⚠ Decretos de vivienda de octubre de 2026
El Real Decreto-ley 29/2026 (BOE de 7 de octubre de 2026) se aplica desde el 8 de octubre de 2026, y el Real Decreto-ley 28/2026, sobre la renovación de los contratos, desde el 15 de noviembre de 2026. Los dos están pendientes de convalidación por la Diputación Permanente del Congreso; si no se convalidan, decaen. Esto cambia respecto a lo que explica esta página:
- Prórroga de hasta dos años (desde el 8-10-2026): si tu contrato estaba vigente ese día y sus cinco (o siete) años terminan antes del 31-12-2028, o acaba la prórroga anual o la tácita reconducción, puedes pedir quedarte hasta dos años más si has estado al corriente de pago los ocho meses anteriores. El casero solo puede negarse por necesidad real de la vivienda comunicada a tiempo, por acuerdo o con un contrato nuevo al menos un 5 % más barato.
- Renovación cada cinco años (desde el 15-11-2026): al acabar los cinco (o siete) años, el contrato se renueva por otros tantos salvo preaviso de seis meses del casero, que en general tendrá que pagar una indemnización de al menos doce mensualidades calculadas con el precio de referencia de la vivienda. Se aplica a vencimientos posteriores al 15-11-2026; las cartas de no renovación enviadas antes del 7-10-2026 siguen valiendo sin indemnización.
Todo, punto por punto, y desde cuándo se aplica cada medida →
«El contrato acaba en marzo y no te lo renuevo.» Antes de buscar piso, mira el calendario legal — porque la mayoría de los «no te renuevo» llegan mal y tarde: durante los primeros 5 años (7 con casero-empresa) la renovación no se la pides tú, te la da la ley. Y al llegar el vencimiento de verdad, el casero solo corta si avisa con 4 meses de antelación; si no lo hace (tú, con avisar 2 meses, cumples), el contrato entra en prórroga tácita anual, hasta 3 años más. En zona tensionada hay además una prórroga extraordinaria de hasta 3 años que puedes exigir tú (si tu contrato es anterior al 26 de mayo de 2023, consúltalo: esos contratos siguen con el régimen con el que se firmaron, DT 4.ª Ley 12/2023). Traducción: muchos «fin de contrato» son, bien contados, tres, cinco u ocho años más de casa.
Tu calendario real, paso a paso
| Momento | La regla | Qué significa para ti |
|---|---|---|
| Años 1-5 (o 1-7) | Prórroga obligatoria anual para el casero (art. 9) | El «no te renuevo» aquí no vale: solo la necesidad del 9.3 (pactada, motivada y con requisitos) puede adelantarlo |
| Llega el vencimiento (año 5/7) | El casero debe avisar con 4 meses; tú, con 2 (art. 10.1) | Aviso tardío o inexistente = el contrato sigue |
| Nadie avisó en plazo | Prórroga tácita anual hasta 3 años más | Mismas condiciones y renta (con sus actualizaciones legales); cada año puedes irte tú avisando con un mes, pero el casero no puede cortar hasta que se cumplan los tres años (art. 10.1) |
| Zona tensionada | Prórroga extraordinaria de hasta 3 años a TU solicitud, de aceptación obligatoria salvo excepciones tasadas (necesidad pactada, nuevo contrato firmado) | Pídela por burofax antes del vencimiento: convierte su «se acabó» en tu «tres más» |
| Vulnerabilidad acreditada | Prórroga extraordinaria de 1 año (informes de servicios sociales, gran tenedor) | El colchón cuando lo demás se agota |
⏱ Audita su preaviso (aquí caen casi todos)
Cuando llegue el «no te renuevo», hazle el triple examen: ¿Llegó con 4 meses de antelación al vencimiento correcto (no al año que a él le cuadre)? ¿Es fehaciente (burofax o firma — un WhatsApp se discute)? ¿El contrato está de verdad en su año 5/7, contando bien desde la fecha de inicio? Un preaviso corto, informal o mal contado no corta nada: contéstalo por escrito señalando el defecto y declara que continúas en prórroga. La carga de acabar bien el contrato es suya.
«Es que lo necesito para mi hijo» — la necesidad del 9.3, con lupa
La única vía para recuperar el piso antes de los 5/7 años exige TODO esto: que la posibilidad constara expresamente en el contrato, que el casero sea persona física, que haya pasado el primer año, que te lo comuniquen con 2 meses y causa concreta (para sí o familiares de primer grado / cónyuge tras sentencia), y — la parte que casi nadie vigila — que la ocupen de verdad en 3 meses. Si no la ocupan, tienes 30 días para elegir entre volver al piso por un nuevo periodo de hasta cinco años, en las mismas condiciones y con indemnización de los gastos del desalojo, o una indemnización de una mensualidad por cada año que quedara hasta completar cinco años (salvo fuerza mayor). Después de mudarte, un paseo por el portal o un vistazo a los anuncios de alquiler valen dinero: la «necesidad» que acaba en Idealista a los dos meses es una indemnización con tu nombre.
Si el final es final: sal cobrando, no perdiendo
Cuando el preaviso es correcto y las prórrogas se agotaron, toca salida — con tus reglas: entrega documentada, fianza en un mes con intereses si tardan, aval cancelado, y ninguna «penalización de salida» inventada (terminar el contrato en su fecha no se penaliza jamás). Y un matiz negociador: un casero que quiere el piso libre en fecha exacta suele preferir pactar — salida flexible a cambio de mudanza pagada o meses de gracia es un trato que se firma a diario. Todo el checklist del después está en su página.
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Continúa tu historia
- El mapa madre — ¿Me pueden echar? Todas las causas
- Si tu zona está tensionada — Topes y prórroga extraordinaria
- Si toca irse — El cierre limpio del después
- Si el preaviso cojea — Cómo plantarte por escrito
Preguntas que nos hacéis cada semana
Mi contrato dice «1 año prorrogable». ¿Solo tengo 1 año?
No: la duración pactada corta solo a TU favor. Aunque diga 1 año (u 11 meses), tienes derecho a prorrogar anualmente hasta los 5/7 — es el suelo imperativo del art. 9. El papel no puede darte menos que la ley; sí puede darte más.
¿La prórroga tácita me sube la renta?
Sigues con tu contrato: misma renta con las actualizaciones pactadas dentro de los límites legales. La «renovación con subida del 30 %» es en realidad una oferta de contrato NUEVO — que puedes rechazar quedándote en prórroga si aún te quedan años de derecho.
Me mandaron el preaviso por WhatsApp. ¿Vale?
La ley pide notificación al inquilino; la jurisprudencia admite medios que acrediten recepción y contenido — un WhatsApp leído puede colar, pero es terreno discutible que juega a tu favor: si el preaviso es dudoso, defiende la prórroga por escrito y que sea él quien pruebe.
Firmé antes de marzo de 2019. ¿Me valen estos plazos?
Los 5/7 años y el preaviso de 4 meses se aplican a los contratos firmados desde el 6 de marzo de 2019 (RDL 7/2019); los anteriores siguen con su régimen (DT 1.ª RDL 7/2019): entre el 6-6-2013 y el 5-3-2019, 3 años de prórroga obligatoria y 1 más de tácita, con preaviso de 30 días (Ley 4/2013), salvo los firmados entre el 19-12-2018 y el 23-1-2019, cuando rigió el RDL 21/2018 (5/7 años y 3 de tácita, con preaviso de 30 días). Si tu contrato es veterano, la cuenta cambia — mándanoslo y te decimos tu calendario exacto en dos líneas.
¿Te han soltado el «no te renuevo»? Mándanos el contrato y el aviso que te llegó: auditamos fechas y forma, y te decimos si lo que tienes delante es una salida… o tres años más de casa. Estudiamos tu caso sin compromiso.
Marco legal de esta página
Art. 9 LAU (prórroga obligatoria hasta 5/7 años; necesidad del 9.3 con sus requisitos y la sanción por no ocupación: reposición o 1 mensualidad por año restante) · Art. 10 LAU (preavisos de 4/2 meses; prórroga tácita anual hasta 3 años; prórrogas extraordinarias en zona tensionada — Ley 12/2023 — y por vulnerabilidad) · Art. 6 LAU (imperatividad en beneficio del arrendatario) · DT 1.ª RDL 7/2019 y DT 4.ª Ley 12/2023 (régimen aplicable por fecha de firma) · Art. 36 LAU (fianza al terminar). Revisado por el equipo jurídico de The Juris · octubre de 2026.