⚠ Decretos de vivienda de octubre de 2026
El Real Decreto-ley 29/2026 (BOE de 7 de octubre de 2026) se aplica desde el 8 de octubre de 2026, y el Real Decreto-ley 28/2026, sobre la renovación de los contratos, desde el 15 de noviembre de 2026. Los dos están pendientes de convalidación por la Diputación Permanente del Congreso; si no se convalidan, decaen. Esto cambia respecto a lo que explica esta página:
- Gastos y garantías: en los contratos firmados desde el 8-10-2026, el casero no puede repercutir los impuestos de la vivienda, ni gastos de agencia o de firma, ni exigir seguro de impago; la garantía extra se limita a dos mensualidades (una en temporada). Además: reparaciones necesarias en 15 días o el inquilino puede hacerlas y descontarlas, y documento firmado del estado del piso al entregar las llaves.
Todo, punto por punto, y desde cuándo se aplica cada medida →
La fianza es tuya: el casero debe devolvértela íntegra salvo daños que causaras tú o rentas y recibos pendientes — y si tarda más de un mes desde que entregas las llaves, además te debe intereses. El desgaste normal del piso no se descuenta jamás. Aquí tienes qué pueden restarte y qué no, el calendario exacto de la devolución y el camino para reclamarla cuando el casero se hace el remolón — una reclamación sencilla si tienes pruebas del estado del piso.
Lo que dice la ley de tu fianza
El art. 36 LAU fija las reglas: la fianza obligatoria es una mensualidad en alquiler de vivienda (dos si es para uso distinto), en metálico, y no puede actualizarse durante los primeros 5 años del contrato (7 si el casero es empresa). Además de la fianza, el casero solo puede pedirte garantías adicionales — depósito extra o aval — por valor máximo de dos mensualidades en los contratos de vivienda de hasta 5/7 años. Y ojo con este detalle que casi nadie comprueba: si tu comunidad autónoma lo exige (la DA 3.ª LAU les permite imponerlo), el casero está obligado a depositar tu fianza en el organismo que designe; quedársela en el bolsillo le expone a las sanciones que prevea esa norma autonómica, y ese incumplimiento es munición extra en tu reclamación.
Qué puede descontarte y qué no
| Concepto | ¿Descontable de la fianza? |
|---|---|
| Daños causados por ti: roturas, quemaduras, agujeros, manchas | Sí, acreditados y valorados |
| Rentas o suministros que dejaste sin pagar | Sí |
| Desgaste normal por el uso: paredes deslucidas, juntas, electrodomésticos envejecidos | No, nunca |
| Pintar el piso entero tras años de contrato | No: repintar por uso normal es conservación del casero |
| Limpieza | Zona gris: solo si lo recibiste limpio y lo devuelves sucio de verdad |
| «Molestias», «gestiones» o penalizaciones inventadas | No: sin daño ni deuda concreta, no hay descuento |
La frontera entre desgaste y daño es exactamente la misma que rige durante el contrato para las reparaciones — si quieres dominarla, está desmenuzada en reparaciones: quién paga qué. Y la prueba reina son las fotos con fecha al entrar y al salir más el inventario firmado: deciden casi todas estas discusiones.
Ejemplo con números.
Fianza de 950 €. Al irte tras 4 años, el casero te devuelve 550 € y se queda 400 € «por pintar el piso». Improcedente: repintar tras 4 años de uso normal es desgaste, no daño. Burofax reclamando los 400 € con plazo de 10 días; si no paga, reclamación con el interés legal desde que pasa un mes de la entrega de llaves. Importe pequeño, caso claro: es el pleito que los caseros suelen perder — y muchos pagan al recibir el burofax precisamente por eso.
El calendario de la devolución
Entregas las llaves y, con ellas, la posesión: desde ese momento corre el plazo. El saldo de la fianza debe restituirse al final del contrato, y si pasa un mes desde la entrega de las llaves sin devolución, la cantidad pendiente devenga el interés legal del dinero automáticamente (art. 36.4 LAU). El casero que retiene debe justificar qué descuenta y por qué, con cifras y pruebas — «me lo quedo por si acaso» no es una justificación, es mora. Las garantías adicionales (depósito extra, aval) siguen la misma lógica: cumplido el contrato, se devuelven.
La trampa: «no pago el último mes, que se lo queden de la fianza».
Tentador y comprensible — pero es impago: la fianza garantiza el cumplimiento del contrato, no sustituye la última renta, y hacerlo te deja en falta. El casero podría reclamarte la renta impagada y, encima, los daños aparte. Si desconfías de que te la devuelva, la jugada correcta es la contraria: paga hasta el final, documenta el estado del piso con fotos y reclama la fianza con toda la razón de tu lado.
Cómo reclamarla paso a paso
1. Reúne la prueba: contrato, justificante de la fianza, fotos de entrada y salida, inventario, y el burofax o mensajes donde consta la entrega de llaves. 2. Burofax con cifra y plazo: reclama la cantidad exacta, cita el art. 36 LAU, advierte de los intereses y da 10 días. Este requerimiento, bien hecho, vale además como intento de solución negociada (MASC), obligatorio antes de demandar desde abril de 2025. 3. Demanda si no paga: juicio verbal; hasta 2.000 € puedes litigar sin abogado ni procurador, y muchas fianzas quedan por debajo de esa cifra. Con condena, el casero suele cargar también con las costas. El protocolo completo, con plantilla mental del burofax, está en cómo reclamar a tu casero paso a paso — y si dudas de si compensa moverte por 600 u 800 €, lee antes ¿merece la pena reclamar? (spoiler: en fianza, casi siempre).
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Continúa tu historia
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Preguntas frecuentes
¿Cuánto pueden pedirme como máximo al firmar?
En vivienda: una mensualidad de fianza legal más garantías adicionales de hasta dos mensualidades en contratos de hasta 5/7 años. Total, el equivalente a tres rentas. Exigir «seis meses por adelantado» como garantía en esos contratos excede lo que permite el art. 36.5 LAU.
¿Pueden quedarse la fianza porque me fui antes de tiempo?
No automáticamente. Si desististe cumpliendo el art. 11 LAU (tras 6 meses y con 30 días de preaviso), la indemnización solo procede si estaba pactada en el contrato — y con el tope legal de una mensualidad por año que reste. Esa indemnización es una cosa; la fianza, otra: no pueden quedársela «en bloque» sin liquidar cuentas.
¿Y si el casero nunca depositó la fianza en el organismo autonómico?
Su obligación de devolvértela es la misma, y su incumplimiento administrativo — sancionable con multa en las comunidades que imponen el depósito — juega a tu favor como palanca de negociación. En varias CCAA puedes consultar si tu fianza está depositada.
¿Puedo usar la fianza para pagar el último mes?
No: es impago de renta, no compensación. Paga hasta el final, documenta el estado del piso y reclama la fianza después. Solo con acuerdo escrito del casero podría imputarse la fianza a la última mensualidad.
¿Cuánto tardan en devolverla y qué pasa si se retrasan?
El saldo se restituye al final del contrato; pasado un mes desde la entrega de llaves, la cantidad retenida devenga el interés legal del dinero sin necesidad de reclamarlo. La mora corre sola — tu burofax la deja negro sobre blanco.
¿Necesito abogado para reclamar la fianza?
Hasta 2.000 € de reclamación, no es obligatorio ni abogado ni procurador en el juicio verbal. Dicho esto, un requerimiento bien armado resuelve la mayoría de los casos sin llegar a juicio — y ahí sí marca la diferencia que lo redacte alguien que sabe dónde aprieta.
¿Te retienen la fianza con excusas o descuentos inventados? Mándanos el contrato, las fotos y lo que te han dicho: calculamos lo que te deben con intereses, redactamos el requerimiento y reclamamos por ti. Estudiamos tu caso sin compromiso.
Marco legal de esta página
Ley 29/1994 (LAU): art. 36 en su redacción por el RDL 7/2019 (fianza de una mensualidad en vivienda, no actualizable durante 5/7 años, garantías adicionales limitadas a dos mensualidades en contratos de hasta 5/7 años, devengo del interés legal transcurrido un mes desde la entrega de llaves), Disposición Adicional 3ª (las comunidades autónomas pueden imponer el depósito de la fianza en un organismo autonómico) y art. 11 (desistimiento del arrendatario: 6 meses, preaviso de 30 días, indemnización solo si se pactó) · Arts. 1101 y 1108 CC (mora e intereses) · LO 1/2025: requisito de negociación previa (MASC) desde el 3-abr-2025 · Arts. 23.2.1º, 31.2.1º y 250.2 LEC (juicio verbal; sin abogado ni procurador hasta 2.000 €).
Revisado por el equipo jurídico de The Juris · octubre de 2026.