⚠ Decretos de vivienda de octubre de 2026
El Real Decreto-ley 29/2026 (BOE de 7 de octubre de 2026) se aplica desde el 8 de octubre de 2026, y el Real Decreto-ley 28/2026, sobre la renovación de los contratos, desde el 15 de noviembre de 2026. Los dos están pendientes de convalidación por la Diputación Permanente del Congreso; si no se convalidan, decaen. Esto cambia respecto a lo que explica esta página:
- Gastos y garantías: en los contratos firmados desde el 8-10-2026, el casero no puede repercutir los impuestos de la vivienda, ni gastos de agencia o de firma, ni exigir seguro de impago; la garantía extra se limita a dos mensualidades (una en temporada). Además: reparaciones necesarias en 15 días o el inquilino puede hacerlas y descontarlas, y documento firmado del estado del piso al entregar las llaves.
Todo, punto por punto, y desde cuándo se aplica cada medida →
El inquilino tiene que devolver la vivienda como la recibió, salvo lo que se haya deteriorado por el tiempo o por causa inevitable, y responde de los daños que causen él y las personas de su casa si no prueba que no tuvo culpa (arts. 1561, 1563 y 1564 del Código Civil). Puedes descontar de la fianza el coste acreditado de la reparación y reclamar el resto. Para conseguirlo tienes que poder comparar el estado de la vivienda al entrar y al salir: inventario, fotos fechadas y un acta de entrega o, si no se firma, otra prueba de ese día.
Qué tiene que pagar el inquilino y qué no
| Lo que encuentras | ¿Lo paga el inquilino? | Por qué |
|---|---|---|
| Muebles rotos, puertas dañadas, quemaduras o roturas por mal uso | Sí, salvo que pruebe que no hubo culpa suya ni de las personas de su casa | Arts. 1563 y 1564 CC |
| Pintura gastada o desgaste del suelo por el uso normal | No | Menoscabo por el tiempo (art. 1561 CC) |
| Pequeñas reparaciones por el desgaste ordinario que no hizo durante el contrato | Sí | Art. 21.4 LAU |
| Obras que hizo sin tu consentimiento por escrito | Puedes exigirle que reponga el estado anterior o quedarte la obra sin pagarle nada | Art. 23.2 LAU |
| Averías por la antigüedad de las instalaciones | No: son reparaciones de conservación a tu cargo | Art. 21.1 LAU |
Si al firmar el contrato no se describió el estado de la vivienda, la ley presume que el inquilino la recibió en buen estado, salvo prueba en contrario (art. 1562 CC). Si los daños son intencionados y el contrato sigue en vigor, además puedes resolverlo (art. 27.2.d de la Ley de Arrendamientos Urbanos, LAU).
Cómo probar los daños
La Ley de Arrendamientos Urbanos no exige un documento concreto al terminar el contrato. A primeros de octubre de 2026 estuvo en vigor un real decreto-ley, el 26/2026, que obligaba a firmar un documento de finalización y presumía, si no se firmaba o no recogía desperfectos, que la vivienda se había entregado en buen estado; el Congreso lo derogó el 2 de octubre de 2026, y lo que explica esta página es la ley vigente. Lo que cuenta es la prueba: para reclamar con garantías necesitas comparar el estado inicial con el final.
Reúne estos documentos:
- Inventario y fotos fechadas al inicio, firmados o aceptados por el inquilino.
- Un acta de entrega firmada por los dos o, si el inquilino no quiere firmarla, un acta notarial o fotos fechadas con testigos el día de la entrega de llaves.
- Presupuestos o facturas de la reparación y, si los daños son importantes, un informe pericial.
- Si hubo desahucio, el acta del estado de la vivienda, que puedes pedir al recuperar la posesión. Si constan desperfectos, el juzgado puede retener bienes del responsable para cubrirlos (arts. 438.5 y 703.3 y 4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, LEC).
La fianza y la garantía adicional
La ley habla del «saldo» de la fianza que debe devolverse al terminar el contrato (art. 36.4 LAU): de ella puedes descontar el coste acreditado de los daños que corresponden al inquilino. Lo que sobre se devuelve, y si pasa un mes desde la entrega de las llaves sin devolverlo, devenga el interés legal. Si pactasteis una garantía adicional, como un aval o un depósito, también responde de esas obligaciones; en contratos de hasta cinco años, o siete si eres persona jurídica, no puede superar dos mensualidades (art. 36.5). Si tu comunidad autónoma exige depositar la fianza en un organismo público, la recuperas con sus trámites (disposición adicional tercera LAU).
Ejemplo: con una fianza de 900 € y daños acreditados por 2.100 €, te quedas los 900 € y reclamas 1.200 €. Si los daños fueran de 400 €, tendrías que devolver 500 € dentro del mes siguiente a la entrega de las llaves para evitar intereses.
Cómo reclamar lo que no cubre la fianza
- Envía al inquilino el detalle de los daños con las pruebas y una propuesta: el intento de negociación es obligatorio antes de demandar (art. 5 de la Ley Orgánica 1/2025).
- Si no hay acuerdo, presenta un juicio verbal si reclamas hasta 15.000 euros (art. 250.2 LEC). Hasta 2.000 euros no necesitas abogado ni procurador (arts. 23.2.1.º y 31.2.1.º).
- Tienes cinco años para reclamar (art. 1964.2 CC).
La línea estatal de ayudas para impagos del alquiler, que gestionan las comunidades autónomas, puede cubrir también los daños causados por el inquilino en contratos vigentes el 30 de enero de 2025 o firmados después, con los requisitos que fije cada comunidad (arts. 4 a 6 del Real Decreto 1135/2025). Revisa además si tienes seguro de impago y qué cubre.
No retengas la fianza entera por si acaso. Solo puedes descontar los daños que puedas probar y valorar; el resto hay que devolverlo y, pasado un mes, devenga intereses. Si eres el inquilino y no te la devuelven, lee cómo recuperar la fianza y ya he dejado el piso.
Lo práctico: el día de la entrega de llaves, recorre la vivienda con el inquilino, fotografía cada estancia y firmad juntos un acta de entrega anotando los desperfectos concretos. Lo que no conste ese día será difícil de reclamar después.
Preguntas que nos hacéis cada semana
¿Puedo cobrarle la pintura de todo el piso?
Solo si el deterioro va más allá del uso normal y del paso del tiempo, que no corren a cargo del inquilino (art. 1561 CC).
El inquilino no quiere firmar un acta de entrega. ¿Qué hago?
La ley no le obliga a firmarla. Deja constancia ese mismo día con un acta notarial o con fotos fechadas y testigos, y compara con lo que se describió al empezar el contrato; si no se describió nada, se presume que recibió la vivienda en buen estado (art. 1562 CC).
¿Responde de lo que rompió un invitado?
Sí. El inquilino responde también del deterioro causado por las personas de su casa (art. 1564 CC).
¿Y de los daños que causó su perro?
Sí, si son daños y no desgaste normal: responde del deterioro que no pruebe haberse producido sin su culpa (art. 1563 CC). Sobre animales, mira mascotas en el alquiler.
Además de los daños, me debe rentas. ¿Lo descuento todo de la fianza?
Sí. Al terminar el contrato se calcula un único saldo con todo lo que deba (art. 36.4 LAU), y la diferencia se reclama. Si aún no se ha ido, mira mi inquilino no paga.
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Continúa tu historia
→ Cómo recuperar la fianza
→ Ya he dejado el piso: qué puedo reclamar
→ Reparaciones: quién paga
→ Obras del inquilino
→ Garantías adicionales y honorarios
Marco legal: arts. 21, 23, 27.2.d, 36 y disposición adicional tercera de la Ley de Arrendamientos Urbanos · Resolución de 2 de octubre de 2026 del Congreso de los Diputados (derogación del Real Decreto-ley 26/2026) · arts. 1561 a 1564 y 1964.2 del Código Civil · arts. 23.2, 31.2, 250.2, 438.5 y 703 de la Ley de Enjuiciamiento Civil · art. 5 de la Ley Orgánica 1/2025 · arts. 4 a 6 del Real Decreto 1135/2025. Contenido revisado por el equipo jurídico de The Juris · octubre de 2026.