En resumen: el Tribunal Supremo ha resuelto, en su sentencia 1039/2026, de 29 de junio, que el hecho de que un contrato de alquiler de vivienda incluya una opción de compra no impide al propietario reclamar el desahucio por impago en un juicio verbal sumario. Si el inquilino quiere discutir su opción de compra, tiene que hacerlo en un juicio ordinario aparte.
TL;DR: lo esencial en 30 segundos
- Qué se decidió: el Supremo estima el recurso de casación de la arrendadora, casa la sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga y confirma el desahucio decretado en primera instancia.
- Idea clave: en el desahucio por falta de pago solo se puede alegar el pago o la enervación (art. 444.1 LEC). La cuestión de la opción de compra se discute en otro procedimiento.
- Si eres propietario: puedes ir por la vía sumaria, asumiendo que la sentencia no produce cosa juzgada (art. 447.2 LEC).
- Si eres inquilino: dejar de pagar no es una buena estrategia si quieres defender una opción de compra; esa defensa tiene su propio cauce.
La resolución, con sus datos
| Tribunal | Tribunal Supremo, Sala de lo Civil (Sala Primera) |
| Resolución | Sentencia 1039/2026, de 29 de junio de 2026 (votación y fallo el 17 de junio de 2026) |
| Recurso | Casación nº 5050/2025 |
| Identificadores | ECLI:ES:TS:2026:2967 (ROJ STS 2967/2026) |
| Ponente | Raquel Blázquez Martín |
| Procedencia | Sentencia 280/2025, de 14 de abril, de la Audiencia Provincial de Málaga, Sección 5.ª (apelación 649/2024), que a su vez revisaba una sentencia del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 4 de Estepona (juicio verbal 889/2021) |
Puedes localizar la resolución en el buscador oficial del CENDOJ (Poder Judicial) con esos identificadores.
Qué ocurrió: más de siete años sin pagar y una opción de compra
Una sociedad promotora de Estepona alquiló una vivienda por 500 euros al mes. Según recoge la sentencia, el inquilino no pagaba nada desde diciembre de 2014. La arrendadora presentó la demanda de desahucio por falta de pago el 15 de diciembre de 2021 y el Juzgado de Primera Instancia la estimó.
El contrato incluía una cláusula de opción de compra. Después de recibir la demanda, el inquilino sostuvo que había ejercitado esa opción y que, por tanto, ya era propietario de la vivienda. Tras la sentencia de primera instancia, además, promovió un juicio ordinario para reclamar que se otorgase la escritura de compraventa.
La Audiencia Provincial de Málaga dio la razón al inquilino: consideró que la opción de compra introducía una cuestión compleja que no cabía resolver en un juicio sumario y desestimó la demanda de desahucio. La arrendadora recurrió en casación por un único motivo: la infracción del artículo 444.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC).
Por qué importa: qué se puede discutir en un desahucio por impago
El desahucio por falta de pago se tramita por el cauce del juicio verbal (art. 250.1.1.º LEC). Es un procedimiento pensado para ser rápido, y por eso la ley limita lo que el demandado puede alegar. El artículo 444.1 LEC dispone que, cuando en el juicio verbal se pretende recuperar una finca dada en arrendamiento por impago de la renta, solo se permite al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación.
La contrapartida de esa rapidez está en el artículo 447.2 LEC: las sentencias que deciden sobre el desahucio por impago o expiración del plazo no producen efectos de cosa juzgada. Dicho de forma sencilla, lo que se decide en el desahucio no cierra el debate de fondo, que puede volver a plantearse en un juicio ordinario.
Qué resolvió el Supremo
La Sala Primera estima el recurso de la arrendadora, casa la sentencia de la Audiencia y, actuando como tribunal de instancia, desestima la apelación del inquilino y confirma la sentencia que decretó el desahucio. Según el fallo, las costas de la apelación se imponen al demandado, que además pierde el depósito, y no se hace imposición de costas en la casación.
Del razonamiento de la sentencia se desprenden tres ideas:
- La arrendadora podía elegir la vía sumaria. Al hacerlo asumía el riesgo de que la sentencia no tuviera cosa juzgada, pero eso no le impedía acudir a ella.
- La opción de compra no bloquea las acciones por impago. Según la sentencia, la cláusula no puede impedir al arrendador ejercitar las acciones que el ordenamiento le reconoce frente al impago, porque lo contrario dejaría el cumplimiento del contrato en manos del arrendatario. En esa línea se mueve el artículo 1256 del Código Civil, que establece que la validez y el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los contratantes.
- La complejidad se discute en el juicio ordinario. La cuestión derivada del intento de ejercer la opción debe resolverse en el declarativo que promovió el propio inquilino, no en el desahucio.
El Tribunal apoya su criterio en su doctrina previa sobre el alcance del juicio sumario de desahucio, entre otras las sentencias 196/2022, 570/2022 y 966/2023 (esta última del Pleno), y en la doctrina del Tribunal Constitucional que avala la legitimidad de los procesos sumarios.
Qué significa para propietarios e inquilinos
Si eres propietario o arrendador
La sentencia refuerza una vía rápida: ante un impago prolongado, una cláusula de opción de compra en el contrato no tiene por qué convertir el desahucio en un pleito largo. Eso sí, conviene tener presente que la sentencia sumaria no cierra la cuestión de fondo (art. 447.2 LEC). Si el inquilino mantiene que ejercitó la opción, esa discusión seguirá su curso en el juicio ordinario.
Un consejo práctico: documenta bien el impago (recibos, requerimientos, comunicaciones) y revisa la redacción de la opción de compra antes de demandar, para saber qué va a alegar la otra parte y en qué procedimiento.
Si eres inquilino con opción de compra
Si tienes una opción de compra y quieres hacerla valer, la lectura de esta sentencia es clara: el desahucio por impago no es el lugar para defenderla. Lo prudente es estar al corriente de la renta y, si crees que has ejercitado válidamente la opción, plantearlo en el procedimiento ordinario correspondiente. Y si tienes dificultades para pagar, también existen mecanismos de enervación en el propio desahucio que conviene estudiar a tiempo con un abogado.
Límites: lo que esta sentencia no dice
- No declara que la opción de compra sea nula, ineficaz o inválida, ni tampoco que el inquilino sea o no propietario. Eso queda para el juicio ordinario.
- No resuelve sobre el resultado de ese juicio ordinario, del que la sentencia solo recoge que el inquilino lo promovió.
- Se refiere a un desahucio por falta de pago en un juicio sin acumulación de la reclamación de rentas. Si se acumula la reclamación de las rentas, los pronunciamientos sobre esa reclamación sí producen efectos de cosa juzgada (art. 447.2 LEC, párrafo segundo).
- Cada contrato es distinto: la redacción concreta de la opción, el pago de primas o el estado de las rentas pueden cambiar la estrategia.
Preguntas frecuentes
¿Puedo ser desahuciado por impago aunque mi contrato tenga opción de compra?
Sí. Según la STS 1039/2026, la cláusula de opción de compra no impide al arrendador ejercitar las acciones por falta de pago, y la discusión sobre la opción se remite al juicio ordinario.
¿Qué puedo alegar en un juicio verbal de desahucio por falta de pago?
Solo el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación (art. 444.1 LEC).
¿La sentencia del desahucio decide quién es propietario?
No. Las sentencias de desahucio por impago no producen efectos de cosa juzgada (art. 447.2 LEC), por lo que el fondo puede discutirse en un juicio ordinario.
¿Qué tribunal dictó esta sentencia y cuándo?
La Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, el 29 de junio de 2026, en el recurso de casación 5050/2025 (ECLI:ES:TS:2026:2967).
¿Esta sentencia es doctrina para todos los alquileres?
Aplica y reitera la doctrina del Supremo sobre el alcance del juicio sumario de desahucio al caso de una vivienda con opción de compra. No sustituye el estudio de cada contrato.
Normas citadas
- Arts. 250.1.1.º, 444.1 y 447.2 de la Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil.
- Art. 1256 del Código Civil.
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Análisis divulgativo. No sustituye la lectura íntegra de la resolución ni el asesoramiento profesional; cada caso requiere un estudio individual.
Jorge Werner Montero Mundt — Abogado. Cofundador de The Juris.
Abogado con práctica en derecho bancario, mercantil, autónomos y segunda oportunidad.
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