⚠ Decretos de vivienda de octubre de 2026
El Real Decreto-ley 29/2026 (BOE de 7 de octubre de 2026) se aplica desde el 8 de octubre de 2026, y el Real Decreto-ley 28/2026, sobre la renovación de los contratos, desde el 15 de noviembre de 2026. Los dos están pendientes de convalidación por la Diputación Permanente del Congreso; si no se convalidan, decaen. Esto cambia respecto a lo que explica esta página:
- Desahucios de personas vulnerables: desde el 8-10-2026 y hasta el 31-12-2030, el juez suspende el proceso si la persona es vulnerable y no tiene alternativa: siempre frente a fondos que compran vivienda o deuda para especular, y frente a otros demandantes si la Administración no ofrece vivienda (con revisión anual y un máximo de tres años). En desahucios por impago, la Administración tiene dos meses para dar vivienda o pagar la deuda y las costas. No se suspende si el casero es una persona con dos viviendas o menos. Aplica también a procesos en curso sin lanzamiento hecho, y el casero persona física es compensado por la Administración (renta, suministros y costas).
- Gran tenedor: desde el 8-10-2026 es quien tenga más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o más de 1.500 m², contando cada vivienda de un edificio aunque no haya división horizontal; en zonas tensionadas, cinco o más si la comunidad autónoma lo motiva.
Todo, punto por punto, y desde cuándo se aplica cada medida →
La suspensión de desahucios por vulnerabilidad del Real Decreto-ley 11/2020 terminó el 31 de diciembre de 2025: las dos prórrogas aprobadas después fueron derogadas por el Congreso. Hoy rige el trámite permanente del art. 441.5 a 7 de la Ley de Enjuiciamiento Civil: si la vivienda es la residencia habitual del inquilino, el juzgado avisa a los servicios sociales y el juez puede suspender el proceso hasta dos meses si el casero es persona física o hasta cuatro si es persona jurídica. Al terminar el contrato, el inquilino vulnerable puede además pedir una prórroga extraordinaria de un año, que el casero gran tenedor tiene que aceptar.
Qué pasó con la suspensión del Real Decreto-ley 11/2020
Los arts. 1 y 1 bis del Real Decreto-ley 11/2020 permitían suspender desahucios y lanzamientos de hogares vulnerables sin alternativa habitacional, y su texto vigente fija el final el 31 de diciembre de 2025. El Real Decreto-ley 16/2025 y el Real Decreto-ley 2/2026 los prorrogaban, pero el Congreso derogó los dos (acuerdos de 27 de enero y 26 de febrero de 2026). Los caseros afectados podían pedir la compensación a su comunidad autónoma hasta el 31 de enero de 2026 (art. 3.1 del Real Decreto 401/2021).
Queda una regla para los grandes tenedores: los procedimientos que estaban suspendidos por esos artículos solo se reanudan a petición suya si acreditan haberse sometido al procedimiento de conciliación o intermediación de la Administración (disposición transitoria tercera de la Ley 12/2023).
El trámite permanente del art. 441.5 LEC
Se aplica en los desahucios por impago, por fin del plazo o por precario, y en los de ocupación sin título, siempre que la vivienda sea la residencia habitual del demandado:
- El decreto que admite la demanda le informa de los servicios sociales a los que puede acudir, con sus datos de contacto.
- El juzgado comunica de oficio el procedimiento a esos servicios, que pueden proponer una alternativa de vivienda y ayudas y, si confirman la vulnerabilidad, deben notificarlo en un máximo de diez días.
- Las partes tienen cinco días para alegar, y el juez decide si suspende el proceso: hasta dos meses si el demandante es persona física y hasta cuatro si es persona jurídica. Pasado ese plazo, o adoptadas las medidas, la suspensión se alza sola y el procedimiento sigue (art. 441.6).
Para valorar la vulnerabilidad económica, el juez puede tener en cuenta que la renta más los suministros superen el 30 % de los ingresos del hogar y que estos no lleguen a tres veces el IPREM, límite que sube por hijos a cargo, mayores de 65 años, dependencia o discapacidad; y para la social, que convivan menores, personas dependientes o víctimas de violencia sobre la mujer. También pondera la vulnerabilidad del casero (art. 441.7).
Otras reglas vigentes que protegen al hogar vulnerable
Además del trámite anterior, rigen estas reglas:
| Medida | Cuándo se aplica | Qué supone | Norma |
|---|---|---|---|
| Prórroga extraordinaria de un año | Al terminar la prórroga obligatoria del art. 9.1 o la del art. 10.1, si el inquilino acredita vulnerabilidad social y económica con un informe de servicios sociales del último año | Se siguen aplicando las condiciones del contrato. Es obligatoria para el casero gran tenedor, salvo que hayan firmado un contrato nuevo | Art. 10.2 LAU |
| Prórroga en zona tensionada | Al terminar esas mismas prórrogas, si la vivienda está en una zona tensionada declarada | Hasta tres años por plazos anuales a petición del inquilino, salvo acuerdo, contrato nuevo o necesidad del casero del art. 9.3 | Art. 10.3 LAU |
| Asistencia jurídica gratuita | Desahucio por impago | El requerimiento advierte de que hay que pedirla en los tres días siguientes | Art. 438.5 LEC |
| Trámite previo al lanzamiento | Ejecución del desahucio de una vivienda habitual | Antes del lanzamiento tiene que haberse seguido el trámite de servicios sociales del art. 441.5 a 7 | Art. 549.4 LEC |
Las dos prórrogas se introdujeron en la Ley de Arrendamientos Urbanos con la Ley 12/2023; los contratos firmados antes del 26 de mayo de 2023 siguen rigiéndose por el régimen que les era aplicable (disposición transitoria cuarta de la Ley 12/2023). Si te afectan, mira ¿me pueden echar del piso de alquiler?.
A primeros de octubre de 2026 estuvo en vigor el Real Decreto-ley 26/2026, que el Congreso derogó el 2 de octubre. Desde el 8 de octubre, el Real Decreto-ley 29/2026 vuelve a recoger esas medidas, con algún cambio. Hasta el 31 de diciembre de 2030, si eres vulnerable y no tienes alternativa de vivienda, el juez suspende el desahucio cuando quien demanda es un fondo que compra pisos o hipotecas muy por debajo de su valor, y, si es otro casero, cuando la Administración no te ofrece una vivienda; en este caso la suspensión se revisa cada año, dura como máximo tres años, no se aplica si el casero es una persona con dos viviendas o menos, y la Administración compensa al casero persona física (o entidad de alquiler asequible o social) con la renta, los suministros impagados y ahora también las costas (art. 2). En los desahucios por impago, la Administración tiene dos meses para ofrecerte una vivienda o pagar la deuda y las costas; si no hace ninguna de las dos cosas, queda como deudora y no hay lanzamiento (art. 5, que añade el art. 22.6 LEC). Todo ello se aplica también a los procesos en curso si no se ha hecho el lanzamiento. Está pendiente de convalidación por la Diputación Permanente del Congreso: si no lo convalida, decae y queda solo la ley que explica esta página, que sigue siendo la base.
Si eres el casero: qué ayudas hay
La compensación para los caseros afectados por la suspensión del Real Decreto-ley 11/2020 había que pedirla a la comunidad autónoma hasta el 31 de enero de 2026 (art. 3.1 del Real Decreto 401/2021). Hoy existe una línea estatal que garantiza a los caseros, personas físicas o jurídicas, el cobro de las rentas y suministros impagados y de los daños causados en la vivienda por culpa del inquilino, en contratos vigentes el 30 de enero de 2025 o firmados después. La gestionan las comunidades autónomas con sus propios requisitos y no se aplica en el País Vasco ni en Navarra (arts. 5 a 7 del Real Decreto 1135/2025). Pregunta en tu comunidad si ya está en marcha y revisa si tienes seguro de impago.
La suspensión del art. 441.6 es corta y no borra la deuda. Son como máximo dos meses si el casero es persona física y cuatro si es persona jurídica; después el procedimiento sigue. Si eres el inquilino, úsalos para buscar una alternativa con los servicios sociales: la renta se sigue debiendo (art. 1555 del Código Civil).
Lo práctico: si eres el inquilino, pide cuanto antes el informe de los servicios sociales y aporta al juzgado tus ingresos y gastos. Si eres el casero, reúne la prueba de tu situación económica y de cuántas viviendas tienes, porque ambas cosas pueden cambiar el resultado.
Preguntas que nos hacéis cada semana
Soy un pequeño propietario. ¿Cuánto pueden suspenderme el desahucio?
Con la ley vigente, si eres persona física, como máximo dos meses, y solo si los servicios sociales confirman la vulnerabilidad y el juez lo acuerda tras valorar también tu situación (art. 441.6 y 7 LEC).
¿La Administración me paga lo que me debe el inquilino?
No hay una norma vigente que la obligue a pagar esa deuda en el desahucio. Puedes acudir a la línea de cobertura de impagos del Real Decreto 1135/2025 con los requisitos de tu comunidad autónoma.
Soy el inquilino. ¿Dejo de pagar mientras dura la suspensión?
No. La suspensión no extingue la deuda ni la obligación de pagar la renta (art. 1555 del Código Civil), y lo que debas se te puede seguir reclamando.
¿Afecta a quien ocupa una vivienda sin contrato?
El trámite del art. 441.5 LEC también se aplica a los procesos para recuperar una vivienda ocupada que sea la residencia habitual del ocupante. La suspensión específica del art. 1 bis del Real Decreto-ley 11/2020 terminó el 31 de diciembre de 2025. Más en me han okupado la casa.
¿Y si se trata de una ejecución hipotecaria?
Tiene sus propias reglas de protección; las explicamos en ejecución hipotecaria.
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Continúa tu historia
→ Desahucio por impago paso a paso
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Marco legal: arts. 1 y 1 bis del Real Decreto-ley 11/2020 · art. 3 del Real Decreto 401/2021 · acuerdos del Congreso de derogación de los Reales Decretos-leyes 16/2025 (27-1-2026), 2/2026 (26-2-2026) y 26/2026 (2-10-2026) · arts. 438.5, 441.5 a 441.7 y 549.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil · arts. 9.1 y 10.1 a 10.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos · disposiciones transitorias tercera y cuarta de la Ley 12/2023 · arts. 5 a 7 del Real Decreto 1135/2025 · art. 1555 del Código Civil · Real Decreto-ley 29/2026 (BOE-A-2026-20823), en vigor desde el 8-10-2026 y pendiente de convalidación. Contenido revisado por el equipo jurídico de The Juris · octubre de 2026.