⚠ Decretos de vivienda de octubre de 2026
El Real Decreto-ley 29/2026 (BOE de 7 de octubre de 2026) se aplica desde el 8 de octubre de 2026, y el Real Decreto-ley 28/2026, sobre la renovación de los contratos, desde el 15 de noviembre de 2026. Los dos están pendientes de convalidación por la Diputación Permanente del Congreso; si no se convalidan, decaen. Esto cambia respecto a lo que explica esta página:
- Prórroga de hasta dos años (desde el 8-10-2026): si tu contrato estaba vigente ese día y sus cinco (o siete) años terminan antes del 31-12-2028, o acaba la prórroga anual o la tácita reconducción, puedes pedir quedarte hasta dos años más si has estado al corriente de pago los ocho meses anteriores. El casero solo puede negarse por necesidad real de la vivienda comunicada a tiempo, por acuerdo o con un contrato nuevo al menos un 5 % más barato.
- Renovación cada cinco años (desde el 15-11-2026): al acabar los cinco (o siete) años, el contrato se renueva por otros tantos salvo preaviso de seis meses del casero, que en general tendrá que pagar una indemnización de al menos doce mensualidades calculadas con el precio de referencia de la vivienda. Se aplica a vencimientos posteriores al 15-11-2026; las cartas de no renovación enviadas antes del 7-10-2026 siguen valiendo sin indemnización.
Todo, punto por punto, y desde cuándo se aplica cada medida →
Durante los cinco primeros años el casero solo puede recuperar la vivienda por necesidad si es persona física, si el contrato lo prevé de forma expresa desde la firma, si ha pasado el primer año y si te avisa al menos con dos meses de antelación indicando la causa (art. 9.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos). Solo puede ser para vivir él, sus hijos o sus padres, o su excónyuge tras una sentencia firme de separación, divorcio o nulidad. Si en tres meses no la ocupan, tienes 30 días para elegir entre volver al piso o cobrar una mensualidad por cada año que faltaba hasta los cinco.
Los requisitos durante el plazo mínimo
La regla es que el contrato dura al menos cinco años, o siete si el casero es persona jurídica. El art. 9.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) permite romper esa prórroga obligatoria solo si se cumplen todos estos requisitos a la vez:
| Requisito | Qué exige la ley |
|---|---|
| Quién es el casero | Persona física. Una sociedad no puede usar esta vía |
| Cuándo | Una vez transcurrido el primer año de contrato |
| Cláusula | Que al firmar se hiciera constar de forma expresa la necesidad de ocupar la vivienda antes de cinco años |
| Para quién | Vivienda permanente del casero, de sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción, o de su cónyuge tras sentencia firme de separación, divorcio o nulidad |
| Aviso | Comunicación al inquilino con dos meses de antelación a la fecha en que se necesita la vivienda, especificando la causa |
Primer grado de consanguinidad son los padres y los hijos (art. 918 del Código Civil); los hermanos y los nietos son segundo grado y no entran en este supuesto. Y tiene que ser para vivir de forma permanente: no vale para una segunda residencia ni para volver a alquilarla.
Si se cumplen los requisitos, debes entregar la vivienda en la fecha indicada, salvo que pactéis otra cosa. Si falta alguno, el aviso no extingue el contrato y la prórroga sigue.
Si tu contrato es anterior a marzo de 2019
Cada contrato se rige por la ley vigente cuando se firmó. Entre el 6 de junio de 2013 y el 5 de marzo de 2019, el art. 9.3 no exigía cláusula en el contrato: bastaba que el casero comunicara la necesidad pasado el primer año, con dos meses de antelación, y las compensaciones se calculaban sobre un plazo de tres años. En los contratos de 1995 a junio de 2013, en cambio, la necesidad sí tenía que constar en el contrato.
Si no la ocupan en tres meses
Si pasados tres meses desde que terminó el contrato o desde que dejaste la vivienda no la ha ocupado la persona indicada, tienes 30 días para elegir (art. 9.3):
- Volver a la vivienda por un nuevo periodo de hasta cinco años, con las mismas condiciones que tenías, y que te indemnicen los gastos que te causó el desalojo hasta la reocupación.
- O cobrar una mensualidad de renta por cada año que quedara para completar los cinco años.
No hay derecho a nada si la ocupación no se produjo por fuerza mayor, es decir, por un hecho imprevisible o inevitable o al que una ley atribuya ese carácter. Ejemplo: si el casero recuperó el piso a los dos años de contrato y pagabas 900 € al mes, faltaban tres años: la indemnización es de 3 × 900 = 2.700 €.
Apunta las fechas. Los tres meses cuentan desde la extinción del contrato o desde que dejaste la vivienda, y después solo tienes 30 días para elegir. Al entregar las llaves, pide al casero un documento firmado con la fecha de entrega y guarda una copia.
Al final de los cinco o siete años y en las prórrogas extraordinarias
Cumplido el plazo mínimo, el casero no necesita alegar ninguna necesidad: le basta comunicarte con al menos cuatro meses de antelación que no quiere renovar, y el contrato termina en la fecha de vencimiento sin indemnización. Si no avisa a tiempo, el contrato se prorroga por anualidades hasta tres años más (art. 10.1 LAU). Lo explicamos en duración y prórrogas del contrato.
La necesidad sí cuenta en la prórroga extraordinaria de zona tensionada: el casero no está obligado a aceptarla si te comunicó, en los plazos y condiciones del art. 9.3, que necesita la vivienda para él, para sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge tras una sentencia firme de separación, divorcio o nulidad (art. 10.3).
A finales de septiembre de 2026 se aprobaron por real decreto-ley cambios en el alquiler que, entre otras cosas, ampliaban la necesidad a los familiares en segundo grado al terminar el contrato y obligaban a indemnizar en los demás casos. El Congreso los derogó el 2 de octubre de 2026, y lo que explica esta página es la ley vigente. Si recibiste una carta de no renovación el 1 o el 2 de octubre de 2026, consulta tu caso.
Qué hacer si dudas de la necesidad
- Comprueba los requisitos: fecha del contrato, si el casero es persona física, si hay cláusula y cuándo te avisó.
- Pide por escrito que concrete quién va a vivir y por qué. La ley exige especificar la causa.
- Si no cumple los requisitos, contesta por escrito que el contrato sigue. Si te demanda, podrás oponerte en el juicio.
- Si te vas y nadie entra a vivir, reúne pruebas: anuncios de alquiler o venta, el buzón, testimonios de vecinos.
Lo práctico: antes de discutir la necesidad, negocia la fecha de salida. La ley permite que acordéis otra fecha distinta de la del aviso, y un acuerdo por escrito te da margen para buscar otra vivienda.
Preguntas que nos hacéis cada semana
Mi contrato no dice nada de necesidad. ¿Puede recuperar el piso igual?
En los contratos firmados desde el 6 de marzo de 2019, no durante los cinco primeros años. Si tu contrato es de entre junio de 2013 y marzo de 2019, la cláusula no era necesaria.
El casero es una sociedad y dice que lo necesita un socio. ¿Puede?
No por la vía del art. 9.3, que solo admite al casero persona física.
Quiere el piso para su hermano. ¿Vale?
No por la vía del art. 9.3: el hermano es pariente en segundo grado. Otra cosa es que, cumplidos los cinco o siete años, el casero te comunique a tiempo que no renueva, para lo que no necesita dar una causa.
Me fui y a los cuatro meses la vivienda está anunciada en alquiler. ¿Qué hago?
Guarda el anuncio con su fecha y elige por escrito, dentro de los 30 días, entre volver o la indemnización.
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Continúa tu historia
→ Duración y prórrogas del contrato
→ No me renuevan el contrato
→ ¿Me pueden echar del piso?
→ Ya he dejado el piso: qué puedo reclamar
→ Cómo reclamar al casero paso a paso
Marco legal: arts. 9.3, 10.1 y 10.3 de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (redacciones de la Ley 19/2009, la Ley 4/2013, el Real Decreto-ley 7/2019 y la Ley 12/2023, vigentes tras la derogación de los Reales Decretos-leyes 26/2026 y 27/2026) · art. 918 del Código Civil · Resoluciones del Congreso de 2-10-2026 (BOE-A-2026-20526 y BOE-A-2026-20527). Contenido revisado por el equipo jurídico de The Juris · octubre de 2026.