⚠ Decretos de vivienda de octubre de 2026
El Real Decreto-ley 29/2026 (BOE de 7 de octubre de 2026) se aplica desde el 8 de octubre de 2026, y el Real Decreto-ley 28/2026, sobre la renovación de los contratos, desde el 15 de noviembre de 2026. Los dos están pendientes de convalidación por la Diputación Permanente del Congreso; si no se convalidan, decaen. Esto cambia respecto a lo que explica esta página:
- Gastos y garantías: en los contratos firmados desde el 8-10-2026, el casero no puede repercutir los impuestos de la vivienda, ni gastos de agencia o de firma, ni exigir seguro de impago; la garantía extra se limita a dos mensualidades (una en temporada). Además: reparaciones necesarias en 15 días o el inquilino puede hacerlas y descontarlas, y documento firmado del estado del piso al entregar las llaves.
Todo, punto por punto, y desde cuándo se aplica cada medida →
Al firmar un alquiler de vivienda te pueden pedir una mensualidad de fianza (art. 36.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos) y, como garantía adicional, como máximo dos mensualidades más en los contratos de hasta cinco o siete años (art. 36.5). En los contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023, los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato son a cargo del casero, sea quien sea (art. 20.1). Lo que te hayan cobrado de más se puede reclamar.
Lo que te pueden pedir al firmar
| Concepto | Límite | Norma |
|---|---|---|
| Fianza en metálico | Una mensualidad de renta | Art. 36.1 LAU |
| Garantía adicional (depósito, aval bancario) | Dos mensualidades en contratos de hasta 5 años, o 7 si el casero es persona jurídica | Art. 36.5 LAU |
| Renta por adelantado | No más de una mensualidad | Art. 17.2 LAU |
| Honorarios de la inmobiliaria y gastos de formalización | A cargo del casero en los contratos firmados desde el 26-5-2023 | Art. 20.1 LAU |
Ejemplo: con una renta de 900 € al mes, lo máximo que pueden pedirte al firmar es la primera mensualidad (900 €), la fianza (900 €) y una garantía adicional de 1.800 €: 3.600 € en total.
La fianza y su depósito
La fianza es obligatoria y equivale a una mensualidad de renta en la vivienda. Durante los cinco primeros años, o siete si el casero es persona jurídica, no se actualiza; en cada prórroga posterior puede ajustarse a la renta vigente, al alza o a la baja (art. 36.2). Muchas comunidades autónomas obligan al casero a depositarla en un organismo público mientras dura el contrato, sin intereses (disposición adicional tercera LAU); cada una fija el organismo y las condiciones.
Al terminar, el saldo que deba devolverse genera el interés legal si no te lo devuelven en un mes desde la entrega de llaves (art. 36.4). Al irte, pide que quede por escrito la fecha de entrega de llaves y el estado de la vivienda, con fotos. Más en cómo recuperar la fianza.
Garantías adicionales: el límite de dos mensualidades
Además de la fianza, el contrato puede pactar otra garantía. En la vivienda, en contratos de hasta cinco años, o siete si el casero es persona jurídica, su valor no puede superar dos mensualidades de renta (art. 36.5). Ese límite rige para los contratos firmados desde el 6 de marzo de 2019. Lo que exceda no vale, porque las normas sobre la fianza y las garantías son imperativas (art. 4.1 LAU).
El art. 36 no dice nada expreso sobre si pueden pedirte que pagues tú un seguro de impago de renta; lo que sí limita es el valor de las garantías adicionales. Si te lo piden, revisa qué cubre y quién es el beneficiario antes de firmar: seguro de impago.
Honorarios de la inmobiliaria y gastos de gestión
La regla ha cambiado dos veces, y se aplica la vigente cuando firmaste:
- Contratos del 6 de marzo de 2019 al 25 de mayo de 2023: los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización eran del casero solo si era persona jurídica.
- Contratos desde el 26 de mayo de 2023: son del casero, sea quien sea (art. 20.1, redacción de la Ley 12/2023).
Cambios derogados. A finales de septiembre de 2026 se aprobaron por real decreto-ley cambios en el alquiler que, entre otras cosas, prohibían exigir al inquilino un seguro de impago, limitaban a una mensualidad la garantía en la vivienda temporal y prohibían repercutir por cualquier vía los gastos de la inmobiliaria. El Congreso los derogó el 2 de octubre de 2026, y esta página explica la ley vigente: los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización son del casero (art. 20.1), y son nulas las cláusulas que empeoren esa regla en tu perjuicio (art. 6 LAU). Si firmaste el contrato el 1 o el 2 de octubre de 2026, consulta tu caso.
Cómo recuperar lo que te cobraron de más
- Reúne el contrato, las facturas, los justificantes de pago y el anuncio del piso.
- Reclama por escrito la devolución al casero y a la inmobiliaria que cobró, citando el art. 20 o el 36.5 de la LAU.
- Si no contestan, puedes presentar una hoja de reclamaciones en la inmobiliaria o una reclamación ante el servicio de consumo de tu comunidad.
- Si sigue sin pagarte, antes de demandar debes intentar un medio adecuado de solución de controversias. Después, en el juicio verbal no necesitas abogado ni procurador si reclamas hasta 2.000 € (arts. 23.2.1.º y 31.2.1.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil).
Lo práctico: paga siempre por transferencia y con un concepto claro (fianza, garantía, honorarios). Esa prueba de pago es la base de cualquier reclamación posterior.
Preguntas que nos hacéis cada semana
La inmobiliaria dice que sus honorarios son por un servicio que me presta a mí. ¿Tengo que pagarlos?
En los contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023, los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato son del casero (art. 20.1). Si lo que te cobran es por buscar el piso para el casero, preparar o firmar el contrato, entra en esa regla. Si es por otro servicio que pediste tú, revisa qué contrataste.
¿Me pueden pedir un aval de mis padres además de la fianza?
La ley permite pactar una garantía adicional con el límite de dos mensualidades en los contratos de hasta cinco o siete años. Si te piden un aval, lee qué cubre: el aval del alquiler.
Firmé en 2022 y pagué honorarios a la inmobiliaria. ¿Puedo reclamarlos?
Si el casero era persona jurídica, eran a su cargo desde marzo de 2019. Si era persona física, la regla que los atribuye al casero solo rige desde el 26 de mayo de 2023.
El casero no ha depositado la fianza en la comunidad autónoma. ¿Pierdo algo?
Es una obligación suya ante la Administración. Tu derecho a recuperar la fianza al terminar lo regula el art. 36.4 de la LAU.
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Continúa tu historia
→ Cómo recuperar la fianza
→ Estoy buscando piso: qué revisar
→ Cláusulas abusivas en el contrato
→ Gastos del alquiler: quién paga
→ Cómo reclamar al casero paso a paso
Marco legal: arts. 6, 17.2, 20 y 36 y disposición adicional tercera de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (redacciones del Real Decreto-ley 7/2019 y la Ley 12/2023, vigentes tras la derogación del Real Decreto-ley 26/2026) · disposición transitoria primera del Real Decreto-ley 7/2019 · disposición transitoria cuarta de la Ley 12/2023 · arts. 23.2.1.º y 31.2.1.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil · art. 5 de la Ley Orgánica 1/2025 · Resolución del Congreso de 2-10-2026 (BOE-A-2026-20526). Contenido revisado por el equipo jurídico de The Juris · octubre de 2026.