisitos de la normativa turística de tu comunidad autónoma para registrar la vivienda, y un cálculo de rentabilidad que incluya los días sin ocupar, la imputación de renta y, si la comunidad lo acuerda, hasta un 20 % más de gastos comunes.
Preguntas que nos hacéis cada semana
Si la comunidad aprueba el uso turístico, ¿puede cambiar de opinión después?
Un nuevo acuerdo por tres quintos puede limitar o prohibir la actividad, pero no tiene efectos retroactivos (art. 17.12 LPH). Cómo afecta a quien ya tiene autorización depende del caso y de la normativa turística.
¿Puedo alquilar por meses en lugar de por días para evitar la licencia turística?
Si el inquilino está temporalmente desplazado por una causa real, puede ser un alquiler de temporada, que se rige por la LAU. Disfrazar de temporada lo que es turístico o vivienda habitual tiene riesgos: temporada o fraude de ley.
¿Pagaré más gastos de comunidad?
Puede ser: la junta puede acordar por tres quintos que tu vivienda pague hasta un 20 % más de gastos comunes (art. 17.12 LPH).
¿Y si compro el piso a través de una sociedad?
Cambia la tributación, no las reglas de la comunidad ni de la licencia. Lo comparamos en sociedad holding.
Te llama un abogado de inversión
en menos de 48 horas.
Sin compromiso y sin coste. Y si hay que actuar, el precio está publicado antes de que nos llames y se paga hasta en 12 cuotas: servicios y precios de inversión →
Un abogado te llamará en menos de 48 horas (días laborables). No compartimos tus datos con nadie. También por WhatsApp: 605 443 928
Continúa tu historia
→ Pisos turísticos y comunidad de propietarios
→ Comprar una vivienda para invertir
→ Fiscalidad del inversor inmobiliario
→ Poner el piso en alquiler como inversor
→ Alquiler de temporada o fraude de ley
Marco legal: arts. 7.3, 17.12 y disposición adicional segunda de la Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal (LO 1/2025) · art. 5.e de la Ley 29/1994, LAU · RD 1312/2024 y STS (Sala Tercera) de 19 de mayo de 2026 · Reglamento (UE) 2024/1028 · art. 20.Uno.23.º LIVA · arts. 27.2 y 85 LIRPF · Orden HAC/612/2021 · SSTS 1643/2023, 95/2024, 1232/2024, 1233/2024 y 1205/2025 · consultas DGT V0130-24 y V1643-25 · Real Decreto-ley 29/2026 (BOE-A-2026-20823), en vigor desde el 8-10-2026 y pendiente de convalidación. Contenido revisado por el equipo jurídico de The Juris · octubre de 2026.