El alquiler con opción a compra une dos contratos: un arrendamiento, al que se aplica la Ley de Arrendamientos Urbanos, y una opción que te da derecho a comprar la vivienda durante un plazo y por un precio ya fijado, normalmente a cambio de una prima y descontando del precio parte de lo pagado. Para inscribir la opción en el Registro de la Propiedad, y que así valga frente a un comprador posterior, el contrato tiene que pactar su inscripción, el precio de compra y, si lo hay, el de la opción, y un plazo para ejercerla. En un alquiler con opción ese plazo puede durar todo el arrendamiento, pero caduca si el arrendamiento se prorroga (art. 14 del Reglamento Hipotecario).
Qué firmas exactamente
La parte del alquiler sigue las reglas de cualquier arrendamiento de vivienda: si es tu vivienda habitual, tienes la duración mínima, las limitaciones de garantías y el resto de derechos de la LAU. La opción no tiene una ley propia; se rige por lo que pactéis y por las normas generales de los contratos. Por eso el texto del contrato es decisivo.
| Punto | Qué debe decir el contrato | Por qué importa |
|---|---|---|
| Precio de compra | Una cifra cierta o una forma objetiva de calcularla | Sin precio no hay opción inscribible (art. 14 del Reglamento Hipotecario). Tampoco puede quedar a la voluntad de una parte (art. 1256 CC) |
| Prima | Importe y si se descuenta del precio | Es lo que pagas por el derecho a comprar; qué pasa con ella si no compras depende del contrato |
| Rentas que se descuentan | Qué parte de cada renta se resta del precio | Si no se pacta, pagas el precio entero |
| Plazo de la opción | Fechas de inicio y fin | Para inscribirla, cuatro años como máximo; en el alquiler con opción puede durar todo el arrendamiento, pero caduca si este se prorroga, tácita o legalmente |
| Forma de ejercerla | Cómo y a quién comunicas que compras | Si el contrato exige una comunicación fehaciente, el Supremo no ha admitido otra (STS de 6 de septiembre de 2011, rec. 1939/2007) |
| Inscripción | Pacto expreso de que se inscribe | Lo que no está inscrito no perjudica a terceros (art. 32 de la Ley Hipotecaria) |
Cuidado con cómo se combinan los plazos. Si el arrendamiento se firma por menos de cinco años, se prorroga por ley año a año (art. 9.1 LAU), y la opción inscrita caduca en caso de prórroga del arrendamiento (art. 14 del Reglamento Hipotecario). Conviene que el plazo de la opción termine antes de la primera prórroga o que el arrendamiento se firme por todo el periodo.
Si el propietario vende a otro o no quiere venderte
Con la opción inscrita, quien compre después queda sujeto a ella. Si no está inscrita, no perjudica a un tercero que inscriba su compra (art. 32 de la Ley Hipotecaria) y tu reclamación sería contra el propietario por incumplimiento (art. 1101 CC). Como inquilino conservas además tu derecho de tanteo y retracto si vende el piso, salvo que el contrato recoja tu renuncia (art. 25.8 LAU): tanteo y retracto del inquilino.
Si ejerces la opción en plazo y en la forma pactada y el propietario no firma la escritura, puedes exigirle que la otorgue (art. 1279 CC) o pedir el cumplimiento con indemnización (art. 1124 CC). Si el contrato lo exige, al ejercerla debes estar en condiciones de cumplir lo que te toca, como pagar el precio (STS de 8 de abril de 2011, rec. 854/2007).
Dos sentencias recientes del Supremo marcan los riesgos. En una, unos inquilinos ejercieron la opción y siguieron en la vivienda hasta la escritura sin pagar renta, IBI ni comunidad, y tuvieron que indemnizar a la vendedora (STS de 21 de julio de 2026, rec. 186/2022). En otra, la cláusula de opción no impidió el desahucio por falta de pago de un inquilino que intentó ejercerla después de la demanda (STS de 29 de junio de 2026, rec. 5050/2025).
Hasta que firmes la escritura, sigues siendo inquilino. Paga la renta y lo que te corresponda mientras tanto, o pacta por escrito qué pasa en ese periodo. Si dejas de pagar, el propietario puede pedir el desahucio aunque tengas la opción.
Ayuda para jóvenes en vivienda protegida
El Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 prevé una ayuda al vendedor de viviendas protegidas de forma permanente que las alquile con opción a compra a personas de hasta 35 años: una cantidad igual a las rentas cobradas hasta la compra, con el límite de 33.600 euros por vivienda, más otra del 80 % de esa cantidad, hasta 26.880 euros. A cambio, todo lo pagado como renta se descuenta del precio, y la opción debe ejercerse entre uno y cuatro años desde la firma (arts. 146 a 151 del Real Decreto 326/2026). No hay ayuda si no has pagado puntualmente la renta. La gestiona tu comunidad autónoma: vivienda protegida.
Impuestos, lo básico
Para el propietario, las rentas son rendimientos del capital inmobiliario (art. 22 de la Ley del IRPF). Cuando la compraventa tributa por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, la ley del impuesto equipara las opciones a esa compraventa y toma como base el precio especial convenido o, si no lo hay o es menor, el 5 % de la base de la compraventa (art. 14.2 del texto refundido del impuesto). Al comprar pagarás los impuestos de la compraventa: gastos e impuestos al comprar casa. Cómo tributan la prima y las rentas descontadas en tu caso concreto conviene revisarlo con un asesor antes de firmar.
Antes de firmar: pide una nota simple para ver hipotecas y embargos, consulta a tu banco si te financiará la compra al precio pactado y deja escrito qué pasa con la prima si no compras.
Preguntas que nos hacéis cada semana
¿Pierdo la prima si al final no compro?
Depende del contrato. La ley no fija una regla general, así que lee la cláusula antes de firmar y, si quieres recuperarla en algún caso, páctalo expresamente.
¿Puede el propietario subir el precio pactado?
No por su cuenta. El cumplimiento de un contrato no puede dejarse al arbitrio de una de las partes (art. 1256 CC).
¿La parte de alquiler dura como mínimo cinco años?
Si es tu vivienda habitual, sí se aplican la duración mínima y las prórrogas de la LAU (art. 9.1). Ten en cuenta cómo afecta eso al plazo de la opción inscrita.
¿Qué pasa si el piso tiene una hipoteca?
La hipoteca sigue gravando la vivienda aunque cambie de dueño (art. 104 de la Ley Hipotecaria). Revisa la nota simple y pacta que se cancele en la escritura: comprar una casa con cargas.
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Continúa tu historia
→ Cómo leer una nota simple
→ Comprar una casa con cargas
→ Gastos e impuestos al comprar casa
→ Tanteo y retracto del inquilino
→ Hipoteca para comprar casa
Marco legal: art. 14 del Reglamento Hipotecario · arts. 32 y 104 de la Ley Hipotecaria · arts. 9.1 y 25 de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos · arts. 1101, 1124, 1256 y 1279 del Código Civil · arts. 146 a 151 del Real Decreto 326/2026 (Plan Estatal de Vivienda 2026-2030) · art. 22 de la Ley 35/2006, del IRPF · art. 14.2 del texto refundido de la Ley del ITP y AJD · SSTS de 8-4-2011 (rec. 854/2007), 6-9-2011 (rec. 1939/2007), 29-6-2026 (rec. 5050/2025) y 21-7-2026 (rec. 186/2022). Contenido revisado por el equipo jurídico de The Juris · octubre de 2026.