⚠ Decretos de vivienda de octubre de 2026
El Real Decreto-ley 29/2026 (BOE de 7 de octubre de 2026) se aplica desde el 8 de octubre de 2026, y el Real Decreto-ley 28/2026, sobre la renovación de los contratos, desde el 15 de noviembre de 2026. Los dos están pendientes de convalidación por la Diputación Permanente del Congreso; si no se convalidan, decaen. Esto cambia respecto a lo que explica esta página:
- Gastos y garantías: en los contratos firmados desde el 8-10-2026, el casero no puede repercutir los impuestos de la vivienda, ni gastos de agencia o de firma, ni exigir seguro de impago; la garantía extra se limita a dos mensualidades (una en temporada). Además: reparaciones necesarias en 15 días o el inquilino puede hacerlas y descontarlas, y documento firmado del estado del piso al entregar las llaves.
Todo, punto por punto, y desde cuándo se aplica cada medida →
«El IBI lo pagas tú», «este año toca derrama», «son 40 € más de comunidad»… En el alquiler, quién paga cada cosa no es cuestión de costumbre ni de cara dura: lo dice tu contrato dentro de los límites de la ley. La regla maestra: los gastos generales (IBI, comunidad, basuras) solo los pagas si tu contrato lo pacta por escrito y con su importe anual desglosado — sin ese pacto, son del casero. Los suministros con contador (luz, agua, gas, internet) sí son tuyos. Y desde la Ley de Vivienda hay una que ya no se discute: los honorarios de la inmobiliaria los paga siempre el arrendador.
La tabla que corta todas las discusiones
| Gasto | ¿Quién paga? | La regla |
|---|---|---|
| Luz, agua, gas, internet (contador/consumo individualizado) | Inquilino | Art. 20.3 LAU: lo que se mide aparte, lo paga quien lo consume |
| IBI, comunidad, basuras | Casero, salvo pacto escrito con importe anual desglosado | Art. 20.1 LAU: sin pacto expreso y cuantificado, no te lo pueden repercutir |
| Honorarios de la inmobiliaria | Siempre el arrendador | Art. 20.1 LAU tras la Ley 12/2023 — la agencia cobra a quien la contrata |
| Derramas y obras de la comunidad | Casero | Son mejora/conservación del inmueble: del propietario, se pacte lo que se pacte sobre «comunidad ordinaria» |
| Reparaciones de conservación | Casero (salvo pequeñas por desgaste de uso) | Art. 21 LAU — tenemos página entera del reparto |
| Tasas y certificados del arrendador (certificado energético, cédula) | Casero | Obligaciones del que alquila, no del que habita |
Las tres trampas clásicas del apartado «gastos»
1. La subida encubierta: como la renta tiene límites de actualización, algunos caseros «suben» por la puerta de atrás inflando la comunidad o colando el IBI a mitad de contrato. No cuela: lo repercutible es lo pactado al firmar, con su desglose, y sus subidas anuales tienen su propio tope legal (durante los cinco primeros años, o siete si el casero es persona jurídica, no más del doble de lo que pueda subir la renta: art. 20.2 LAU). 2. El pacto genérico: «todos los gastos serán de cuenta del arrendatario» sin cifras es papel mojado — la ley exige el desglose anual precisamente para que sepas qué firmas. 3. La derrama disfrazada: «este mes la comunidad son 120 € porque hay derrama del ascensor». Las derramas son del propietario: paga la comunidad ordinaria pactada y ni un euro de obra mayor.
⏱ Si ya has pagado lo que no tocaba
Lo indebido se recupera: reclama por escrito la devolución de lo pagado sin pacto válido (IBI sin desglose, derramas, honorarios de agencia que te colaron al firmar) con los recibos como prueba. El plazo de reclamación es largo (5 años), así que revisa también lo del año pasado — y si el casero se niega, compensarlo contra rentas futuras NO es la vía (te expone a impago): la vía es reclamar, y la tenemos entera en su página.
Suministros: los líos de titularidad
Lo limpio es que los contratos de luz/gas/agua estén a tu nombre mientras vivas ahí (pagas tu consumo real y controlas tus tarifas). Si siguen a nombre del casero y le «reembolsas», exige las facturas reales — pagar «a tanto alzado» los suministros esconde sobrecostes y además lo que no se mide con contador individual no es un servicio del art. 20.3: solo te toca si se pactó por escrito como gasto general con su importe anual (art. 20.1). Al salir del piso: lecturas finales con foto y fecha, y cambio o baja de titularidad documentado, que los suministros fantasma son el clásico susto post-mudanza.
Te llama un abogado de alquiler
en menos de 48 horas.
Sin compromiso y sin coste. Y si hay que actuar, el precio está publicado antes de que nos llames y se paga hasta en 12 cuotas: servicios y precios de alquiler →
Un abogado te llamará en menos de 48 horas (días laborables). No compartimos tus datos con nadie. También por WhatsApp: 605 443 928
Continúa tu historia
- Si el lío es una avería — Reparaciones: quién paga qué
- Si te suben la renta — Los límites de la subida
- Si el contrato trae más perlas — Cláusulas nulas aunque las firmes
- Si el casero no atiende a razones — Cómo reclamar paso a paso
Preguntas que nos hacéis cada semana
Mi contrato dice que pago el IBI pero no pone cuánto. ¿Vale?
El art. 20.1 exige que el pacto conste por escrito con el importe anual determinado a la fecha del contrato. Un pacto sin cifra es atacable: reclama el desglose y, si no existe, la devolución de lo pagado.
¿Pueden subirme la comunidad repercutida cada año sin límite?
No: durante los cinco primeros años de contrato (siete si el casero es persona jurídica), los gastos repercutidos, salvo tributos, solo pueden subir una vez al año, por acuerdo, y nunca más del doble de lo que pueda subir la renta (art. 20.2 LAU). Pide el justificante del gasto real de comunidad: repercutir de más también es cobro indebido.
La agencia me cobró «gastos de gestión y contrato» al firmar. ¿Lo recupero?
Si tu contrato es posterior a la Ley de Vivienda (mayo de 2023), esos honorarios y gastos de formalización corresponden al arrendador por ley: reclámalos a la agencia por escrito con tu recibo. Es una de las devoluciones más limpias que existen ahora mismo.
¿Y el seguro del hogar? Me obligan a contratar uno.
La LAU no obliga al inquilino a asegurar el edificio ni el continente; lo normal es que lo haga el propietario. Pueden pactar que asegures tus cosas (contenido) o tu responsabilidad, pero imponerte la compañía o convertir el seguro en requisito-peaje se acerca a cláusula abusiva: negócialo y compara.
¿Te están colando gastos que no te tocan? Mándanos el contrato y los recibos: te decimos en 48 horas qué pagas de más y redactamos la reclamación para recuperarlo. Estudiamos tu caso sin compromiso.
Marco legal de esta página
Art. 20 LAU (gastos generales: pacto escrito con importe anual desglosado; incremento limitado; gastos de gestión inmobiliaria y formalización a cargo del arrendador desde la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda; servicios individualizados por contador a cargo del arrendatario) · Art. 21 LAU (conservación y pequeñas reparaciones) · Art. 1895 CC (cobro de lo indebido) · Art. 1964 CC (prescripción de 5 años). Revisado por el equipo jurídico de The Juris · octubre de 2026.