Por una vivienda que no es la tuya habitual y no tienes alquilada, en la renta declaras cada año una renta presunta del 2 % de su valor catastral, o del 1,1 % si el valor se revisó, aunque no ganes nada con ella. Además pagas el IBI y, si el piso lleva más de dos años vacío sin causa justificada, tu ayuntamiento puede cobrarte un recargo en el IBI: hoy, en general, solo si tienes cuatro o más viviendas. Una segunda residencia que usas tiene hasta cuatro años de margen antes de considerarse vacía.
¿Por qué tengo que declarar un piso que no me da dinero?
La Ley del IRPF considera que tener un inmueble urbano a tu disposición es en sí una renta. Es lo que Hacienda llama imputación de rentas inmobiliarias (art. 85): se aplica a todo inmueble urbano que no sea tu vivienda habitual, no esté alquilado ni afecto a una actividad y no sea suelo sin edificar ni una obra en construcción. Declaras el 2 % del valor catastral, o el 1,1 % si los valores de tu municipio se revisaron en el año o en los diez anteriores, en proporción a los días del año en que se dan esas condiciones. No se resta ningún gasto.
Ejemplo calculado: piso de playa con valor catastral de 80.000 €, revisado. Imputas 880 € (1,1 %); si no estuviera revisado, 1.600 € (2 %). Si lo alquilas seis meses, imputas la mitad por el resto del año y declaras el alquiler por los meses alquilados.
La Agencia Tributaria entiende que un piso vacío a la espera de inquilino también imputa renta, y que no se imputa por un piso ocupado ilegalmente desde que inicias el desahucio (Manual de la Renta 2025). Las plazas de garaje compradas con tu vivienda habitual, hasta dos, forman parte de ella.
El porcentaje y el recargo dependen de normas recientes. El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, aplica el 1,1 % en 2026 a los valores revisados desde 2012, cambia el cálculo de la imputación desde 2027 y amplía el recargo del IBI en zonas tensionadas desde el IBI de 2027. A fecha de 19 de octubre de 2026 no consta en el BOE su convalidación ni su derogación: con las Cortes disueltas, debe pronunciarse la Diputación Permanente del Congreso en los treinta días siguientes a su promulgación (arts. 78.2 y 86.2 de la Constitución), y si no lo convalida, estas reglas dejarían de aplicarse desde entonces. Además, el recargo solo existe si tu ayuntamiento lo aprueba en su ordenanza fiscal, y en el País Vasco y Navarra la renta y los tributos locales siguen su normativa foral.
¿Cuánto me cobra el ayuntamiento?
Pagas el IBI como cualquier propietario (lo explicamos en IBI y valor catastral). Si la vivienda está desocupada con carácter permanente, el ayuntamiento puede añadir un recargo sobre la cuota líquida. Para el IBI de 2026 rige el art. 72.4 de la Ley de Haciendas Locales en la redacción de la Ley 12/2023; desde el IBI de 2027, el RDL 29/2026 pasa estas reglas al nuevo art. 72.4 bis, igual fuera de zona tensionada y más duras dentro:
| Situación | Recargo máximo | Norma |
|---|---|---|
| Vacía más de dos años, de forma continuada y sin causa justificada, y eres titular de cuatro o más viviendas | Hasta el 50 % de la cuota | Art. 72.4 TRLRHL |
| Lo mismo, con más de tres años vacía | Hasta el 100 % | Art. 72.4 |
| Tienes dos o más viviendas vacías en el mismo municipio | Hasta 50 puntos más | Art. 72.4 |
| Desde el IBI de 2027, en zona tensionada | Hasta el 50 % para cualquier propietario; hasta el 100 % si tienes cuatro o más viviendas, y 50 puntos más si además pasa de tres años | Art. 72.4 bis (RDL 29/2026) |
Ejemplo calculado: con una cuota de IBI de 500 €, un recargo del 50 % son 250 € más; del 100 %, 500 €; del 150 %, 750 €.
Se consideran causas justificadas, entre otras, el traslado temporal por trabajo o estudios, el cambio de domicilio por dependencia o salud, las obras, un litigio que impida usarla, tenerla en venta (hasta un año) o en alquiler (hasta seis meses) a precio de mercado, y que sea segunda residencia (hasta cuatro años seguidos de desocupación). El recargo se devenga el 31 de diciembre y exige una declaración municipal previa con audiencia al propietario.
¿Cuenta en el Impuesto sobre el Patrimonio?
Sí. La vivienda computa por el mayor de tres valores: el catastral, el determinado o comprobado por la Administración a efectos de otros tributos y el precio de compra (art. 10 de la Ley del Patrimonio). Que tengas que pagar depende de tu patrimonio total y de tu comunidad: el mínimo exento supletorio es de 700.000 € (art. 28) y debes declarar si sale cuota a pagar o tus bienes superan los 2.000.000 € (art. 37). Lo vemos en ¿tengo que pagar el Impuesto sobre el Patrimonio?.
¿Y si lo alquilo o lo vendo?
Si lo alquilas, deja de imputar renta y pasa a tributar por el alquiler, con sus gastos y reducciones (los impuestos del casero). Si se lo dejas a un familiar, mira alquilar o dejar un piso a un familiar.
Si lo vendes, el RDL 29/2026 (pendiente de convalidación, mira el aviso de arriba) añade una exención en la renta para quien venda, hasta el 31 de diciembre de 2027, una vivienda que haya estado vacía de forma continuada y sin causa justificada los dos años anteriores a entes públicos o empresas públicas de vivienda social y asequible, por menos de 800.000 €: exenta del todo hasta 200.000 € y, por encima, en el porcentaje que resulta de dividir (800.000 − precio) entre 600.000 (disposición adicional 65.ª LIRPF). Ejemplo calculado: por 500.000 €, queda exenta el 50 % de la ganancia. Para el resto de ventas, mira el IRPF al vender una vivienda.
Lo práctico: si el piso está vacío por una causa justificada, guarda la prueba desde el primer día: el anuncio y el contrato con la inmobiliaria, la licencia de obras, la demanda. Es lo que tendrás que aportar en la audiencia previa si el ayuntamiento quiere declararlo desocupado.
Preguntas que nos hacéis cada semana
¿Me pueden poner el recargo sin avisarme?
No. La declaración de vivienda desocupada exige audiencia previa y que el ayuntamiento acredite los indicios, por ejemplo el padrón o los consumos de agua y luz (art. 72.4 TRLRHL).
El piso lo heredamos entre varios hermanos. ¿Quién imputa?
Cada uno, en proporción a su parte, según el criterio de la Dirección General de Tributos (consulta V1013-21).
Tengo el piso ocupado ilegalmente. ¿Sigo imputando?
Según la Agencia Tributaria, no desde que inicias el procedimiento de desahucio y lo acreditas (Manual de la Renta 2025).
¿Y una plaza de garaje suelta?
Si no está comprada junto con tu vivienda habitual, es un inmueble urbano más y también imputa renta (art. 85 LIRPF).
Te llama un abogado de Hacienda e impuestos
en menos de 48 horas.
Sin compromiso y sin coste. Y si hay que actuar, el precio está publicado antes de que nos llames y se paga hasta en 12 cuotas: servicios y precios de Hacienda e impuestos →
Un abogado te llamará en menos de 48 horas (días laborables). No compartimos tus datos con nadie. También por WhatsApp: 605 443 928
Continúa tu historia
→ IBI y valor catastral
→ Los impuestos del casero
→ Le alquilo o dejo un piso a un familiar
→ ¿Tengo que pagar el Impuesto sobre el Patrimonio?
→ El IRPF al vender una vivienda
Marco legal: art. 85 y disposiciones adicionales 55.ª y 65.ª de la Ley 35/2006 del IRPF · arts. 72.4, 72.4 bis y 75 del RDLeg 2/2004 (TRLRHL) · disposición final 3.ª de la Ley 12/2023 · RDL 29/2026, de 6 de octubre (arts. 6 y 8) · arts. 78.2 y 86.2 de la Constitución · arts. 10, 28 y 37 de la Ley 19/1991 del Impuesto sobre el Patrimonio · consulta vinculante DGT V1013-21 · Manual práctico de Renta 2025 de la AEAT. Contenido revisado por el equipo jurídico de The Juris · octubre de 2026.