⚠ Decretos de vivienda de octubre de 2026
El Real Decreto-ley 29/2026 (BOE de 7 de octubre de 2026) se aplica desde el 8 de octubre de 2026, y el Real Decreto-ley 28/2026, sobre la renovación de los contratos, desde el 15 de noviembre de 2026. Los dos están pendientes de convalidación por la Diputación Permanente del Congreso; si no se convalidan, decaen. Esto cambia respecto a lo que explica esta página:
- Prórroga de hasta dos años (desde el 8-10-2026): si tu contrato estaba vigente ese día y sus cinco (o siete) años terminan antes del 31-12-2028, o acaba la prórroga anual o la tácita reconducción, puedes pedir quedarte hasta dos años más si has estado al corriente de pago los ocho meses anteriores. El casero solo puede negarse por necesidad real de la vivienda comunicada a tiempo, por acuerdo o con un contrato nuevo al menos un 5 % más barato.
- Renovación cada cinco años (desde el 15-11-2026): al acabar los cinco (o siete) años, el contrato se renueva por otros tantos salvo preaviso de seis meses del casero, que en general tendrá que pagar una indemnización de al menos doce mensualidades calculadas con el precio de referencia de la vivienda. Se aplica a vencimientos posteriores al 15-11-2026; las cartas de no renovación enviadas antes del 7-10-2026 siguen valiendo sin indemnización.
Todo, punto por punto, y desde cuándo se aplica cada medida →
Un contrato de alquiler de vivienda habitual dura como mínimo cinco años, o siete si el casero es una persona jurídica: aunque se firme por menos, se prorroga año a año hasta llegar a ese plazo, salvo que tú avises con 30 días de antelación de que no sigues (art. 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos). Cumplido ese plazo, si el casero no te avisa con al menos cuatro meses de antelación, o tú a él con dos, de que no queréis renovar, el contrato se prorroga por anualidades hasta tres años más (art. 10). Hay además dos prórrogas extraordinarias, por vulnerabilidad y en zona tensionada.
La duración mínima: cinco o siete años
La duración se pacta libremente, pero si es inferior a cinco años, o a siete si el casero es una sociedad u otra persona jurídica, el contrato se prorroga obligatoriamente por plazos anuales hasta alcanzar ese mínimo (art. 9.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, LAU). La prórroga obliga al casero, no a ti: puedes no renovar avisando al menos 30 días antes de cada vencimiento. El plazo cuenta desde la firma o desde la entrega de la vivienda, si fue después. Sin duración pactada, el contrato se entiende hecho por un año, con las mismas prórrogas (art. 9.2).
Además, pasados seis meses puedes desistir avisando con 30 días de antelación. El contrato puede prever que en ese caso indemnices al casero con una mensualidad por cada año que falte por cumplir, y la parte proporcional si es menos de un año (art. 11): dejar el alquiler antes de tiempo.
Qué pasa al cumplirse los cinco o siete años
Si al llegar el vencimiento ninguna de las partes ha comunicado a la otra que no quiere renovar, el casero con al menos cuatro meses de antelación y tú con al menos dos, el contrato se prorroga obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más (art. 10.1 LAU). Durante esa prórroga puedes irte avisando con un mes de antelación al final de cualquiera de las anualidades, y el contrato sigue con las mismas condiciones legales y pactadas (art. 10.4).
- Si el casero avisó a tiempo de que no renueva, el contrato termina en la fecha de vencimiento. El art. 10 no le exige alegar una causa ni le obliga a indemnizarte.
- Si avisó tarde o no avisó, entra la prórroga anual de hasta tres años.
- Si eres tú quien no quiere seguir al vencimiento, basta con que avises con dos meses de antelación.
Ejemplo: un contrato firmado el 1 de junio de 2022 con un casero persona física cumple cinco años el 1 de junio de 2027. Para que no se prorrogue, el casero debe avisar como muy tarde el 1 de febrero de 2027; si no lo hace, el contrato sigue por anualidades, como máximo hasta el 1 de junio de 2030.
Qué régimen tiene tu contrato según su fecha
La duración mínima depende de cuándo firmaste, porque cada reforma se aplicó a los contratos posteriores (disposiciones transitorias de la Ley 4/2013 y del Real Decreto-ley 7/2019). Los firmados entre el 19 de diciembre de 2018 y el 23 de enero de 2019 se rigieron por el Real Decreto-ley 21/2018, después derogado: hay que revisarlos uno a uno.
| Firmado | Duración mínima | Prórroga tácita al terminar |
|---|---|---|
| Del 1-1-1995 al 5-6-2013 | 5 años | Hasta 3 años, por anualidades; preaviso de un mes |
| Del 6-6-2013 al 5-3-2019 | 3 años | 1 año; preaviso de 30 días |
| Desde el 6-3-2019 | 5 años (7 si el casero es persona jurídica) | Hasta 3 años, por anualidades; preaviso del casero, 4 meses, y tuyo, 2 |
Las dos prórrogas extraordinarias del apartado siguiente se añadieron al art. 10 por la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, en vigor desde el 26 de mayo de 2023.
Las prórrogas extraordinarias
- Por vulnerabilidad: al terminar el plazo mínimo o la prórroga tácita, puedes pedir una prórroga de hasta un año con las mismas condiciones, acreditando tu situación de vulnerabilidad social y económica con un informe o certificado de los servicios sociales municipales o autonómicos emitido en el último año. Es obligatoria para el casero gran tenedor, salvo que hayáis firmado un contrato nuevo (art. 10.2).
- En zona tensionada: si la vivienda está en una zona de mercado residencial tensionado declarada, puedes pedir una prórroga por anualidades de hasta tres años. El casero debe aceptarla salvo que pactéis otras condiciones, firméis un contrato nuevo con los límites de renta del art. 17.6 y 17.7 o te haya comunicado su necesidad de la vivienda en los términos del art. 9.3 (art. 10.3). Ver zonas tensionadas.
Cambios derogados. A finales de septiembre de 2026 se aprobaron por real decreto-ley (Reales Decretos-leyes 26/2026 y 27/2026) cambios en el alquiler, entre ellos prórrogas de cinco o siete años con indemnización si el casero no renovaba y otra prórroga extraordinaria de hasta dos años. El Congreso los derogó el 2 de octubre de 2026 y la ley ha recuperado su redacción anterior, que es la que explica esta página. Si firmaste el contrato o enviaste o recibiste una comunicación de no renovación el 1 o el 2 de octubre de 2026, consulta tu caso antes de actuar.
Cómo comunicar que no renuevas
Por escrito y con prueba de la recepción: burofax, o la dirección electrónica fijada en el contrato si deja constancia del envío y la recepción (art. 4.6 LAU). Tus plazos son 30 días antes de cada vencimiento durante los cinco o siete primeros años, dos meses antes del final del plazo mínimo y un mes antes del final de cada anualidad de la prórroga tácita.
Lo práctico: busca en tu contrato la fecha de firma, la de entrega de llaves y si el casero es persona física o jurídica. Así sabrás en qué periodo estás y qué preaviso te corresponde. Si recibes una carta de no renovación, mira si llegó con los cuatro meses de antelación: no me renuevan el contrato.
Preguntas que nos hacéis cada semana
Mi contrato dice un año. ¿Me pueden echar al cumplirlo?
No. Si es tu vivienda habitual, se prorroga año a año hasta los cinco o siete años, y solo tú puedes decidir no seguir.
Cumplidos los cinco años, el casero me avisa de que no renueva. ¿Me tiene que indemnizar?
No. Si avisó con al menos cuatro meses de antelación, el contrato termina al vencimiento sin indemnización. Si avisó tarde, se prorroga por anualidades hasta tres años. Revisa si te corresponde una prórroga extraordinaria por vulnerabilidad o por zona tensionada.
¿Siguen vigentes las prórrogas de cinco o siete años aprobadas en 2026?
No. El Congreso derogó el 2 de octubre de 2026 los Reales Decretos-leyes 26/2026 y 27/2026, y el art. 10 ha vuelto a la redacción anterior: prórroga anual hasta tres años.
¿Estas prórrogas valen para un contrato de temporada?
No. Se aplican al arrendamiento de vivienda, el que cubre la necesidad permanente de vivienda (art. 2). El de temporada es un arrendamiento para uso distinto del de vivienda (art. 3.2) y se rige por lo pactado y, en su defecto, por el título III de la ley (art. 4.3).
Te llama un abogado de alquiler
en menos de 48 horas.
Sin compromiso y sin coste. Y si hay que actuar, el precio está publicado antes de que nos llames y se paga hasta en 12 cuotas: servicios y precios de alquiler →
Un abogado te llamará en menos de 48 horas (días laborables). No compartimos tus datos con nadie. También por WhatsApp: 605 443 928
Continúa tu historia
→ No me renuevan el contrato
→ El casero dice que necesita el piso
→ Dejar el alquiler antes de tiempo
→ Vulnerabilidad y suspensión de desahucios
→ Todos los plazos del alquiler
Marco legal: arts. 2, 3.2, 4.3, 4.6, 9, 10 y 11 de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (redacciones de la Ley 4/2013, el Real Decreto-ley 7/2019 y la Ley 12/2023, vigentes tras la derogación de los Reales Decretos-leyes 26/2026 y 27/2026) · disposiciones transitorias primeras de la Ley 4/2013 y del Real Decreto-ley 7/2019 · Resoluciones del Congreso de 2-10-2026 (BOE-A-2026-20526 y BOE-A-2026-20527). Contenido revisado por el equipo jurídico de The Juris · octubre de 2026.