⚠ Decretos de vivienda de octubre de 2026
El Real Decreto-ley 29/2026 (BOE de 7 de octubre de 2026) se aplica desde el 8 de octubre de 2026, y el Real Decreto-ley 28/2026, sobre la renovación de los contratos, desde el 15 de noviembre de 2026. Los dos están pendientes de convalidación por la Diputación Permanente del Congreso; si no se convalidan, decaen. Esto cambia respecto a lo que explica esta página:
- Gran tenedor: desde el 8-10-2026 es quien tenga más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o más de 1.500 m², contando cada vivienda de un edificio aunque no haya división horizontal; en zonas tensionadas, cinco o más si la comunidad autónoma lo motiva.
- Subidas: para las actualizaciones que toquen desde el 8-10-2026 hasta el 31-12-2027, ninguna subida si la renta supera el índice de referencia y, en los demás casos, como máximo un 2 % si no se pacta otra cosa. Y siempre con el IRAV como tope.
- Anuncios: desde el 8-10-2026, todo anuncio de alquiler tiene que incluir el índice de referencia (en zona tensionada), el límite de renta que se aplique, el código identificativo de la vivienda cuando sea obligatorio y si el casero es gran tenedor.
- Desahucios de personas vulnerables: desde el 8-10-2026 y hasta el 31-12-2030, el juez suspende el proceso si la persona es vulnerable y no tiene alternativa: siempre frente a fondos que compran vivienda o deuda para especular, y frente a otros demandantes si la Administración no ofrece vivienda (con revisión anual y un máximo de tres años). En desahucios por impago, la Administración tiene dos meses para dar vivienda o pagar la deuda y las costas. No se suspende si el casero es una persona con dos viviendas o menos. Aplica también a procesos en curso sin lanzamiento hecho, y el casero persona física es compensado por la Administración (renta, suministros y costas).
Todo, punto por punto, y desde cuándo se aplica cada medida →
Es gran tenedor la persona o empresa que tiene más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o más de 1.500 m² construidos de uso residencial, sin contar garajes ni trasteros; en una zona tensionada, la comunidad autónoma puede rebajar el umbral a cinco o más viviendas situadas en esa zona (art. 3.k de la Ley 12/2023). Si tu casero lo es y la vivienda está en zona tensionada, la renta de un contrato nuevo no puede superar el índice de referencia. Además debe aceptar la prórroga extraordinaria de un inquilino vulnerable y, si demanda un desahucio, declarar su condición.
Cómo se define
La definición está en el art. 3.k de la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, y se aplica a la persona física o jurídica titular de los inmuebles. Tiene tres piezas:
- Número: más de diez inmuebles urbanos de uso residencial.
- Superficie: más de 1.500 m² construidos de uso residencial, sin contar nunca garajes ni trasteros.
- Zona tensionada: la declaración de la zona puede rebajar el umbral a los titulares de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial situados en ella, si la comunidad autónoma lo motiva en la memoria.
A primeros de octubre de 2026 estuvo en vigor un real decreto-ley, el 26/2026, que añadía a esta definición reglas sobre cómo acreditarla y cómo contar los pisos de un edificio sin división horizontal, y que cambiaba otras normas del alquiler. El Congreso lo derogó el 2 de octubre de 2026, y lo que explica esta página es la ley vigente.
«Más de diez» significa once o más. Un casero con diez pisos no es gran tenedor por número, aunque puede serlo por superficie. El umbral general cuenta todos los inmuebles residenciales del titular, estén donde estén; el rebajado de cinco o más se refiere a los situados en la zona tensionada. El Ministerio de Vivienda publica cada trimestre en el BOE la relación de zonas tensionadas declaradas (art. 18.2.d), con la definición de gran tenedor que se aplica en cada una; la última publicada, de 24 de julio de 2026, recoge las del segundo trimestre.
Qué cambia si tu casero es gran tenedor
| Situación | Casero que no es gran tenedor | Gran tenedor | Norma |
|---|---|---|---|
| Contrato nuevo en zona tensionada | Si la vivienda estuvo alquilada en los cinco años anteriores, no puede superar la última renta actualizada, salvo subidas de hasta el 10 % en casos tasados | Además, no puede superar el límite del índice de referencia de precios | Art. 17.6 y 17.7 LAU |
| Prórroga extraordinaria de un año por vulnerabilidad del inquilino, al acabar el contrato | No está obligado a aceptarla | Debe aceptarla si el inquilino la acredita con un informe de servicios sociales, salvo contrato nuevo | Art. 10.2 LAU |
| Demanda de desahucio | Debe declarar que no lo es y aportar el certificado del Registro | Debe declararlo | Art. 439.6.b LEC |
| Información a la Administración en zona tensionada | No se le exige | La Administración de vivienda puede exigirle datos sobre el uso y destino de sus viviendas en la zona | Art. 19.1 Ley 12/2023 |
| Desahucios que estaban suspendidos por el Real Decreto-ley 11/2020 | Sin requisito añadido | Solo se reanudan a petición suya si acredita haber pasado por la conciliación o intermediación de la Administración | Disp. trans. tercera Ley 12/2023 |
En la renta, el límite del índice se aplica a los contratos nuevos de viviendas situadas en zona tensionada mientras dure la declaración, y tampoco se pueden repercutir al inquilino gastos que permitan superarlo (art. 17.7 LAU). El valor de referencia de una vivienda se consulta en el sistema estatal de referencia de precios del alquiler del Ministerio de Vivienda. Más en zona tensionada y límite del alquiler. Las reducciones del IRPF por alquilar vivienda no dependen hoy de ser o no gran tenedor (art. 23.2 de la Ley del IRPF); los detalles, en impuestos del casero.
Desahucios: lo que se anuló y lo que sigue
La Ley 12/2023 obligaba al gran tenedor a acreditar la vulnerabilidad del inquilino y a pasar por un procedimiento de conciliación o intermediación antes de demandar. El Tribunal Constitucional anuló esos requisitos (art. 439.6.c y 7 LEC) y los equivalentes para la subasta de una vivienda (art. 655 bis) en la STC 26/2025, de 29 de enero. Sigue vigente, en cambio, la regla para los procedimientos que estaban suspendidos por el Real Decreto-ley 11/2020 que recoge la tabla (disposición transitoria tercera de la Ley 12/2023), y en cualquier desahucio de una vivienda habitual el juez valora la vulnerabilidad de las dos partes antes de suspender (art. 441.7 LEC). Cómo funciona hoy la suspensión, en vulnerabilidad y suspensión de desahucios.
Cómo saber si tu casero lo es
- Si tu casero es una empresa con muchas viviendas en tu edificio o en tu ciudad, es fácil que pase de diez: la definición general cuenta todos los inmuebles urbanos de uso residencial de los que sea titular.
- Comprueba si tu municipio o barrio está en zona tensionada y si allí se ha rebajado el umbral; la relación está en las resoluciones trimestrales del BOE y en la web del Ministerio de Vivienda.
- Pregúntaselo por escrito. Si llega a demandar un desahucio, la demanda tiene que decirlo y, si niega serlo, aportar el certificado del Registro (art. 439.6.b LEC).
La definición cambia según la zona. Un casero con seis pisos que no suman 1.500 m² no es gran tenedor con la regla general, pero puede serlo en una zona tensionada en la que la comunidad haya fijado el umbral en cinco. Comprueba la resolución de la zona que te afecte antes de dar nada por sentado.
Lo práctico: si eres casero y estás cerca del umbral, pide al Registro de la Propiedad un certificado con la relación de tus propiedades antes de fijar la renta de un contrato nuevo en zona tensionada. Te servirá también si algún día tienes que demandar.
Preguntas que nos hacéis cada semana
¿Cuentan los garajes y los trasteros?
No. La definición los excluye expresamente (art. 3.k de la Ley 12/2023).
¿Un casero con once pisos en ciudades distintas es gran tenedor?
Con la definición general, sí: cuenta el total de inmuebles urbanos de uso residencial de su titularidad. El umbral rebajado de cinco o más viviendas, en cambio, solo cuenta las situadas en la zona tensionada.
Mi casero es gran tenedor y quiere subirme la renta. ¿Puede?
En un contrato nuevo en zona tensionada, no por encima del índice de referencia (art. 17.7 LAU). Durante el contrato, la actualización anual tiene sus propios límites: lo explicamos en actualización de la renta.
Soy un pequeño casero. ¿Me afecta algo de esto?
Las obligaciones propias del gran tenedor no, pero en zona tensionada te afecta el límite de la renta anterior (art. 17.6 LAU) y, si demandas un desahucio, debes declarar que no eres gran tenedor y aportar el certificado del Registro (art. 439.6.b LEC).
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Continúa tu historia
→ Zona tensionada y límite del alquiler
→ Actualización de la renta
→ Duración y prórrogas del contrato
→ Impuestos del casero
→ Desahucio por impago paso a paso
Marco legal: arts. 3.k, 18.2.d y 19.1 y disposición transitoria tercera de la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda · arts. 10.2, 17.6 y 17.7 de la Ley de Arrendamientos Urbanos · art. 23.2 de la Ley 35/2006, del IRPF · arts. 439.6 y 441.7 de la Ley de Enjuiciamiento Civil · Resolución de 2 de octubre de 2026 del Congreso de los Diputados (derogación del Real Decreto-ley 26/2026) · STC 26/2025, de 29 de enero · Resolución de 24 de julio de 2026 de la Secretaría de Estado de Vivienda y Agenda Urbana (BOE de 29-7-2026). Contenido revisado por el equipo jurídico de The Juris · octubre de 2026.