Como inquilino no puedes hacer sin el consentimiento escrito del casero obras que modifiquen la configuración de la vivienda o de sus anexos, y nunca obras que reduzcan su estabilidad o seguridad (art. 23 de la Ley de Arrendamientos Urbanos). Si las haces sin permiso, el casero puede resolver el contrato y, al terminar, exigir que lo dejes como estaba o quedarse la obra sin pagarte nada. Las obras de adaptación por discapacidad o por tener más de 70 años solo exigen avisar por escrito (art. 24). Las pequeñas reparaciones por el uso son tuyas; las necesarias para la habitabilidad, del casero.
Qué obras necesitan permiso
| Tipo de obra | Permiso del casero | Al terminar el contrato |
|---|---|---|
| Cambiar la configuración (tirar o levantar tabiques, mover la cocina o el baño, cerrar una terraza) | Consentimiento por escrito (art. 23.1) | Sin permiso: el casero elige entre exigir que repongas o quedarse la obra sin indemnizarte (art. 23.2) |
| Obras que reducen la estabilidad o la seguridad | Nunca permitidas (art. 23.1) | El casero puede exigir la reposición de inmediato |
| Adaptación por discapacidad o por edad superior a 70 años | Basta notificarlo por escrito (art. 24.1) | Reponer si el casero lo exige (art. 24.2) |
| Pequeñas reparaciones por el desgaste del uso ordinario | No hace falta | Son a tu cargo (art. 21.4) |
| Reparaciones urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave | Comunicación previa al casero | Puedes exigirle de inmediato lo que pagaste (art. 21.3) |
Las obras en elementos comunes del edificio, como la fachada o las bajantes, exceden lo que puedes decidir tú: ni siquiera el propietario puede alterarlos por su cuenta (art. 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal). Y muchas obras necesitan además licencia o comunicación al ayuntamiento: licencia de obras.
Qué pasa si haces obras sin permiso
Las obras no consentidas, cuando el consentimiento es necesario, son causa para que el casero resuelva el contrato de pleno derecho (art. 27.2.d de la LAU). Aunque no lo resuelva, al terminar puede exigirte que repongas la vivienda a su estado anterior o conservar la obra, y en ese caso no puedes pedir nada por lo que gastaste (art. 23.2). Además, respondes de los deterioros que causes tú o las personas de tu casa (arts. 1563 y 1564 del Código Civil).
Obras de adaptación por discapacidad o edad
Puedes hacer, avisando antes por escrito al casero, las obras necesarias en el interior de la vivienda para usarla de forma adecuada por discapacidad o por edad superior a 70 años tuya, de tu cónyuge o pareja conviviente o de los familiares que vivan con vosotros (art. 24.1). El límite es que no afecten a elementos o servicios comunes del edificio ni reduzcan su estabilidad o seguridad. Al acabar el contrato, el casero puede exigir que repongas la vivienda a su estado anterior. Si necesitas cambios en zonas comunes, como una rampa o el ascensor, el cauce es la comunidad: ascensor y accesibilidad.
Reparaciones: qué es tuyo y qué del casero
El casero debe hacer, sin subir la renta, las reparaciones necesarias para que la vivienda siga siendo habitable, salvo que el daño sea culpa tuya (art. 21.1). Las pequeñas reparaciones por el desgaste del uso ordinario son tuyas (art. 21.4). Debes avisar al casero cuanto antes de las reparaciones necesarias y dejarle comprobar el estado de la vivienda; las urgentes, para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, puedes hacerlas tú avisándole antes y exigirle de inmediato lo que pagaste (art. 21.3). Si no hace las reparaciones del art. 21, puedes exigirle que las haga o pedir la resolución del contrato (art. 27.1 y 27.3.a). Lo detallamos en reparaciones: quién paga.
No descuentes la reparación de la renta por tu cuenta. A finales de septiembre de 2026 se aprobaron por real decreto-ley cambios en el alquiler, entre ellos uno que permitía, tras un requerimiento escrito y 15 días sin respuesta, hacer la obra y descontarla de las rentas. El Congreso los derogó el 2 de octubre de 2026, y lo que explica esta página es la ley vigente, que no recoge ese descuento: si dejas de pagar parte de la renta, el casero puede tratarlo como un impago (art. 27.2.a). Si hiciste un requerimiento así el 1 o el 2 de octubre de 2026, consulta tu caso.
Cuando las obras las hace el casero
- Obras de conservación que no pueden esperar: debes soportarlas, y si duran más de 20 días la renta baja en proporción a la parte de la vivienda de la que te prive (art. 21.2).
- Obras de mejora que no pueden esperar: el casero debe avisarte por escrito con tres meses de antelación. En el mes siguiente puedes desistir del contrato si afectan a tu vivienda de forma relevante; si te quedas, tienes derecho a reducir la renta en proporción y a que te paguen los gastos que te causen (art. 22).
- Subida de renta por mejoras: pasados cinco años, o siete si el casero es persona jurídica, y salvo pacto en contrario, puede subir la renta anual aplicando al capital invertido, descontadas las subvenciones, el interés legal del dinero más tres puntos, sin superar el 20 % de la renta (art. 19.1). Ejemplo: con 10.000 € invertidos y un interés legal del 3,25 % en 2026, la subida es de 625 € al año (52,08 € al mes); con una renta de 900 €, el tope sería de 180 € al mes.
- Mejoras pactadas: en cualquier momento podéis acordar obras de mejora y una subida de renta, sin que se reinicien los plazos de prórroga (art. 19.4).
Lo práctico: antes de tocar nada, pide el permiso por escrito y que describa la obra, quién la paga y qué pasará al terminar el contrato. Si vas a invertir mucho, negocia que se descuente de la renta, como permite el art. 17.5 de la LAU.
Preguntas que nos hacéis cada semana
¿Puedo pintar o cambiar los muebles?
La ley exige permiso para las obras que modifican la configuración de la vivienda. Para cambios menores, revisa lo que dice tu contrato y, al irte, entrega la vivienda como la recibiste salvo el desgaste por el tiempo (art. 1561 del Código Civil).
El casero me dio permiso de palabra para tirar un tabique. ¿Me sirve?
La ley exige que el consentimiento conste por escrito. Pide que te lo confirme por escrito antes de empezar.
Hice una mejora con permiso. ¿Me la tienen que pagar al irme?
Salvo pacto, no. Tienes los derechos del usufructuario: no cobras las mejoras, pero puedes retirarlas si es posible sin dañar la vivienda (arts. 1573 y 487 del Código Civil).
Mi padre, que vive conmigo, tiene 78 años. ¿Puedo poner un plato de ducha?
Sí, avisando antes por escrito al casero, siempre que la obra sea en el interior y no afecte a elementos comunes ni a la seguridad (art. 24).
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Continúa tu historia
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Marco legal: arts. 17.5, 19, 21, 22, 23, 24 y 27 de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (redacción vigente tras la derogación del Real Decreto-ley 26/2026) · Resolución del Congreso de 2-10-2026 (BOE-A-2026-20526) · art. 7.1 de la Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal · arts. 487, 1561, 1563, 1564 y 1573 del Código Civil. Contenido revisado por el equipo jurídico de The Juris · octubre de 2026.