El alquiler de un local de negocio es un arrendamiento para uso distinto del de vivienda y se rige primero por lo que pactéis, después por el título III de la Ley de Arrendamientos Urbanos y, por último, por el Código Civil (art. 4.3). No hay duración mínima ni prórroga obligatoria. La ley sí impone una fianza de dos mensualidades. Si en el local se ejerce una actividad empresarial, el inquilino puede ceder o subarrendar sin permiso salvo que el contrato lo impida, y al terminar el plazo puede tener derecho a una indemnización por clientela si cumple los requisitos del art. 34.
Qué cuenta como local
Es arrendamiento para uso distinto el que recae sobre una edificación destinada a algo distinto de la vivienda permanente del inquilino. En especial, los de temporada y los que se celebran para ejercer una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente (art. 3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, LAU). El Congreso derogó el 2 de octubre de 2026 la reforma de este artículo hecha por real decreto-ley; aquí tienes la ley vigente.
Libertad de pactos y lo que la ley impone
Los títulos I y IV de la ley son imperativos también para los locales: entre otras cosas, la fianza de dos mensualidades en metálico (art. 36.1), que devenga interés legal si no se devuelve en un mes desde la entrega de llaves (art. 36.4). El resto se pacta. Para apartaros de un artículo del título III hay que excluirlo expresamente (art. 4.4). El límite de la garantía adicional, el tope de la actualización anual y las reglas de gastos (arts. 36.5, 18 y 20) son de vivienda; en un local cuenta lo pactado, incluido quién paga el IBI (art. 63.2 de la Ley de Haciendas Locales).
| Tema | Si el contrato no dice nada | Norma |
|---|---|---|
| Duración | La pactada. Si al terminar el inquilino sigue quince días con la conformidad del casero, el contrato se renueva por meses si la renta es mensual | Arts. 1566 y 1581 del Código Civil |
| Obras | Reparaciones a cargo del casero; obras de mejora con preaviso; obras del inquilino con consentimiento escrito; subida de renta por mejoras desde el inicio | Art. 30 (remite a los arts. 19, 21, 22, 23 y 26) |
| Venta del local | El comprador se subroga en el contrato, salvo que lo proteja el art. 34 de la Ley Hipotecaria; el inquilino tiene tanteo y retracto de 30 días naturales | Arts. 29 y 31 (remite al 25) |
| Cesión y subarriendo | Sin permiso si hay actividad empresarial o profesional; aviso fehaciente en un mes; la renta puede subir un 10 % o un 20 % | Art. 32 |
| Muerte del inquilino | Le sucede el heredero que continúe la actividad, avisando en dos meses | Art. 33 |
| Resolución | Impago, fianza sin pagar, daños dolosos, obras no consentidas, actividades molestas o ilícitas, cesión irregular | Art. 35 |
La indemnización por clientela
Cuando el contrato termina porque vence el plazo, el inquilino tiene derecho a una indemnización si se cumplen tres condiciones (art. 34): durante los últimos cinco años se ha ejercido en el local una actividad comercial de venta al público, el inquilino comunicó con cuatro meses de antelación que quería renovar por cinco años más a renta de mercado, y el casero no renovó. La cuantía depende de lo que pase después:
- Si el inquilino abre la misma actividad en el mismo municipio en los seis meses siguientes: gastos del traslado y pérdida de clientela, medida con la de los seis primeros meses del nuevo local.
- Si no abre o cambia de actividad, y el casero o un tercero abre en el local la misma actividad u otra afín en esos seis meses: una mensualidad por año de contrato, con un máximo de dieciocho.
Ejemplo: con 1.500 € de renta y doce años de contrato, el segundo supuesto supone 18.000 €; con veinte años se aplica el tope de dieciocho mensualidades, 27.000 €. Sin acuerdo sobre la renta de mercado o la cuantía, decide el árbitro que designéis. Como está en el título III, el contrato puede excluir este artículo expresamente.
El aviso de cuatro meses es del inquilino. Si quieres renovar y conservar la indemnización, comunícalo por escrito y de forma que quede constancia al menos cuatro meses antes del vencimiento, ofreciendo cinco años más a renta de mercado. Sin ese aviso no hay derecho a indemnización por el art. 34.
IVA y retención
El alquiler de un local tributa por IVA al 21 % (arts. 20.Uno.23.º y 90 de la Ley del IVA); en Canarias, Ceuta y Melilla no se aplica el IVA. Si el inquilino es una empresa o un profesional, retiene el 19 % de la renta sin IVA (arts. 75, 76 y 100 del Reglamento del IRPF). Ejemplo: renta de 1.000 €, más 210 € de IVA y menos 190 € de retención: el casero recibe 1.020 €. Detalle en impuestos del casero.
Si el inquilino no paga
El impago permite resolver el contrato (arts. 27.2.a y 35) y se reclama en juicio verbal, sea cual sea la cuantía (art. 250.1.1.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil). Antes de demandar hay que intentar una negociación o un medio adecuado de solución de controversias, porque el desahucio no está entre las materias excluidas de ese requisito (art. 5 de la Ley Orgánica 1/2025). Admitida la demanda, el juzgado da al inquilino diez días para pagar, irse u oponerse (art. 438.5 LEC). Puede evitar el desahucio pagando todo una sola vez, salvo que lo hubieras requerido de pago de forma fehaciente al menos treinta días antes de demandar sin que pagara (art. 22.4 LEC). El trámite de vulnerabilidad del art. 441.5 LEC se aplica cuando el inmueble es la vivienda habitual del demandado, no a un local. Paso a paso en desahucio por impago.
Lo práctico: deja escrito la duración y las prórrogas, la actualización de la renta, quién paga IBI y comunidad, si se permite ceder o subarrendar, qué pasa con las obras e instalaciones al terminar y si se excluye o no la indemnización del art. 34. Si quieres que un comprador tenga que respetarlo, valora inscribirlo en el Registro de la Propiedad (art. 29 LAU y art. 34 de la Ley Hipotecaria).
Preguntas que nos hacéis cada semana
¿Puede el casero subirme la renta cada año lo que quiera?
En un local, la actualización es la que pactéis. El tope del art. 18 LAU se aplica a las viviendas.
¿Cuánta fianza puedo pedir por un local?
Dos mensualidades en metálico, obligatoriamente (art. 36.1). Las garantías adicionales no tienen el límite fijado para la vivienda.
Me quiero ir antes de que acabe el contrato. ¿Puedo?
Depende de lo pactado: el desistimiento del art. 11 es para viviendas. Si el contrato no lo prevé, irte antes es un incumplimiento y el casero puede reclamarte los perjuicios (art. 1124 del Código Civil).
Si el dueño vende el local, ¿me tengo que ir?
No necesariamente. El comprador se subroga en el contrato salvo que reúna los requisitos del art. 34 de la Ley Hipotecaria (art. 29 LAU), y tú tienes derecho de tanteo y retracto (art. 31).
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Marco legal: arts. 2, 3, 4, 18, 19, 20, 21 a 23, 25, 26, 27 y 29 a 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos · Resolución del Congreso de 2 de octubre de 2026 (BOE-A-2026-20526) · arts. 1124, 1566 y 1581 del Código Civil · art. 34 de la Ley Hipotecaria · art. 63.2 del texto refundido de la Ley de Haciendas Locales · arts. 20.Uno.23.º y 90 de la Ley del IVA · arts. 75, 76 y 100 del Reglamento del IRPF · arts. 22.4, 250.1.1.º, 438.5 y 441.5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil · art. 5 de la Ley Orgánica 1/2025. Contenido revisado por el equipo jurídico de The Juris · octubre de 2026.