⚠ Decretos de vivienda de octubre de 2026
El Real Decreto-ley 29/2026 (BOE de 7 de octubre de 2026) se aplica desde el 8 de octubre de 2026, y el Real Decreto-ley 28/2026, sobre la renovación de los contratos, desde el 15 de noviembre de 2026. Los dos están pendientes de convalidación por la Diputación Permanente del Congreso; si no se convalidan, decaen. Esto cambia respecto a lo que explica esta página:
- Subidas: para las actualizaciones que toquen desde el 8-10-2026 hasta el 31-12-2027, ninguna subida si la renta supera el índice de referencia y, en los demás casos, como máximo un 2 % si no se pacta otra cosa. Y siempre con el IRAV como tope.
- Anuncios: desde el 8-10-2026, todo anuncio de alquiler tiene que incluir el índice de referencia (en zona tensionada), el límite de renta que se aplique, el código identificativo de la vivienda cuando sea obligatorio y si el casero es gran tenedor.
- Prórroga de hasta dos años (desde el 8-10-2026): si tu contrato estaba vigente ese día y sus cinco (o siete) años terminan antes del 31-12-2028, o acaba la prórroga anual o la tácita reconducción, puedes pedir quedarte hasta dos años más si has estado al corriente de pago los ocho meses anteriores. El casero solo puede negarse por necesidad real de la vivienda comunicada a tiempo, por acuerdo o con un contrato nuevo al menos un 5 % más barato.
- Renovación cada cinco años (desde el 15-11-2026): al acabar los cinco (o siete) años, el contrato se renueva por otros tantos salvo preaviso de seis meses del casero, que en general tendrá que pagar una indemnización de al menos doce mensualidades calculadas con el precio de referencia de la vivienda. Se aplica a vencimientos posteriores al 15-11-2026; las cartas de no renovación enviadas antes del 7-10-2026 siguen valiendo sin indemnización.
Todo, punto por punto, y desde cuándo se aplica cada medida →
Si tu vivienda está en una zona de mercado tensionado, tu alquiler tiene techo legal. A 29 de julio de 2026, último dato del Ministerio de Vivienda, hay 317 municipios declarados en cinco comunidades (Cataluña, País Vasco, Navarra, Galicia y Asturias), y en ellos los contratos nuevos no pueden superar la renta del contrato anterior — y si el casero es gran tenedor, tampoco el índice de precios de referencia. Además, en toda España la subida anual de tu renta está limitada por el IRAV (el último publicado, el de agosto de 2026, es el 2,47%). Aquí tienes cómo comprobar tu zona, cuánto pueden cobrarte y subirte, y cómo reclamar lo pagado de más.
¿Estás en zona tensionada? El mapa a julio de 2026
La declaración la pide cada comunidad autónoma (Ley 12/2023), dura 3 años renovables y solo produce efectos donde existe resolución publicada. Ahora mismo el mapa es este:
- Cataluña: unos 271 municipios, incluidas las cuatro capitales (Barcelona — vigente hasta el 16-mar-2027 —, Girona, Lleida, Tarragona), toda el área metropolitana, el Vallès, el Baix Llobregat y buena parte de la costa. Además, en estas zonas catalanas es gran tenedor quien tiene 5 o más inmuebles residenciales en la zona.
- País Vasco: Bilbao, Vitoria-Gasteiz, Donostia y una lista creciente de municipios guipuzcoanos y vizcaínos; Pasaia, Zestoa y Arrasate entraron en vigor el 28-abr-2026, y Basauri, el 30-jul-2026.
- Navarra: 21 municipios desde julio de 2025 — Pamplona/Iruña y su comarca, más Tudela, Estella-Lizarra o Tafalla.
- Galicia: A Coruña (desde julio de 2025) y Santiago de Compostela (desde el 30-jul-2026; allí es gran tenedor quien tiene 5 o más inmuebles residenciales en el municipio). Asturias (desde el 30-jul-2026): zonas concretas de Gijón (La Arena y Cimadevilla), Avilés (La Magdalena), Gozón (Luanco), Llanes y Cabrales.
- Sin zonas declaradas: Madrid, Comunidad Valenciana, Andalucía y el resto de comunidades. Ahí los contratos nuevos se pactan libremente; solo rige el límite anual del IRAV.
Compruébalo en 2 minutos.
Introduce tu dirección en el buscador oficial del Sistema Estatal de Referencia del Precio del Alquiler (SERPAVI), del Ministerio de Vivienda: te dice si tu vivienda está en zona tensionada y cuál es su horquilla de precios de referencia. Guarda un pantallazo con fecha: es tu primera prueba si toca reclamar.
Qué cambia si tu piso está en zona tensionada
Tope de renta en contratos nuevos
En zona tensionada, la renta de un contrato nuevo de vivienda habitual no puede superar la del último contrato de los 5 años anteriores, una vez aplicada la cláusula de actualización de aquel contrato — y sin cargarte gastos que antes no existían. Si el arrendador es gran tenedor (más de 10 inmuebles con carácter general; 5 o más donde la declaración lo fija, como en Cataluña, Santiago de Compostela o varios municipios vascos), o la vivienda no ha estado alquilada en los últimos 5 años y la declaración de la zona lo prevé, el tope es aún más estricto: el máximo del índice de precios de referencia de la zona. Solo se admite subir hasta un 10% adicional en casos tasados (rehabilitación, mejora de eficiencia energética con un ahorro del 30% o mejora de accesibilidad acreditadas en los 2 años anteriores, o contratos de 10 o más años).
Traducción práctica: si entras a vivir en un piso de Barcelona, Bilbao o Pamplona y te piden bastante más de lo que pagaba el inquilino anterior, hay muchas papeletas de que la renta sea ilegal — y lo cobrado de más, reclamable.
Prórroga extraordinaria de hasta 3 años
Al terminar tu contrato (duración legal más prórroga tácita), en zona tensionada puedes pedir una prórroga extraordinaria anual de hasta 3 años más en las mismas condiciones, que el casero está obligado a aceptar salvo excepciones tasadas (otras condiciones pactadas entre las partes, firma de un contrato nuevo con los límites de renta de la zona o necesidad de la vivienda comunicada en los plazos y condiciones del art. 9.3 LAU). Es tu mejor escudo si te dicen «no te renuevo para subirte el precio»: la jugada de echar para resubir está expresamente bloqueada. Si lo que te llega es presión para que te vayas, mira cuándo pueden echarte legalmente y cuándo no.
La subida anual: el IRAV manda (estés o no en zona tensionada)
Cosa distinta del tope de renta inicial es la actualización anual de un contrato ya firmado, que funciona igual dentro y fuera de zona tensionada. La Ley 12/2023 marcó el camino: topes extraordinarios en 2023 (la variación del Índice de Garantía de Competitividad) y del 3% en 2024 —para el gran tenedor siempre; para el resto, si no había nuevo pacto—, y desde enero de 2025 el IRAV (Índice de Referencia para la Actualización de Arrendamientos de Vivienda), que publica el INE cada mes y se define como el menor entre el IPC, el IPC subyacente y una tasa media ajustada.
Reglas de aplicación que debes controlar: el IRAV limita los contratos de vivienda habitual firmados desde el 26 de mayo de 2023, aunque el contrato diga «IPC» (si el IPC es mayor, se aplica el IRAV); los anteriores a esa fecha se rigen por lo pactado. Se usa el último IRAV publicado en la fecha en que se cumple cada año de contrato (el INE lo difunde cada mes, en las mismas fechas que el IPC): en 2025 osciló entre el 1,98% y el 2,32%, y el último publicado es el 2,47% (dato de agosto de 2026, difundido el 15 de septiembre). Y la subida solo es exigible desde el mes siguiente a que te la notifiquen por escrito con el porcentaje aplicado: sin notificación no hay subida, y nunca con efectos retroactivos. No aplica a alquileres de temporada, de habitaciones, locales ni viviendas turísticas.
Ojo si tu contrato cumplió años entre el 22 de marzo y el 29 de abril de 2026.
El RDL 8/2026, en vigor desde el 22-mar-2026, limitó al 2% las actualizaciones con aniversario desde esa fecha: si el casero era gran tenedor, el 2% era tope aunque pactarais otra cosa; si no lo era, se aplicaba a falta de nuevo pacto. El Congreso lo derogó (acuerdo de 28-abr-2026, publicado en el BOE el 30-abr-2026). Consecuencia: si tu revisión anual cayó dentro de esa ventana, el máximo aplicable fue el 2% (no el IRAV), salvo nuevo pacto con un casero que no fuera gran tenedor; desde el 30-abr-2026 vuelve a regir el IRAV sin tope adicional. Si te aplicaron el porcentaje equivocado en esas semanas, la diferencia se reclama.
| Tu situación | Límite que se aplica |
|---|---|
| Contrato nuevo en zona tensionada (casero particular) | Renta del contrato anterior actualizada; sin gastos nuevos |
| Contrato nuevo en zona tensionada (gran tenedor o piso sin alquilar 5 años) | Máximo del índice de precios de referencia (SERPAVI) |
| Contrato nuevo fuera de zona tensionada | Renta libre; solo topa la actualización anual posterior |
| Actualización anual, contrato firmado desde el 26-may-2023 | Último IRAV publicado en la fecha de actualización (2,47%, agosto de 2026) |
| Actualización anual, contrato anterior al 26-may-2023 | Lo pactado en el contrato (IPC, IGC…) |
| Aniversario entre 22-mar y 29-abr-2026 | Tope extraordinario del 2% (RDL 8/2026, hoy derogado) |
Cómo reclamar si te están cobrando de más
Toda cláusula o renta que supere estos límites es nula en el exceso: no hace falta anular el contrato, se ajusta la renta al máximo legal y se devuelve la diferencia pagada de más, con intereses. El camino: (1) calcula la renta legal (contrato anterior, certificado del índice de referencia de SERPAVI, o el IRAV correcto de tu mes de aniversario); (2) requiere al casero por escrito el ajuste y la devolución; (3) si no atiende, reclama — el procedimiento completo, con la fase de negociación previa que ahora exige la ley, lo tienes en cómo reclamar a tu casero paso a paso. Y si dudas de si compensa moverte por la cantidad en juego, echa números primero en ¿merece la pena reclamar a mi casero?
Cláusulas nulas que verás una y otra vez
- Actualización por encima del tope legal: cualquier cláusula que aplique el IPC sin límite o supere el índice aplicable es nula; se aplica el tope y se devuelve la diferencia.
- Gastos no detallados: los gastos generales solo pueden repercutirse si constan expresamente y cuantificados en el contrato; en zona tensionada, además, no pueden añadirse gastos que el contrato anterior no tenía.
- Impuestos al inquilino sin pacto expreso: IBI y tasas no se trasladan sin cláusula específica y cuantificada.
- Renuncias anticipadas de derechos: nulas en bloque — a la prórroga, a la fianza, a reclamar. Si tu contrato está lleno de estas trampas, repásalo con la guía de cláusulas abusivas en alquiler.
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Continúa tu historia
- ¿Te han anunciado una subida y no sabes si es legal? Desgránala en ¿me pueden subir el alquiler? Límites y respuesta.
- ¿La «subida» viene disfrazada de no renovación o desalojo? Mira cuándo pueden echarte del piso y cuándo no.
- ¿Decidido a reclamar lo cobrado de más? Protocolo completo: cómo reclamar a tu casero paso a paso.
- Vuelve al mapa de tu situación: Vivo de alquiler.
Preguntas frecuentes
¿Cómo sé si mi municipio es zona tensionada?
Consulta el buscador oficial de SERPAVI o el registro de zonas tensionadas del Ministerio de Vivienda: la declaración exige resolución publicada en boletín oficial, no basta con que los alquileres de tu ciudad estén caros. A 29 de julio de 2026 (última relación oficial) hay zonas declaradas en Cataluña, País Vasco, Navarra, Galicia (A Coruña y Santiago de Compostela) y Asturias.
¿Pueden subirme el alquiler por encima del IRAV si el contrato dice IPC?
No, si tu contrato es de vivienda habitual y se firmó desde el 26 de mayo de 2023: el IRAV actúa como techo aunque el contrato pacte el IPC u otro índice mayor. En contratos anteriores a esa fecha rige lo pactado.
¿Qué pasa cuando se acabe mi contrato en zona tensionada?
Puedes solicitar la prórroga extraordinaria anual de hasta 3 años en las mismas condiciones, de aceptación obligatoria para el casero salvo excepciones tasadas. Y si firma contigo un contrato nuevo, la renta sigue topada por la del contrato anterior.
¿El IRAV se aplica al alquiler de temporada o de habitaciones?
No. El IRAV limita la actualización de contratos de vivienda habitual. Temporada, habitaciones, locales, garajes y uso turístico quedan fuera — precisamente por eso algunos caseros disfrazan vivienda habitual de «temporada»: ese fraude también se puede reclamar.
¿Madrid, Valencia o Andalucía tienen zonas tensionadas?
No, a 29 de julio de 2026 (última relación oficial). Sus gobiernos autonómicos, que son los competentes para declararlas, no lo han hecho, así que allí los contratos nuevos se pactan libremente. El límite del IRAV a la actualización anual sí se aplica en toda España.
¿Qué fue del tope del 2% de marzo de 2026?
El RDL 8/2026 lo impuso para aniversarios desde su entrada en vigor, el 22-mar-2026, y el Congreso lo derogó (acuerdo de 28-abr-2026, BOE de 30-abr-2026). Solo afecta a las revisiones cuyo aniversario cayó entre el 22-mar y el 29-abr-2026: en ellas el máximo fue el 2% (con un casero que no fuera gran tenedor, salvo nuevo pacto). Fuera de ese periodo, IRAV normal.
¿Vives en zona tensionada y sospechas que tu renta o tu última subida son ilegales? Mándanos el contrato y el último recibo: calculamos tu alquiler máximo legal con los índices oficiales, cuantificamos lo cobrado de más y lo reclamamos por ti. Estudiamos tu caso sin compromiso.
Marco legal de esta página
Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda: declaración de zonas de mercado residencial tensionado, límites de renta en contratos nuevos (reforma del art. 17 LAU), prórroga extraordinaria y disposición adicional undécima (creación del IRAV) · Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos: arts. 17 (renta), 18 (actualización y notificación), 20 (gastos) · Resoluciones autonómicas de declaración de zonas tensionadas publicadas en boletines oficiales (Cataluña desde mar-2024, con vigencia de Barcelona hasta el 16-mar-2027; País Vasco, con incorporaciones en vigor el 28-abr-2026; Navarra jul-2025; A Coruña jul-2025; Santiago de Compostela, Basauri y ámbitos de Asturias desde el 30-jul-2026, según la Resolución de 24-jul-2026 de la Secretaría de Estado de Vivienda, BOE de 29-jul-2026) · Resoluciones TER/800/2024 y TER/2408/2024 de la Generalitat (gran tenedor en la zona: 5 o más inmuebles) · IRAV del INE: publicación mensual desde el 20-dic-2024; último dato publicado: 2,47% (agosto de 2026, difundido el 15-sep-2026) · RDL 8/2026 (tope 2% para aniversarios desde su entrada en vigor el 22-mar-2026), derogado por acuerdo del Congreso de 28-abr-2026 (BOE de 30-abr-2026) · Sistema Estatal de Referencia del Precio del Alquiler de Vivienda (SERPAVI), Ministerio de Vivienda.
Revisado por el equipo jurídico de The Juris · octubre de 2026.