⚠ Decretos de vivienda de octubre de 2026
El Real Decreto-ley 29/2026 (BOE de 7 de octubre de 2026) se aplica desde el 8 de octubre de 2026, y el Real Decreto-ley 28/2026, sobre la renovación de los contratos, desde el 15 de noviembre de 2026. Los dos están pendientes de convalidación por la Diputación Permanente del Congreso; si no se convalidan, decaen. Esto cambia respecto a lo que explica esta página:
- Desahucios de personas vulnerables: desde el 8-10-2026 y hasta el 31-12-2030, el juez suspende el proceso si la persona es vulnerable y no tiene alternativa: siempre frente a fondos que compran vivienda o deuda para especular, y frente a otros demandantes si la Administración no ofrece vivienda (con revisión anual y un máximo de tres años). En desahucios por impago, la Administración tiene dos meses para dar vivienda o pagar la deuda y las costas. No se suspende si el casero es una persona con dos viviendas o menos. Aplica también a procesos en curso sin lanzamiento hecho, y el casero persona física es compensado por la Administración (renta, suministros y costas).
Todo, punto por punto, y desde cuándo se aplica cada medida →
Si tu inquilino deja de pagar, lo primero es reclamarle la deuda por un medio fehaciente, como un burofax, e invitarle a negociar: el requerimiento recibido al menos treinta días antes de la demanda le impide después parar el desahucio pagando (art. 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), y el intento de negociación es obligatorio antes de ir al juzgado (art. 5 de la Ley Orgánica 1/2025). Si no hay acuerdo, puedes pedir el desahucio y las rentas en una misma demanda o, si solo quieres cobrar, usar el monitorio. Lo que no puedes hacer es cambiar la cerradura ni cortar los suministros.
Reclama por escrito y deja constancia
Salvo que hayáis pactado otra cosa, la renta se paga en los siete primeros días de cada mes (art. 17.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, LAU), y no pagarla, o no pagar otra cantidad que corresponda al inquilino, permite resolver el contrato (art. 27.2.a LAU). Habla antes con él: a veces basta un calendario de pagos por escrito.
Si no hay arreglo, envíale un requerimiento de pago por un medio fehaciente, como un burofax con certificación del texto y acuse de recibo o un acta notarial. Indica la deuda mes a mes, el total y la cuenta donde pagar. Ese requerimiento tiene un efecto procesal: si lo recibe al menos treinta días antes de que presentes la demanda y no ha pagado cuando la presentas, ya no podrá enervar el desahucio, es decir, pararlo pagando durante el juicio (art. 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, LEC).
El intento de negociación es obligatorio
Desde el 3 de abril de 2025 no se admite una demanda civil si antes no se ha intentado un medio adecuado de solución de controversias (art. 5.1 de la Ley Orgánica 1/2025, de eficiencia del Servicio Público de Justicia). El desahucio y el monitorio no están entre las excepciones del art. 5.2, así que el requisito se aplica a los dos. Vale la negociación directa entre las partes o entre sus abogados, la mediación o la conciliación.
Si no firmáis un documento juntos, el intento se acredita con cualquier documento que pruebe que tu inquilino recibió la invitación a negociar o tu propuesta, en qué fecha y con su contenido íntegro (art. 10.2). Si en treinta días naturales desde que la recibe no hay respuesta ni reunión, la negociación termina sin acuerdo (art. 10.4.a). Para demandar tienes un año desde que la recibió (art. 7.3).
Tus opciones si no paga
| Opción | Para qué sirve | Lo que conviene saber |
|---|---|---|
| Desahucio por falta de pago con reclamación de rentas | Recuperar la vivienda y cobrar en el mismo juicio | Puedes demandar también al fiador o avalista solidario si antes le requeriste el pago (art. 437.4.3.ª LEC). El procedimiento, en desahucio por impago paso a paso |
| Monitorio | Cobrar la deuda sin pedir la vivienda, por ejemplo si el inquilino ya se ha ido | Se le requiere para que pague o se oponga en veinte días (art. 815.1 LEC). La petición inicial no exige abogado ni procurador (arts. 23.2.1.º y 31.2.1.º) |
| Acuerdo | Pactar un plan de pagos o una fecha de salida | Por escrito. En la demanda de desahucio también puedes ofrecer perdonar parte de la deuda y las costas si se va en un plazo de al menos quince días (art. 437.3 LEC) |
La acción para reclamar rentas prescribe a los cinco años (art. 1966.2.ª del Código Civil).
No cambies la cerradura, no cortes los suministros y no entres en la vivienda. Recuperar la posesión por tu cuenta puede ser un delito de realización arbitraria del propio derecho (art. 455 del Código Penal), de coacciones, con pena agravada si la coacción busca impedir el legítimo disfrute de la vivienda (art. 172.1), o de allanamiento de morada (art. 202). Aunque te deban dinero, el lanzamiento solo lo ejecuta el juzgado. Más en cortes de suministros y acoso.
Ficheros de morosos: cuándo puedes incluir la deuda
Solo puedes comunicar la deuda a un fichero de morosos si se cumplen todos estos requisitos (art. 20.1 de la Ley Orgánica 3/2018, de protección de datos):
- La deuda es cierta, vencida y exigible, y el inquilino no la ha discutido en vía judicial o administrativa ni en un procedimiento vinculante de resolución de disputas.
- Le avisaste de esa posibilidad en el contrato o al requerirle el pago, indicando los ficheros en los que participas.
- El principal es de al menos 50 euros (disposición adicional sexta).
- Los datos se mantienen solo mientras dure el impago y nunca más de cinco años desde el vencimiento.
Como acreedor respondes de que esos requisitos se cumplan (art. 20.2). Si eres el inquilino y te han incluido, lee ASNEF por una deuda de alquiler.
Seguro de impago, ayudas y vulnerabilidad
Lo que cubre un seguro de impago depende de su póliza; lo vemos en seguro de impago de alquiler. Existe además una línea estatal de ayudas que cubre rentas y suministros impagados y daños causados por el inquilino, gestionada por las comunidades autónomas con sus propios requisitos y que no se aplica en el País Vasco ni en Navarra (arts. 5 a 7 del Real Decreto 1135/2025). Pregunta en tu comunidad si ya está en marcha.
Si la vivienda es la residencia habitual del inquilino, el juzgado avisará a los servicios sociales y el juez podrá suspender el proceso hasta dos meses si eres persona física (art. 441.5 y 6 LEC): lo explicamos en vulnerabilidad y suspensión de desahucios.
A primeros de octubre de 2026 entraron en vigor dos reales decretos-leyes, el 26/2026 y el 27/2026, que cambiaban parte de estas reglas. El Congreso los derogó el 2 de octubre de 2026: aquí se explica la ley vigente.
Lo práctico: un mismo burofax puede servir como requerimiento de pago y como invitación a negociar. Incluye la deuda detallada y una propuesta concreta, por ejemplo pagar en tres plazos o entregar las llaves en una fecha, y guarda el justificante de entrega y la copia certificada del texto.
Preguntas que nos hacéis cada semana
¿Cuántas mensualidades tiene que deber para poder desahuciarle?
La ley no fija un mínimo. La falta de pago de la renta o de cualquier cantidad que corresponda al inquilino permite resolver el contrato (art. 27.2.a LAU) y pedir el desahucio.
¿Puedo quedarme la fianza por los meses que debe?
Al terminar el contrato, sí puedes descontar lo que te deba: la ley habla del «saldo» de la fianza que hay que devolver (art. 36.4 LAU). Si la deuda es mayor que la fianza, reclamas la diferencia.
Mi inquilino tiene un avalista. ¿Puedo reclamarle a él?
Sí, si el aval es solidario y le requeriste el pago sin resultado; puedes incluirle en la misma demanda de desahucio (art. 437.4.3.ª LEC).
Dice que no paga porque el piso tiene desperfectos. ¿Puede hacerlo?
En el desahucio por impago solo puede alegar que pagó o que tiene derecho a enervar (art. 444.1 LEC). Las reparaciones tienen su cauce: el inquilino debe comunicártelas, y por su cuenta solo puede hacer las urgentes, avisándote antes y reclamándote después su importe (art. 21.3 LAU).
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Continúa tu historia
→ Desahucio por impago paso a paso
→ Vulnerabilidad y suspensión de desahucios
→ Seguro de impago de alquiler
→ ASNEF por una deuda de alquiler
→ Cómo hacer bien el contrato de alquiler
Marco legal: arts. 17.2, 21.3, 27.2.a y 36.4 de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos · arts. 22.4, 23.2, 31.2, 437.3, 437.4, 441.5, 441.6, 444.1 y 815.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil · arts. 5, 7.3 y 10 de la Ley Orgánica 1/2025 · art. 1966 del Código Civil · arts. 172, 202 y 455 del Código Penal · art. 20 y disposición adicional sexta de la Ley Orgánica 3/2018 · arts. 5 a 7 del Real Decreto 1135/2025 · Resoluciones de 2 de octubre de 2026 del Congreso de los Diputados (derogación de los Reales Decretos-leyes 26/2026 y 27/2026). Contenido revisado por el equipo jurídico de The Juris · octubre de 2026.