⚠ Decretos de vivienda de octubre de 2026
El Real Decreto-ley 29/2026 (BOE de 7 de octubre de 2026) se aplica desde el 8 de octubre de 2026, y el Real Decreto-ley 28/2026, sobre la renovación de los contratos, desde el 15 de noviembre de 2026. Los dos están pendientes de convalidación por la Diputación Permanente del Congreso; si no se convalidan, decaen. Esto cambia respecto a lo que explica esta página:
- Desahucios de personas vulnerables: desde el 8-10-2026 y hasta el 31-12-2030, el juez suspende el proceso si la persona es vulnerable y no tiene alternativa: siempre frente a fondos que compran vivienda o deuda para especular, y frente a otros demandantes si la Administración no ofrece vivienda (con revisión anual y un máximo de tres años). En desahucios por impago, la Administración tiene dos meses para dar vivienda o pagar la deuda y las costas. No se suspende si el casero es una persona con dos viviendas o menos. Aplica también a procesos en curso sin lanzamiento hecho, y el casero persona física es compensado por la Administración (renta, suministros y costas).
Todo, punto por punto, y desde cuándo se aplica cada medida →
El desahucio por falta de pago es un juicio verbal en el que, admitida la demanda, el juzgado requiere al inquilino para que en diez días hábiles pague, desaloje o se oponga; si no hace nada, se dicta un decreto y se le lanza en la fecha ya fijada (art. 438.5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). Antes de demandar tienes que haber intentado negociar y, si quieres evitar que pare el proceso pagando, haberle requerido el pago al menos treinta días antes. Si la vivienda es su residencia habitual, el juzgado avisa a los servicios sociales y puede suspender el procedimiento.
Antes de presentar la demanda
- Requerimiento fehaciente de pago con al menos treinta días de antelación, si quieres que no pueda enervar (art. 22.4 LEC). Cómo hacerlo, en mi inquilino no paga.
- Intento de negociación, sin el que la demanda no se admite (art. 5 de la Ley Orgánica 1/2025 y art. 403.2 LEC).
- Abogado y procurador, siempre: el desahucio es un juicio verbal por razón de la materia (art. 250.1.1.º LEC) y la exención de los arts. 23.2.1.º y 31.2.1.º solo alcanza a los verbales por cuantía de hasta 2.000 euros.
- Datos que debe contener la demanda: las circunstancias que permiten o no la enervación (art. 439.3), si la vivienda es la residencia habitual del inquilino y si eres gran tenedor. Si dices que no lo eres, debes aportar un certificado del Registro de la Propiedad con la relación de tus propiedades (art. 439.6.a y b).
La Ley 12/2023 exigía además a los grandes tenedores aportar un documento sobre la vulnerabilidad del inquilino y, si era vulnerable, acreditar un procedimiento previo de conciliación o intermediación. El Tribunal Constitucional anuló esos requisitos (art. 439.6.c y 7 LEC) en la STC 26/2025, de 29 de enero, por considerarlos una barrera desproporcionada para acceder a la justicia. Ya no se exigen; qué supone ser gran tenedor, en gran tenedor: qué cambia.
Qué pedir en la demanda
En la misma demanda puedes pedir el desahucio y las rentas debidas, sea cual sea su importe, y dirigirte también contra el fiador o avalista solidario si antes le requeriste el pago (art. 437.4.3.ª). Puedes ofrecer perdonar toda o parte de la deuda y las costas si el inquilino se va en el plazo que fijes, que no puede ser inferior a quince días desde que recibe la demanda; si acepta, equivale a un allanamiento (arts. 437.3 y 438.5). Y puedes dejar pedida la ejecución del lanzamiento en la fecha que fije el juzgado, de modo que no haga falta otro trámite después (arts. 437.3 y 549.3).
El requerimiento de diez días
Admitida la demanda, el letrado de la Administración de Justicia requiere al inquilino. El requerimiento indica ya la fecha de la vista, por si se opone, y el día y la hora del lanzamiento, por si no lo hace; también le advierte de que, si quiere asistencia jurídica gratuita, debe pedirla en tres días (art. 438.5). En los diez días hábiles puede pasar esto:
| Lo que hace el inquilino | Qué pasa | Norma |
|---|---|---|
| Nada | Decreto que termina el juicio, con costas a su cargo y las rentas que venzan hasta que entregue la vivienda, y lanzamiento en la fecha fijada | Art. 438.5 LEC |
| Se va sin pagar | Termina el desahucio; pides la ejecución por la deuda con una simple solicitud | Art. 438.5 LEC |
| Paga lo reclamado y lo que deba en ese momento | Enervación: el proceso termina, el contrato sigue y él paga las costas, salvo que no cobraras por causa tuya | Art. 22.4 y 5 LEC |
| Se opone | Vista en la fecha señalada. Solo puede alegar que pagó o que tenía derecho a enervar | Arts. 438.5 y 444.1 LEC |
La enervación solo cabe una vez. No se admite si ya enervó en otro desahucio, salvo que entonces no cobraras por causa tuya, ni si le requeriste el pago de forma fehaciente al menos treinta días antes de la demanda y no había pagado al presentarla (art. 22.4).
Si la vivienda es su residencia habitual
El juzgado informa al inquilino de los servicios sociales y les comunica el procedimiento; tienen diez días para confirmar si el hogar es vulnerable. Con esa información el juez puede suspender el proceso hasta dos meses si eres persona física o hasta cuatro si eres persona jurídica (art. 441.5 y 6). Después, el procedimiento continúa. Todo esto, en vulnerabilidad y suspensión de desahucios.
A primeros de octubre de 2026 estuvo en vigor un real decreto-ley, el 26/2026, que añadía a la Ley de Enjuiciamiento Civil una enervación del desahucio a cargo de la Administración para inquilinos vulnerables y nuevas suspensiones. El Congreso lo derogó el 2 de octubre de 2026, y lo que explica esta página es la ley vigente.
Vista, sentencia, recurso y lanzamiento
Si el inquilino no comparece a la vista, se declara el desahucio sin más trámites. La sentencia se dicta en los cinco días siguientes y el lanzamiento debe hacerse antes de treinta días desde la fecha de la vista (arts. 438.6 y 447.1). Para recurrir, el inquilino tiene que acreditar que está al corriente de las rentas vencidas y de las que deba pagar por adelantado, y seguir pagándolas mientras dure el recurso (art. 449.1 y 2). Lo que se decide sobre el desahucio no produce cosa juzgada, pero lo que se decide sobre las rentas reclamadas sí (art. 447.2).
El día del lanzamiento puedes pedir que se haga constar el estado de la vivienda; si hay desperfectos causados por los ocupantes, el juzgado puede retener bienes suficientes del responsable para cubrirlos (art. 703.3 y 4). Si los hay, sigue en el inquilino ha destrozado el piso.
Los plazos procesales se cuentan en días hábiles. No cuentan los sábados, domingos y festivos, el mes de agosto ni los días del 24 de diciembre al 6 de enero (arts. 130.2 y 133.2 LEC). Cuánto dura un desahucio depende de la carga del juzgado, de si hay oposición y del trámite de vulnerabilidad; desconfía de quien te dé una fecha cerrada.
Lo práctico: antes de demandar, ten listos el contrato, el detalle de la deuda mes a mes, el burofax con su acuse, el documento que acredita el intento de negociación y, si no eres gran tenedor, el certificado del Registro. Sin esos papeles la demanda puede no admitirse.
Preguntas que nos hacéis cada semana
¿Puede el inquilino parar el desahucio pagando el último día?
Sí, si dentro del plazo del requerimiento paga o consigna todo lo reclamado y lo que deba en ese momento, salvo que ya hubiera enervado antes o que le requirieras el pago al menos treinta días antes de la demanda (art. 22.4 LEC).
Soy gran tenedor y el inquilino es vulnerable. ¿Puedo demandar?
Sí. La conciliación previa que exigía la Ley 12/2023 fue anulada por la STC 26/2025, pero la demanda debe indicar tu condición (art. 439.6.b LEC) y se aplica el trámite de servicios sociales del art. 441.5 LEC.
El inquilino ya se ha ido. ¿Necesito el desahucio?
No. Basta con reclamar la deuda, por monitorio o por juicio verbal, después de intentar negociar.
Soy el inquilino y me ha llegado el requerimiento. ¿Qué hago?
Mira los plazos en cómo defenderte de un desahucio y, si necesitas asistencia jurídica gratuita, pídela en los tres días siguientes (art. 438.5 LEC).
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Continúa tu historia
→ Mi inquilino no paga: qué hacer
→ Vulnerabilidad y suspensión de desahucios
→ Gran tenedor: qué cambia
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→ Plazos del alquiler
Marco legal: arts. 22.4, 22.5, 23.2, 31.2, 130.2, 133.2, 250.1.1.º, 403.2, 437.3, 437.4, 438.5, 438.6, 439.3, 439.6, 441.5, 441.6, 444.1, 447, 449, 549.3 y 703 de la Ley de Enjuiciamiento Civil · art. 5 de la Ley Orgánica 1/2025 · STC 26/2025, de 29 de enero · Resolución de 2 de octubre de 2026 del Congreso de los Diputados (derogación del Real Decreto-ley 26/2026). Contenido revisado por el equipo jurídico de The Juris · octubre de 2026.