⚠ Decretos de vivienda de octubre de 2026
El Real Decreto-ley 29/2026 (BOE de 7 de octubre de 2026) se aplica desde el 8 de octubre de 2026, y el Real Decreto-ley 28/2026, sobre la renovación de los contratos, desde el 15 de noviembre de 2026. Los dos están pendientes de convalidación por la Diputación Permanente del Congreso; si no se convalidan, decaen. Esto cambia respecto a lo que explica esta página:
- Prórroga de hasta dos años (desde el 8-10-2026): si tu contrato estaba vigente ese día y sus cinco (o siete) años terminan antes del 31-12-2028, o acaba la prórroga anual o la tácita reconducción, puedes pedir quedarte hasta dos años más si has estado al corriente de pago los ocho meses anteriores. El casero solo puede negarse por necesidad real de la vivienda comunicada a tiempo, por acuerdo o con un contrato nuevo al menos un 5 % más barato.
- Renovación cada cinco años (desde el 15-11-2026): al acabar los cinco (o siete) años, el contrato se renueva por otros tantos salvo preaviso de seis meses del casero, que en general tendrá que pagar una indemnización de al menos doce mensualidades calculadas con el precio de referencia de la vivienda. Se aplica a vencimientos posteriores al 15-11-2026; las cartas de no renovación enviadas antes del 7-10-2026 siguen valiendo sin indemnización.
- Desahucios de personas vulnerables: desde el 8-10-2026 y hasta el 31-12-2030, el juez suspende el proceso si la persona es vulnerable y no tiene alternativa: siempre frente a fondos que compran vivienda o deuda para especular, y frente a otros demandantes si la Administración no ofrece vivienda (con revisión anual y un máximo de tres años). En desahucios por impago, la Administración tiene dos meses para dar vivienda o pagar la deuda y las costas. No se suspende si el casero es una persona con dos viviendas o menos. Aplica también a procesos en curso sin lanzamiento hecho, y el casero persona física es compensado por la Administración (renta, suministros y costas).
Todo, punto por punto, y desde cuándo se aplica cada medida →
Nadie puede echarte de tu piso de alquiler sin una sentencia y una fecha de lanzamiento fijada por un juzgado. Ni con un burofax, ni cambiando la cerradura, ni «porque vende el piso». El casero solo puede recuperar la vivienda por las causas que marca la ley — impago, fin del plazo legal, necesidad pactada por escrito, incumplimientos graves — y siempre pasando por un procedimiento judicial que, en 2026, exige además un intento real de negociación previa. Aquí tienes las 7 situaciones típicas, lo que de verdad dice la ley en cada una y qué hacer paso a paso.
Lo primero: solo un juez puede echarte
En España el desalojo de una vivienda arrendada es siempre judicial. El casero puede requerirte, avisarte o presionarte, pero la salida forzosa solo llega con un lanzamiento acordado por el juzgado al final de un procedimiento con demanda, posibilidad de oposición y sentencia. Todo lo que ocurra fuera de ese cauce — cortar la luz, cambiar la cerradura, entrar en el piso, acosarte para que te vayas — no solo no es válido: puede ser delito. Lo vemos más abajo.
Cambio importante en 2026: la moratoria de desahucios ya no está en vigor.
La suspensión extraordinaria de desahucios y lanzamientos para hogares vulnerables (el «escudo social» nacido del RDL 11/2020) decayó a finales de febrero de 2026, cuando el Congreso derogó el RDL 2/2026 que la prorrogaba (acuerdo del 26 de febrero, publicado en el BOE del 28). Desde esa fecha no existe una moratoria general: los lanzamientos suspendidos se van reactivando. Lo que sí sigue vigente son las protecciones estructurales de la Ley 12/2023 dentro del proceso (las verás en el paso a paso). Si tenías un lanzamiento suspendido por vulnerabilidad, tu situación ha cambiado: revísala ya con un abogado.
Las 7 situaciones típicas: cuándo pueden echarte y cuándo no
1. No pagas el alquiler
Es la causa de resolución más clara (art. 27.2.a LAU). Pero incluso aquí tienes márgenes que la mayoría desconoce. Primero, el proceso tarda: entre el requerimiento, la demanda, la tramitación y el lanzamiento pasan meses, y cuántos depende mucho del juzgado. Segundo, existe la enervación (art. 22.4 LEC): puedes parar el desahucio pagando todo lo que debes en los 10 días siguientes al requerimiento que te hace el juzgado al admitir la demanda (art. 438.5 LEC). Solo funciona una vez en la vida del contrato, y no funciona si el casero te requirió el pago de forma fehaciente con al menos 30 días de antelación a la demanda y no habías pagado cuando presentó la demanda. Tercero, desde abril de 2025 el casero necesita acreditar un intento real de solución negociada antes de demandar — más abajo te explicamos cómo usar esto a tu favor.
Si tu impago viene de una caída de ingresos, no lo dejes correr: cuanto antes negocies (quita parcial, plan de pagos, salida pactada con plazo), más fuerza tienes. Y si la deuda de alquiler es una más entre varias, esa es otra historia con su propio mapa: la galaxia No puedo pagar mis deudas.
2. El casero quiere vender el piso
Vender no es causa para echarte. Para los contratos firmados desde el 6 de marzo de 2019, el art. 14 LAU es tajante: el comprador se subroga en el contrato durante los cinco primeros años de vigencia (siete si el casero que vende es persona jurídica), aunque sea tercero hipotecario del art. 34 LH y esté o no inscrito el arrendamiento; si pactasteis una duración mayor, debe respetarla entera salvo que sea tercero hipotecario, y en ese caso el vendedor te indemniza con una mensualidad por cada año que reste. Además, si el casero vende, tienes derecho de adquisición preferente (art. 25 LAU): debe notificarte las condiciones y puedes comprar tú con preferencia (tanteo), o impugnar la venta si no te avisó (retracto), salvo que renunciaras a ello en el contrato.
En contratos firmados entre el 6 de junio de 2013 y el 5 de marzo de 2019 el régimen es menos protector: si el comprador es tercero hipotecario, solo tiene que respetar el contrato si el arrendamiento estaba inscrito en el Registro — si estás en ese caso, no firmes ninguna salida sin que un abogado mire tu contrato y la fecha de firma.
3. El casero dice que «necesita» la vivienda
La causa de necesidad (art. 9.3 LAU) es la más invocada en falso. Para que proceda deben cumplirse todas estas condiciones: que haya pasado el primer año de contrato; que el casero sea persona física; que el contrato recoja expresamente la reserva de esa facultad; que la vivienda sea para él, para sus familiares en primer grado o para su cónyuge tras separación o divorcio; y que te lo comunique con al menos 2 meses de antelación, especificando la causa. Sin cláusula escrita en el contrato, no hay causa: te quedas.
Y hay contragolpe: si en los 3 meses siguientes al desalojo el casero o su familiar no ocupan la vivienda, puedes exigir volver al piso por un nuevo periodo de hasta 5 años con indemnización de los gastos del desalojo, o directamente una indemnización de una mensualidad por cada año que quedara por cumplir. Guarda pruebas de si el piso se ocupa de verdad (anuncios de alquiler o venta posteriores son oro).
4. «Se acaba el contrato»
Tu contrato no dura lo que ponga el papel: dura lo que marca la ley como mínimo. Todo contrato de vivienda se prorroga obligatoriamente hasta 5 años (7 si el casero es persona jurídica), aunque firmaras «un año» (art. 9 LAU). Llegado ese momento, si nadie avisa, entra la prórroga tácita de hasta 3 años más (art. 10). Para no renovar al final de la duración legal, el casero debe avisarte con 4 meses de antelación (tú, con 2 si eres quien no quiere seguir). Un burofax con 30 días no vale para echarte a los dos años de un contrato «de un año»: la duración mínima legal manda.
Si tu vivienda está en una zona de mercado residencial tensionado y tu contrato es del 26 de mayo de 2023 o posterior, la Ley 12/2023 añade una prórroga extraordinaria, a tu solicitud, de hasta 3 años más por plazos anuales, que el casero debe aceptar salvo excepciones tasadas (art. 10.3 LAU). Comprueba si tu municipio está declarado zona tensionada y qué implica en zona tensionada: límites y prórrogas.
5. No tienes contrato escrito
El contrato verbal es válido y te da los mismos derechos: duración mínima, prórrogas, fianza, todo (y el art. 37 LAU te permite exigir que se formalice por escrito). El problema es probatorio, no jurídico. Si vives de alquiler sin papel: guarda justificantes de transferencias o Bizum con concepto «alquiler», mensajes con el casero, empadronamiento, recibos de suministros a tu nombre. Con eso, echarte «porque no hay contrato» es tan difícil como con contrato.
6. Molestias, daños o actividades ilícitas en la vivienda
El art. 27.2 LAU permite al casero resolver el contrato por daños causados dolosamente, obras no consentidas, o actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. Ahora bien: tiene que probarlo en juicio, y la vara de medir es exigente — una queja vecinal aislada no basta, hace falta una molestia real, persistente y acreditada. Si te llega una demanda por esta vía, se contesta y se pelea: muchas se caen por falta de prueba.
7. Subarriendas o cedes el piso sin permiso
El subarriendo necesita consentimiento escrito del casero y solo puede ser parcial (art. 8 LAU); sin él, es causa de resolución (art. 27.2.c). Cuidado con la frontera: alojar temporalmente a tu pareja o a un familiar no es subarrendar; cobrar por habitaciones en Airbnb, sí. Si tu situación está en el medio (un compañero de piso que entra a compartir gastos), documenta que no hay subarriendo mercantil antes de que el casero lo use en tu contra.
| Situación | ¿Pueden echarte? | Tu palanca |
|---|---|---|
| Impago de renta | Sí, por desahucio judicial | Enervación (pagar en 10 días), negociación previa obligatoria, plan de pagos |
| El casero vende | No durante los 5/7 primeros años (contratos desde mar-2019) | Art. 14 LAU: el comprador respeta tu contrato + tanteo y retracto |
| «Necesito el piso» | Solo con cláusula expresa + requisitos del 9.3 | Sin cláusula no hay causa; si no lo ocupan en 3 meses, vuelves o te indemnizan |
| Fin de contrato | Solo tras la duración legal y con preaviso de 4 meses | Mínimo 5/7 años + prórroga tácita 3 + extraordinaria en zona tensionada |
| Sin contrato escrito | Igual que con contrato | Mismos derechos; prueba con pagos, mensajes, empadronamiento |
| Molestias / daños | Solo si lo prueban en juicio | Exigencia probatoria alta; contestar la demanda |
| Subarriendo sin permiso | Sí, si es real | Distinguir convivencia de subarriendo mercantil |
El desahucio paso a paso en 2026
Si el casero va en serio, el camino es este — y en cada estación tienes algo que hacer:
1. Requerimiento y negociación previa obligatoria. Desde el 3 de abril de 2025 (LO 1/2025), antes de demandar hay que acreditar el intento de un medio adecuado de solución de controversias (MASC). Los juzgados vienen admitiendo que el requerimiento de pago del art. 22.4 LEC cumpla ese requisito solo si muestra una voluntad negociadora real, clara y transparente — no basta un «paga o te demando». Un requerimiento seco puede hacer que la demanda se inadmita. Traducción: la ley te ha regalado una fase de negociación. Úsala: contesta por escrito, propone plan de pagos o salida ordenada, deja rastro.
2. Demanda. En vivienda habitual, la demanda debe indicar si es tu vivienda habitual y si el casero es gran tenedor (más de 10 inmuebles residenciales o más de 1.500 m², o 5 inmuebles si así se fija en una zona tensionada); si dice que no lo es, tiene que adjuntar una certificación del Registro con sus propiedades (art. 439.6 LEC). La exigencia de indicar tu vulnerabilidad y de pasar antes por conciliación o intermediación cuando el casero es gran tenedor la anuló el Tribunal Constitucional (STC 26/2025, de 29 de enero). Una demanda que se salta estos requisitos es atacable.
3. Notificación y 10 días clave. El juzgado te requiere: puedes desalojar, pagar (enervar, si procede), u oponerte. No dejes pasar este plazo sin hablar con un abogado — en desahucio la defensa técnica es preceptiva y de oficio si no puedes pagarla: pídela en los tres días siguientes al requerimiento del juzgado (art. 438.5 LEC), en el propio juzgado o en el colegio de abogados.
4. Oposición y vista. Si te opones (causa inexistente, deuda mal calculada, requisitos incumplidos, cláusulas nulas), habrá juicio verbal. Aquí se ganan más desahucios de los que la gente cree: causa de necesidad sin cláusula, preavisos mal hechos, MASC de pega.
5. Sentencia y lanzamiento. Si la sentencia es de desahucio, se fija fecha de lanzamiento. Si acreditas vulnerabilidad, el tribunal puede suspender el proceso hasta 2 meses (casero persona física) o 4 meses (persona jurídica) para que las administraciones adopten las medidas que propongan (arts. 441.5 a 441.7 LEC, aplicables también antes del lanzamiento según el art. 549.4: medida estructural de la Ley 12/2023 que sigue vigente tras la caída de la moratoria).
Ejemplo con números: cómo la negociación previa te compra tiempo y dinero.
Debes 2.400 € (3 meses a 800 €). El casero te manda un burofax seco: «paga en 30 días o demando». Respondes por escrito proponiendo 400 €/mes extra durante 6 meses y seguir pagando la renta corriente. Si demanda ignorando tu propuesta, su «negociación» queda retratada y la admisión de la demanda puede discutirse; si negocia, has convertido un lanzamiento en un plan de pagos. En el peor escenario, has ganado meses para reorganizarte — y un acuerdo antes del juicio te ahorra las costas.
Lo que el casero no puede hacer nunca
Todo intento de echarte por la vía de los hechos es acoso inmobiliario y puede ser delito:
- Cambiar la cerradura o impedirte el acceso: coacciones (art. 172 CP), incluso con rentas impagadas.
- Cortar la luz, el agua o el gas para forzarte a salir: coacciones; se restablece y se denuncia.
- Entrar en la vivienda sin tu permiso, aunque tenga llaves: allanamiento de morada (art. 202 CP). El piso alquilado es tu morada, no la suya.
- Amenazas, presiones continuadas, obras para hacerte la vida imposible: coacciones (art. 172.1 CP, con la pena en su mitad superior cuando buscan impedirte el disfrute de la vivienda) o acoso inmobiliario (art. 173.1 CP).
Si te pasa: acude a denunciar de inmediato, reúne pruebas (fotos, testigos, mensajes, parte de la compañía de suministros) y no abandones el piso — abandonar puede leerse como entrega voluntaria de la posesión.
Cómo responder al requerimiento del casero (modelo)
Si te llega un burofax exigiendo que te marches, nunca firmes nada en caliente. Responde por escrito, en plazo y dejando rastro documental. Plantilla base para adaptar:
Modelo de respuesta al casero
En [ciudad], a [día] de [mes] de [año].
D./Dña. [tu nombre], con DNI [número], como arrendatario/a de la vivienda sita en [dirección], en contrato de fecha [fecha] con D./Dña. [nombre del propietario], MANIFIESTO:
1. Que he recibido en fecha [fecha] su comunicación instándome al desalojo alegando [causa invocada].
2. Que dicha causa no concurre conforme a la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos porque [contrato en plazo legal / no existe cláusula del art. 9.3 / no existe impago / la venta no extingue el arrendamiento ex art. 14].
3. Que mi derecho a permanecer en la vivienda está amparado por los arts. 9 y 10 LAU durante toda la duración legal del contrato.
4. Que quedo a su disposición para tratar cualquier cuestión de buena fe, y que cualquier actuación de hecho contra mi posesión será puesta en conocimiento de las autoridades.
Atentamente, [firma].
Tres casos tipo resueltos a favor del inquilino (ejemplos ilustrativos)
Caso 1: la casera quería el piso «para mi hija»
Marta (Madrid) recibió un burofax de su casera diciendo que necesitaba el piso para su hija. Llevaba 2 años de contrato. El contrato no tenía cláusula del art. 9.3 LAU reservando esa facultad. Resultado: la causa no procedía y Marta se quedó en el piso 3 años más, hasta agotar la duración legal.
Caso 2: cambio de cerradura tras impago
Jorge (Barcelona) acumuló 3 meses de impago tras perder el trabajo. El casero, en lugar de demandar, cambió la cerradura aprovechando un viaje. Denuncia inmediata por coacciones (art. 172 CP). Resultado: casero condenado con multa y obligado a readmitirle en la vivienda; la deuda se renegoció con un plan de pagos.
Caso 3: el comprador que alegaba buena fe
Carmen (Valencia) tenía contrato sin inscribir. El piso se vendió y el comprador exigió el desalojo alegando que era tercero de buena fe. Como el contrato era posterior a marzo de 2019, el comprador quedaba subrogado durante los cinco primeros años de vigencia aunque fuera tercero de buena fe (art. 14 LAU): el contrato se mantuvo.
¿Y si pierdo? Lo que te puede costar
Si pierdes un desahucio por impago, además de salir de la vivienda asumes: las rentas atrasadas hasta el lanzamiento (con intereses), las costas procesales si te condenan, los daños demostrados más allá del uso normal, y la fianza aplicada contra rentas y reparaciones. La buena noticia: un acuerdo extrajudicial antes del juicio (con plazo de salida pactado) te ahorra las costas, y es frecuente que el casero condone parte de la deuda a cambio del desalojo voluntario. Negociar pronto y por escrito siempre sale más barato.
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Continúa tu historia
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Preguntas frecuentes
¿Puede echarme el casero con un mes de aviso?
No, salvo que ya hayas agotado la duración legal del contrato. Dentro de los 5 años (7 con casero persona jurídica) el contrato se prorroga obligatoriamente, y para no renovar al final necesita avisarte con 4 meses de antelación. Un preaviso de 30 días solo tiene sentido en situaciones muy concretas y casi nunca es válido para expulsarte.
¿Cuánto tarda un desahucio en 2026?
No hay un plazo fijo: desde el requerimiento hasta el lanzamiento pasan meses, según la carga del juzgado, más las suspensiones posibles por vulnerabilidad (hasta 2 o 4 meses). El requisito de negociación previa introducido en 2025 añade semanas al inicio del proceso.
¿Pueden echarme si pago tarde pero siempre acabo pagando?
El retraso reiterado puede ser causa de resolución aunque acabes pagando: los tribunales lo tratan como incumplimiento cuando se convierte en costumbre. Y recuerda que la enervación solo te salva una vez. Si tienes problemas de tesorería recurrentes, pacta por escrito un día de pago realista.
¿Sigue vigente la moratoria de desahucios para familias vulnerables?
No. La suspensión extraordinaria decayó a finales de febrero de 2026 al derogarse el RDL 2/2026 (acuerdo del Congreso de 26 de febrero, BOE del 28). Siguen vigentes las protecciones de la Ley 12/2023 dentro del proceso: la demanda debe decir si es tu vivienda habitual y si el casero es gran tenedor, el juzgado avisa a los servicios sociales y puede suspender el proceso de 2 a 4 meses si confirman tu vulnerabilidad. La conciliación previa obligatoria con gran tenedor y hogar vulnerable la anuló el Tribunal Constitucional (STC 26/2025).
¿Puede echarme el nuevo dueño si el casero vende el piso?
En contratos firmados desde el 6 de marzo de 2019, no durante los cinco primeros años de vigencia (siete si el vendedor es persona jurídica): el comprador se subroga aunque sea tercero hipotecario y esté o no inscrito el arrendamiento (art. 14 LAU); si pactasteis más duración, consulta. Además tuviste derecho de adquisición preferente. En contratos anteriores, consulta antes de mover ficha.
¿Qué pasa si no recojo el burofax?
Rechazar o no recoger un burofax no te protege: si consta el aviso de entrega y no lo recogiste por tu causa, lo normal es que se tenga por recibido. Es mejor recogerlo, saber qué te piden y responder con cabeza — quien no contesta pierde la fase de negociación que ahora la ley obliga a abrir.
¿Necesito abogado para un desahucio?
Sí: en el juicio de desahucio la defensa por abogado y la representación por procurador son preceptivas. Si no puedes pagarlos, solicita justicia gratuita en los tres días siguientes al requerimiento del juzgado (art. 438.5 LEC) — la solicitud puede suspender los plazos mientras se resuelve.
¿Pueden echarme estando empadronado o con hijos menores?
El empadronamiento o tener hijos no impide por sí solo un desahucio, pero la situación de vulnerabilidad sí activa protecciones: comunicación a servicios sociales, y posible suspensión del proceso, de 2 a 4 meses, mientras las administraciones adoptan medidas. Acredítala cuanto antes en el procedimiento.
¿Te están apretando para que dejes tu casa o ya tienes un burofax encima de la mesa? Cada semana cuenta: mándanos el contrato y la comunicación del casero, te llamamos en menos de 48 horas y te decimos si la causa se sostiene y cómo pararla. Estudiamos tu caso sin compromiso.
Marco legal de esta página
Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos: arts. 8 (cesión y subarriendo), 9 (duración mínima), 9.3 (necesidad del arrendador), 10 (prórrogas), 14 (venta de la vivienda arrendada), 25 (adquisición preferente), 27 (causas de resolución), 37 (formalización) · RDL 7/2019, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler · Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda: reformas de los arts. 439.6 y 441.5 a 441.7 LEC (vivienda habitual y gran tenedor en la demanda, aviso a servicios sociales, suspensión del proceso); los arts. 439.6.c y 439.7 LEC (vulnerabilidad y conciliación previa) fueron anulados por la STC 26/2025, de 29 de enero y prórroga extraordinaria en zonas tensionadas · LO 1/2025, de eficiencia del Servicio Público de Justicia: requisito de procedibilidad MASC desde el 3-abr-2025, y acuerdos de unificación de criterios sobre el requerimiento del art. 22.4 LEC (Barcelona 8-abr-2025, Madrid 26-sep-2025) · Arts. 22.4, 438.5, 439.6, 441.5 a 441.7 y 549.4 LEC · Arts. 172 y 202 del Código Penal (coacciones y allanamiento) · Derogación del RDL 2/2026 por el Congreso el 26-feb-2026: fin de la suspensión extraordinaria de desahucios del RDL 11/2020.
Revisado por el equipo jurídico de The Juris · octubre de 2026.