⚠ Decretos de vivienda de octubre de 2026
El Real Decreto-ley 29/2026 (BOE de 7 de octubre de 2026) se aplica desde el 8 de octubre de 2026, y el Real Decreto-ley 28/2026, sobre la renovación de los contratos, desde el 15 de noviembre de 2026. Los dos están pendientes de convalidación por la Diputación Permanente del Congreso; si no se convalidan, decaen. Esto cambia respecto a lo que explica esta página:
- Temporada y habitaciones: en los contratos firmados desde el 8-10-2026, la temporada exige una causa real escrita en el contrato y dura entre 31 días y 12 meses; si no, es vivienda habitual desde el primer día. Alquilar una habitación pasa a ser alquiler de vivienda y la suma de las habitaciones no puede superar el precio del piso entero. Los contratos de temporada anteriores siguen con sus reglas hasta su fecha de fin. Donde la comunidad autónoma tenga ley propia, se aplica la suya.
- Subidas: para las actualizaciones que toquen desde el 8-10-2026 hasta el 31-12-2027, ninguna subida si la renta supera el índice de referencia y, en los demás casos, como máximo un 2 % si no se pacta otra cosa. Y siempre con el IRAV como tope.
- Anuncios: desde el 8-10-2026, todo anuncio de alquiler tiene que incluir el índice de referencia (en zona tensionada), el límite de renta que se aplique, el código identificativo de la vivienda cuando sea obligatorio y si el casero es gran tenedor.
Todo, punto por punto, y desde cuándo se aplica cada medida →
La Ley de Arrendamientos Urbanos es estatal y se aplica en toda España, pero los topes de renta, el depósito de la fianza, algunos impuestos y ciertas ayudas cambian según la comunidad. A julio de 2026, según el Ministerio de Vivienda, solo cinco comunidades habían declarado zonas de mercado residencial tensionado: Cataluña, País Vasco, Navarra, Galicia y Asturias. Fuera de ellas no rigen los topes de renta inicial de los arts. 17.6 y 17.7. El País Vasco y Navarra tienen su propio IRPF, y la ley catalana de contención de rentas de 2020 fue anulada en su mayor parte por el Tribunal Constitucional.
Lo que es igual en toda España
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) se dicta al amparo de la competencia del Estado en legislación civil (disposición final 1.ª), que la Constitución reconoce sin perjuicio de los derechos civiles forales o especiales allí donde existan, como el de Cataluña (art. 149.1.8.ª). Duración, prórrogas, fianza legal, desistimiento y límite de la actualización anual de la renta (art. 18) son iguales en todas partes.
A finales de septiembre de 2026 se aprobó por real decreto-ley una reforma del alquiler que, entre otras cosas, remitía a las normas autonómicas sobre alquileres temporales y de habitaciones; el Congreso la derogó el 2 de octubre de 2026. Esta página explica la ley vigente.
Zonas tensionadas: dónde se aplican
Las declara la comunidad autónoma por tres años, prorrogables cada año, y el Ministerio de Vivienda publica cada trimestre en el BOE la relación de las declaradas (art. 18 de la Ley 12/2023). Según esas resoluciones:
| Comunidad | Ejemplos de ámbitos declarados | Resolución en el BOE |
|---|---|---|
| Cataluña | Declaración de 2024 para municipios catalanes | BOE-A-2024-5214 (primer trimestre de 2024) |
| Navarra | Pamplona, Tudela, Burlada, Barañáin, Estella-Lizarra y otros (Orden Foral 157E/2025) | BOE-A-2025-15728 (segundo trimestre de 2025) |
| Galicia | A Coruña (2025) y Santiago de Compostela (2026) | BOE-A-2025-15728 y BOE-A-2026-16532 |
| País Vasco | Donostia, Bilbao, Vitoria-Gasteiz, Basauri, Hernani y otros | Varias resoluciones de 2025 y 2026 |
| Asturias | Barrios de Gijón y Avilés, núcleos de Llanes, Luanco y otros ámbitos (2026) | BOE-A-2026-16532 (segundo trimestre de 2026) |
Dentro de una zona tensionada, la renta del nuevo contrato no puede superar la del anterior, actualizada, salvo subidas tasadas de hasta un 10 % (art. 17.6 LAU); si el casero es gran tenedor, se aplica además el índice de precios de referencia (art. 17.7). La declaración puede rebajar el umbral de gran tenedor a quien tenga cinco o más viviendas en la zona (art. 3.k de la Ley 12/2023). Al acabar la prórroga obligatoria o la tácita, el inquilino puede pedir una prórroga extraordinaria por años, hasta tres, que el casero debe aceptar salvo las excepciones de la ley (art. 10.3 LAU), y el casero accede a reducciones mayores en el IRPF. Más en zona tensionada y límite del alquiler.
Comprueba tu municipio en su boletín. Las declaraciones son por municipios o por barrios y duran tres años, desde la fecha que indica cada resolución, salvo prórroga. Que tu comunidad tenga zonas tensionadas no significa que tu calle lo sea.
La fianza: dónde se deposita
La ley estatal permite a las comunidades obligar al casero a depositar la fianza, sin intereses, en un organismo público hasta que termine el contrato; si el organismo no la devuelve en el mes siguiente, devenga el interés legal (disposición adicional 3.ª LAU). Algunas normas autonómicas publicadas en el BOE:
| Comunidad | Norma | Contenido |
|---|---|---|
| Cataluña | Ley 13/1996 | Registro y depósito de fianzas en el Instituto Catalán del Suelo |
| Andalucía | Ley 8/1997 (arts. 79 a 85) | Cuantía, depósito e inspección de las fianzas |
| Aragón | Ley 10/1992 | Gestión de las fianzas de viviendas y locales |
| Comunidad de Madrid | Ley 12/1997 | Inspección y sanciones por no depositar la fianza |
Si vives en otra comunidad, pregunta en su organismo de vivienda. El depósito es también requisito del aval público de impagos para jóvenes y vulnerables (art. 76.3 del Real Decreto-ley 1/2025), que gestionan las comunidades salvo el País Vasco y Navarra (art. 7 del Real Decreto 1135/2025).
Cataluña: la ley de contención de rentas
La Ley del Parlamento de Cataluña 11/2020 creó un régimen propio de contención de rentas. La STC 37/2022, de 10 de marzo, declaró nulos, entre otros, los preceptos que definían su objeto y ámbito, el régimen de contención y moderación de rentas y sus sanciones. Desde 2024 Cataluña aplica las zonas tensionadas de la ley estatal.
Impuestos y registros
- IRPF. En el País Vasco y en Navarra rige su normativa foral (art. 4.2 de la Ley del IRPF); las reducciones por alquiler de la ley estatal son del territorio común. Detalle en impuestos del casero.
- IVA de los locales. No se aplica en Canarias, Ceuta y Melilla (art. 3 de la Ley del IVA).
- Recargo del IBI. Cada ayuntamiento decide si lo exige, en su ordenanza, para las viviendas desocupadas de forma permanente, más de dos años sin causa justificada y de dueños con cuatro o más inmuebles residenciales (art. 72.4 del texto refundido de la Ley de Haciendas Locales).
- Registro único de arrendamientos. El Tribunal Supremo, en sentencia de 19 de mayo de 2026 dictada en un recurso de la Generalitat Valenciana, anuló los preceptos del Real Decreto 1312/2024 que regulaban el registro único y el número de registro para alquileres de corta duración; se mantiene la Ventanilla Única Digital.
- Pisos turísticos. Se rigen por la normativa turística autonómica y quedan fuera de la LAU (art. 5.e): pisos turísticos en la comunidad.
Lo práctico: antes de fijar la renta o firmar, comprueba tres cosas en tu comunidad: si tu municipio está en zona tensionada y hasta cuándo, dónde y cómo se deposita la fianza, y si hay ayudas o avales activos para tu caso.
Preguntas que nos hacéis cada semana
¿Hay topes de alquiler en Madrid o en Andalucía?
A julio de 2026 no habían declarado zonas tensionadas, así que no se aplican los topes de renta inicial de los arts. 17.6 y 17.7 LAU. Sí se aplica en toda España el límite del art. 18 LAU a la actualización anual de los contratos de vivienda.
¿Cómo sé si mi municipio es zona tensionada?
Consulta la resolución trimestral del Ministerio de Vivienda en el BOE y la declaración publicada en el boletín de tu comunidad, que indica el ámbito y la fecha.
¿Dónde deposito la fianza?
En el organismo que designe tu comunidad, si lo exige. En Cataluña, en el Instituto Catalán del Suelo (Ley 13/1996).
¿Sigue vigente la ley catalana de 2020 que limitaba los alquileres?
En lo esencial, no: la STC 37/2022 anuló el régimen de contención de rentas y sus sanciones.
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Continúa tu historia
→ Zona tensionada y límite del alquiler
→ Cómo recuperar la fianza
→ Impuestos y urbanismo por comunidades
→ Gran tenedor: qué cambia
→ Impuestos del casero
Marco legal: arts. 5.e, 10.3, 17.6, 17.7 y 18, disposición adicional 3.ª y disposición final 1.ª de la Ley de Arrendamientos Urbanos · art. 149.1.8.ª de la Constitución · Resolución del Congreso de 2 de octubre de 2026 (BOE-A-2026-20526) · arts. 3.k y 18 de la Ley 12/2023 · resoluciones de la Secretaría de Estado de Vivienda y Agenda Urbana publicadas en el BOE (BOE-A-2024-5214, BOE-A-2025-15728, BOE-A-2025-21901, BOE-A-2026-2448, BOE-A-2026-9175 y BOE-A-2026-16532) · Ley catalana 13/1996 · Ley andaluza 8/1997 · Ley aragonesa 10/1992 · Ley madrileña 12/1997 · STC 37/2022, de 10 de marzo · STS (Sala Tercera) de 19 de mayo de 2026 sobre el Real Decreto 1312/2024 · art. 4.2 de la Ley del IRPF · art. 3 de la Ley del IVA · art. 72.4 del texto refundido de la Ley de Haciendas Locales · art. 76 del Real Decreto-ley 1/2025 · Real Decreto 1135/2025. Contenido revisado por el equipo jurídico de The Juris · octubre de 2026.