⚠ Decretos de vivienda de octubre de 2026
El Real Decreto-ley 29/2026 (BOE de 7 de octubre de 2026) se aplica desde el 8 de octubre de 2026, y el Real Decreto-ley 28/2026, sobre la renovación de los contratos, desde el 15 de noviembre de 2026. Los dos están pendientes de convalidación por la Diputación Permanente del Congreso; si no se convalidan, decaen. Esto cambia respecto a lo que explica esta página:
- Prórroga de hasta dos años (desde el 8-10-2026): si tu contrato estaba vigente ese día y sus cinco (o siete) años terminan antes del 31-12-2028, o acaba la prórroga anual o la tácita reconducción, puedes pedir quedarte hasta dos años más si has estado al corriente de pago los ocho meses anteriores. El casero solo puede negarse por necesidad real de la vivienda comunicada a tiempo, por acuerdo o con un contrato nuevo al menos un 5 % más barato.
- Renovación cada cinco años (desde el 15-11-2026): al acabar los cinco (o siete) años, el contrato se renueva por otros tantos salvo preaviso de seis meses del casero, que en general tendrá que pagar una indemnización de al menos doce mensualidades calculadas con el precio de referencia de la vivienda. Se aplica a vencimientos posteriores al 15-11-2026; las cartas de no renovación enviadas antes del 7-10-2026 siguen valiendo sin indemnización.
Todo, punto por punto, y desde cuándo se aplica cada medida →
Si el inquilino sigue en la vivienda cuando el contrato ha terminado, la vía es el desahucio por expiración del plazo, un juicio verbal (art. 250.1.1.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil); no puedes sacarle por tu cuenta ni tratarle como a un okupa. Antes comprueba que el contrato ha terminado, porque la ley impone prórrogas: cumplidos cinco años (siete si eres persona jurídica), si no avisas con al menos cuatro meses de antelación, el contrato se prorroga por años hasta tres más (art. 10.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos). Por el tiempo que siga dentro sin título puedes reclamarle una indemnización.
Comprueba primero si el contrato ha terminado
Estas son las reglas del alquiler de vivienda habitual a octubre de 2026:
| Momento | Qué dice la ley | Norma |
|---|---|---|
| Primeros cinco años (siete si el casero es persona jurídica) | Prórrogas anuales obligatorias para el casero; solo el inquilino puede no renovar, avisando con treinta días | Art. 9.1 LAU |
| Antes de ese plazo, por necesidad del casero | Solo si es persona física, ha pasado el primer año, el contrato lo previó y lo comunica con dos meses de antelación | Art. 9.3 LAU |
| Al cumplirse ese plazo | Si ninguno avisa (el casero con cuatro meses de antelación, el inquilino con dos), se prorroga obligatoriamente por años hasta tres más; durante ellos solo el inquilino puede no renovar, avisando con un mes | Art. 10.1 LAU |
| Al terminar esas prórrogas, si el inquilino es vulnerable | Prórroga extraordinaria de hasta un año, con informe de servicios sociales; obligatoria si el casero es gran tenedor | Art. 10.2 LAU |
| Al terminar esas prórrogas, en zona tensionada | Prórroga por años hasta tres más a petición del inquilino, salvo acuerdo, contrato nuevo o necesidad del casero del art. 9.3 | Art. 10.3 LAU |
| Contrato de temporada | Es un arrendamiento para uso distinto del de vivienda: se rige por lo pactado y no tiene las prórrogas de los arts. 9 y 10 | Arts. 3.2 y 4.3 LAU |
Los contratos firmados antes del 26 de mayo de 2023 siguen rigiéndose por el régimen que les era aplicable (disposición transitoria cuarta de la Ley 12/2023), que no incluía las prórrogas extraordinarias del art. 10.2 y 10.3; si el tuyo es anterior a marzo de 2019, la duración mínima pudo ser menor. Lo detallamos en duración y prórrogas del contrato y, si quieres la vivienda para ti, en el casero necesita el piso.
A primeros de octubre de 2026 entraron en vigor dos reales decretos-leyes, el 26/2026 y el 27/2026, que alargaban estas prórrogas e imponían al casero un preaviso de seis meses y una indemnización. El Congreso los derogó el 2 de octubre de 2026: aquí se explica la ley vigente. Si firmaste o preavisaste el 1 o el 2 de octubre con esas reglas, consulta tu caso: la derogación no aclara qué pasa con lo hecho esos días.
Si siguió en la vivienda con tu consentimiento
Si al terminar el contrato el inquilino permanece quince días con tu aquiescencia y no le habías requerido antes, hay tácita reconducción: el arrendamiento continúa por meses o por años según se fijara la renta (arts. 1566 y 1581 del Código Civil). Para evitarla, comunícale por escrito antes de la fecha de fin que no renuevas y que debe entregar la vivienda.
El desahucio por expiración del plazo
Si el contrato terminó y el inquilino no entrega las llaves, demandas el desahucio por expiración del plazo en juicio verbal, sea cual sea la renta (art. 250.1.1.º LEC). Antes tienes que intentar negociar (art. 5 de la Ley Orgánica 1/2025). A diferencia del desahucio por impago, no hay requerimiento de pago ni enervación: el inquilino tiene diez días para contestar y puede alegar, por ejemplo, que el contrato se prorrogó (art. 438.1). En la demanda puedes ofrecerle perdonar deudas y costas si se va en un plazo de al menos quince días, y dejar pedido el lanzamiento (art. 437.3).
Si la vivienda es su residencia habitual, el juzgado avisa a los servicios sociales y el juez puede suspender el proceso dos meses si eres persona física o cuatro si eres persona jurídica (art. 441.5 y 6). Para decidirlo valora también tu propia vulnerabilidad (art. 441.7).
Qué puedes reclamar por el tiempo que siga dentro
Seguir dentro incumple la obligación de devolver la vivienda (art. 1561 del Código Civil), y quien incumple responde de los daños que causa (art. 1101). Puedes reclamar una indemnización por cada mes de ocupación en la misma demanda de desahucio, que admite acumular las rentas o cantidades análogas vencidas y no pagadas y la acción de daños derivada de la de desahucio (art. 437.4.2.ª y 3.ª LEC). La renta que pagaba puede servir de referencia, pero tendrás que justificar la cifra. Si el contrato fija una penalización por cada día de retraso en entregar la vivienda, esa pena sustituye a la indemnización salvo pacto en contrario (art. 1152 CC), y el juez puede moderarla si la obligación se cumplió en parte o de forma irregular (art. 1154).
No es una okupación
Tu inquilino entró con tu consentimiento y con un contrato, así que no encaja en el procedimiento para recuperar de inmediato una vivienda de la que se ha privado al propietario sin su consentimiento (art. 250.1.4.º, párrafo segundo, LEC). Las diferencias, en me han okupado la casa.
No cambies la cerradura ni cortes los suministros aunque el contrato haya terminado. Puede ser realización arbitraria del propio derecho (art. 455 del Código Penal) o coacciones con pena agravada por impedir el disfrute de la vivienda (art. 172.1). La posesión se recupera con el lanzamiento que ordena el juzgado.
Lo práctico: calcula hoy la fecha de fin del contrato y de cada prórroga, envía el preaviso por burofax con la antelación que corresponda y guarda el acuse.
Preguntas que nos hacéis cada semana
¿Tengo que indemnizar al inquilino por no renovar?
No. Si le avisas con al menos cuatro meses de antelación a que se cumplan los cinco años (siete si eres persona jurídica), el contrato termina en esa fecha; si no avisas, se prorroga por años hasta tres más y termina al final del tercero (art. 10.1 LAU). Otra cosa es que el inquilino tenga derecho a una prórroga extraordinaria (art. 10.2 y 10.3).
El contrato era de temporada. ¿Se aplica lo mismo?
No. El alquiler de temporada es un arrendamiento para uso distinto del de vivienda (art. 3.2 LAU): se rige por lo pactado (art. 4.3) y no tiene las prórrogas obligatorias del alquiler de vivienda, así que termina en la fecha fijada. Si en realidad era la vivienda habitual del inquilino, puede discutirse qué contrato era: lo vemos en alquiler de temporada o fraude de ley.
¿Necesito abogado?
Sí. El desahucio es un juicio verbal por razón de la materia, y la exención de los arts. 23.2.1.º y 31.2.1.º LEC solo alcanza a los verbales por cuantía de hasta 2.000 euros.
Soy el inquilino y no tengo adónde ir. ¿Qué puedo hacer?
Pide cuanto antes un informe a los servicios sociales y alega tu situación en el juicio; si es tu vivienda habitual, el juzgado debe comunicar el procedimiento a la Administración (art. 441.5 LEC). Mira también no me renuevan el contrato.
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Continúa tu historia
→ Duración y prórrogas del contrato
→ El casero necesita el piso
→ Desahucio por impago paso a paso
→ Me han okupado la casa
→ Vulnerabilidad y suspensión de desahucios
Marco legal: arts. 3.2, 4.3, 9 y 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos · disposición transitoria cuarta de la Ley 12/2023 · arts. 1101, 1152, 1154, 1561, 1566 y 1581 del Código Civil · arts. 23.2, 31.2, 250.1.1.º, 250.1.4.º, 437.3, 437.4, 438.1 y 441.5 a 441.7 de la Ley de Enjuiciamiento Civil · art. 5 de la Ley Orgánica 1/2025 · arts. 172 y 455 del Código Penal · Resoluciones de 2 de octubre de 2026 del Congreso de los Diputados (derogación de los Reales Decretos-leyes 26/2026 y 27/2026). Contenido revisado por el equipo jurídico de The Juris · octubre de 2026.