⚠ Decretos de vivienda de octubre de 2026
El Real Decreto-ley 29/2026 (BOE de 7 de octubre de 2026) se aplica desde el 8 de octubre de 2026, y el Real Decreto-ley 28/2026, sobre la renovación de los contratos, desde el 15 de noviembre de 2026. Los dos están pendientes de convalidación por la Diputación Permanente del Congreso; si no se convalidan, decaen. Esto cambia respecto a lo que explica esta página:
- Gastos y garantías: en los contratos firmados desde el 8-10-2026, el casero no puede repercutir los impuestos de la vivienda, ni gastos de agencia o de firma, ni exigir seguro de impago; la garantía extra se limita a dos mensualidades (una en temporada). Además: reparaciones necesarias en 15 días o el inquilino puede hacerlas y descontarlas, y documento firmado del estado del piso al entregar las llaves.
Todo, punto por punto, y desde cuándo se aplica cada medida →
Las reparaciones necesarias para que la vivienda sea habitable las paga siempre el casero; tú solo pagas las pequeñas reparaciones del desgaste por el uso diario. Así lo fija el art. 21 de la LAU y ninguna cláusula del contrato puede cambiarlo en tu contra. Aquí tienes el reparto avería por avería, qué hacer cuando el casero no repara (incluida la reparación urgente que puedes hacer tú y cobrarle), y la trampa en la que no debes caer nunca: descontarte la factura de la renta por tu cuenta.
La regla de oro: conservación contra pequeñas reparaciones
El art. 21 LAU reparte el juego en dos cajas. Caja del casero: todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad — estructura, tejado, fachada, instalaciones de agua, luz y gas, humedades que no hayas causado tú, calefacción y agua caliente. Y sin poder subirte la renta por ello. Caja del inquilino: las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario — bombillas, juntas, un grifo que gotea, bisagras — y, lógicamente, cualquier daño que causes tú o los tuyos por mal uso, aunque sea sin querer.
Dato que vale dinero: este reparto es irrenunciable en tu perjuicio. La cláusula estrella de muchos contratos — «todas las reparaciones serán por cuenta del arrendatario» — es nula por contravenir la ley (art. 6 LAU): se tiene por no puesta y el reparto legal se aplica igual. Si tu contrato está lleno de perlas así, repásalo entero en cláusulas abusivas en el contrato de alquiler.
| La avería | ¿Quién paga? |
|---|---|
| Caldera o calentador que deja de funcionar | Casero (conservación); quién paga la revisión periódica no lo dice la LAU: mira el contrato |
| Electrodomésticos incluidos en el contrato o inventario | Casero, cuando se estropean por uso normal |
| Humedades, goteras y filtraciones | Casero, salvo que las causara tu mal uso (p. ej. no ventilar jamás) |
| Grifo que gotea, bombillas, juntas, bisagras | Inquilino (pequeña reparación de uso) |
| Cristal roto, cerradura forzada por descuido tuyo | Inquilino (daño causado) |
| Instalación eléctrica, tuberías, persianas que fallan por antigüedad | Casero |
| Plagas al poco de entrar o por defecto del edificio | Casero (afecta a la habitabilidad); si nacen de tu falta de higiene, tuyas |
| Averías de elementos comunes (portal, ascensor, bajantes) | Comunidad / propietario — nunca tú |
¿Y si el casero no repara? El protocolo que funciona
1. Comunica por escrito, con fotos y fecha. WhatsApp vale como primer aviso, pero si no reacciona, burofax describiendo la avería, su origen y un plazo razonable para repararla. Estás obligado a poner las averías en su conocimiento cuanto antes (art. 21.3) — y ese rastro documental es tu base para todo lo demás.
2. Si la reparación es urgente, hazla tú y cóbrasela. El art. 21.3 LAU te permite realizar por tu cuenta las reparaciones urgentes — las necesarias para evitar un daño inminente o una incomodidad grave — previa comunicación al casero, y exigirle de inmediato su importe. Traducción: revienta una tubería un sábado, avisas por escrito, llamas al fontanero, guardas la factura y se la reclamas. Presupuesto y factura detallada son tus pruebas.
3. Si la obra te hace la vida imposible, la renta baja. Cuando una obra de conservación dura más de 20 días, tienes derecho a una reducción de la renta proporcional a la parte de la vivienda de la que te veas privado (art. 21.2). Y si las obras de conservación o las ordenadas por la autoridad dejan la vivienda inhabitable, el art. 26 te permite suspender el contrato o desistir de él sin indemnizar.
La trampa: no te descuentes la factura de la renta por tu cuenta.
Parece lo justo, pero pagar menos renta unilateralmente es impago parcial, y el impago es la causa de desahucio más fácil de ganar para el casero. La ley te da la vía correcta: reclamar el importe (extrajudicial y, si hace falta, judicialmente), no compensártelo tú. Si quieres compensar, que sea por acuerdo escrito con el casero o por decisión de un juez — nunca de facto.
Ejemplo con números.
La caldera muere en enero. Avisas por burofax el día 2; el casero no contesta. Al ser urgente (sin agua caliente ni calefacción en invierno), encargas la reparación: 380 €. Le exiges el importe de inmediato con la factura. Si además la reparación exige una obra de más de 20 días que te priva de parte de la vivienda, suma la reducción de renta proporcional a esa parte (art. 21.2). Total reclamable documentado: la factura íntegra + la parte de renta. Todo por escrito, nada descontado por tu cuenta.
Obras y mejoras: las otras tres reglas que debes conocer
Obras de mejora del casero (no necesarias, sino para mejorar el inmueble): debe avisarte con 3 meses de antelación; puedes desistir del contrato en el mes siguiente al aviso, salvo que la obra apenas afecte, y si la soportas, tienes derecho a reducción de renta por la parte afectada e indemnización de los gastos que te cause (art. 22). Obras tuyas: no puedes hacer obras que modifiquen la configuración de la vivienda sin consentimiento escrito del casero — hacerlas es causa de resolución (arts. 23 y 27.2.d); pintar y colgar no es «obra», tirar un tabique sí. Adaptaciones por discapacidad: si tú, tu cónyuge o pareja o un familiar conviviente tiene discapacidad o más de 70 años, puedes realizar las obras necesarias de adaptación notificándolo por escrito, con obligación de reponer al final si el casero lo exige (art. 24).
Desgaste o daño: la pelea se decide al salir
El mismo reparto del art. 21 decide el destino de tu fianza cuando dejes el piso: el desgaste normal por el uso (paredes que piden pintura tras años, electrodomésticos envejecidos, juntas gastadas) no se te puede descontar; los daños que causaste, sí. Fotografía la vivienda al entrar y al salir: es la prueba que suele decidir estas discusiones. Todo el detalle en cómo recuperar la fianza.
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Continúa tu historia
- ¿Tu contrato te carga todas las reparaciones? Esa cláusula es nula: cláusulas abusivas en alquiler.
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Preguntas frecuentes
¿Puede el contrato decir que todas las reparaciones son mías?
Puede decirlo, pero no vale: el reparto del art. 21 LAU es irrenunciable en perjuicio del inquilino (art. 6 LAU). La cláusula se tiene por no puesta y el casero sigue respondiendo de la habitabilidad.
¿Puedo descontar la reparación de la renta?
No por tu cuenta: es impago parcial y te expone a un desahucio. La vía correcta es la reparación urgente del 21.3 (avisar, reparar, exigir el importe) o la reclamación del gasto. Compensar solo con acuerdo escrito o resolución judicial.
¿Quién paga la caldera y su mantenimiento?
La avería y la sustitución, el casero: es conservación y habitabilidad. Quién paga la revisión periódica de mantenimiento no lo dice la LAU: mira el contrato y, si no dice nada, consúltalo antes de pagarla o negarte. El butano o la luz que consume, obviamente, tuyos.
¿Y los electrodomésticos que venían con el piso?
Si constan en el contrato o el inventario, forman parte de lo arrendado: cuando fallan por uso normal, los repara o sustituye el casero. Si los rompiste por mal uso, tú. Por eso conviene que el inventario exista y esté firmado.
¿Puedo dejar de pagar si el piso está inhabitable?
No dejes de pagar sin más. Si la vivienda deviene inhabitable por obras de conservación o acordadas por autoridad competente, el art. 26 permite suspender el contrato (se paraliza plazo y renta) o desistir; en los demás casos graves, reclama la reducción o la resolución — con respaldo documental y, mejor, con abogado, no por la vía del impago.
¿Qué pasa con lo que aparece roto justo cuando me voy?
Se aplica el mismo reparto: desgaste por uso normal no se descuenta de la fianza; daños causados, sí. Las fotos de entrada y salida y el inventario firmado deciden la discusión. Si te retienen la fianza con excusas, reclámala: hay procedimiento claro para ello.
¿Llevas semanas con una avería que el casero ignora, o te quiere cobrar una reparación que no te toca? Mándanos el contrato, las fotos y los mensajes: te decimos qué te corresponde pagar, redactamos el requerimiento y reclamamos la factura o la reducción de renta por ti. Estudiamos tu caso sin compromiso.
Marco legal de esta página
Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos: art. 6 (nulidad de las estipulaciones que perjudiquen al arrendatario), art. 21 (conservación de la vivienda: obligación del arrendador, pequeñas reparaciones del arrendatario, reparaciones urgentes con reembolso, reducción de renta en obras de más de 20 días), art. 22 (obras de mejora: preaviso de 3 meses, desistimiento, reducción e indemnización), art. 23 (obras del arrendatario: consentimiento escrito), art. 24 (obras de adaptación por discapacidad o mayores de 70 años), art. 26 (habitabilidad: suspensión o desistimiento) y art. 27 (causas de resolución) · Art. 1101 CC (indemnización de daños por incumplimiento) · LO 1/2025: requisito de negociación previa (MASC) para reclamaciones civiles desde el 3-abr-2025.
Revisado por el equipo jurídico de The Juris · octubre de 2026.