⚠ Decretos de vivienda de octubre de 2026
El Real Decreto-ley 29/2026 (BOE de 7 de octubre de 2026) se aplica desde el 8 de octubre de 2026, y el Real Decreto-ley 28/2026, sobre la renovación de los contratos, desde el 15 de noviembre de 2026. Los dos están pendientes de convalidación por la Diputación Permanente del Congreso; si no se convalidan, decaen. Esto cambia respecto a lo que explica esta página:
- Gastos y garantías: en los contratos firmados desde el 8-10-2026, el casero no puede repercutir los impuestos de la vivienda, ni gastos de agencia o de firma, ni exigir seguro de impago; la garantía extra se limita a dos mensualidades (una en temporada). Además: reparaciones necesarias en 15 días o el inquilino puede hacerlas y descontarlas, y documento firmado del estado del piso al entregar las llaves.
- Derecho a comprar el piso alquilado: el inquilino ya no puede renunciar al tanteo y retracto en el contrato, y lo conserva aunque el piso se venda en bloque con otros, con un precio imputado según criterios objetivos. Aplica a contratos firmados desde el 8-10-2026; el efecto sobre renuncias anteriores es discutible.
Todo, punto por punto, y desde cuándo se aplica cada medida →
Una cláusula abusiva en tu contrato de alquiler es nula aunque la hayas firmado: se tiene por no puesta y no estás obligado a cumplirla. El art. 6 de la LAU declara nula toda estipulación que modifique en tu perjuicio los derechos que la ley te da como inquilino — y los contratos españoles están llenos de ellas. Aquí tienes la tabla de las más habituales con su veredicto, qué hacer si tu contrato las tiene y cómo recuperar lo que hayas pagado de más por su culpa.
Por qué haber firmado no te ata
La LAU es en gran parte derecho irrenunciable para el inquilino de vivienda: la duración legal, la fianza máxima, el reparto de reparaciones, el régimen de actualización de renta. Cualquier cláusula que recorte esos derechos es nula de pleno derecho (art. 6 LAU): no hace falta demandar para «anularla» — jurídicamente es como si no existiera, y puedes oponerla en cualquier momento. Importante: la nulidad afecta solo a la cláusula, no al contrato entero. Tu alquiler sigue vivo con todas sus condiciones válidas; simplemente se cae la trampa.
| La cláusula del contrato | Veredicto |
|---|---|
| «El inquilino renuncia a la prórroga legal» | NULA: los 5/7 años de duración mínima son irrenunciables |
| «Todas las reparaciones serán por cuenta del inquilino» | NULA: la conservación y habitabilidad son del casero (art. 21) |
| «IBI, comunidad y demás gastos a cargo del inquilino», en genérico | NULA como cláusula genérica: solo valen con pacto expreso por escrito y con el importe anual determinado (art. 20) |
| «El propietario podrá acceder a la vivienda cuando lo estime» | NULA: tu domicilio es inviolable; entrar sin tu permiso puede ser delito |
| «Fianza de cuatro mensualidades» | NULA en el exceso: fianza legal de 1 mes + garantías adicionales de máximo 2 en contratos de hasta 5/7 años (art. 36) |
| «Si el inquilino se va antes, pagará seis mensualidades de penalización» | NULA en lo que excede el tope: máximo una mensualidad por año que reste (art. 11) |
| «No se admiten mascotas» | VÁLIDA: la prohibición de animales puede pactarse |
| «El inquilino renuncia al tanteo y retracto en caso de venta» | VÁLIDA si se pactó expresamente (art. 25.8) — pero la venta no extingue tu contrato |
Ejemplo con números.
Tu contrato dice, en genérico, que pagas «IBI y comunidad». Llevas dos años abonando 45 € de comunidad al mes y 560 € de IBI al año: unos 1.100 € anuales. Sin pacto expreso con importe anual determinado, esa repercusión no cumple el art. 20: lo pagado es reclamable. Dos años son unos 2.200 € — de repente el burofax compensa mucho.
Qué hacer si tu contrato las tiene
1. No la cumplas y dilo por escrito. Comunica al casero, con educación y citando el artículo, que la cláusula es nula y que actuarás conforme a la ley. No necesitas su permiso ni un juicio previo. 2. Recupera lo pagado de más. Gastos repercutidos sin pacto válido, excesos de fianza, subidas apoyadas en cláusulas nulas: son cantidades indebidas, reclamables con un margen general de 5 años. 3. Sigue pagando la renta válida. La nulidad de una cláusula jamás justifica dejar de pagar el alquiler: eso sería regalarle al casero una causa de desahucio. Se impugna la cláusula, no el contrato. El camino formal — burofax que vale como negociación previa (MASC) y, si hace falta, demanda — está en cómo reclamar a tu casero paso a paso, y la cuenta de si compensa, en ¿merece la pena reclamar?
La trampa: «lo firmaste, ahora te aguantas».
Es el argumento estrella de los caseros — y es falso. La firma no convalida lo que la ley declara nulo: el art. 6 LAU existe precisamente porque quien busca piso firma lo que le pongan delante. Que no te lo repitan hasta que te lo creas: la cláusula nula no se negocia, se ignora y, si te costó dinero, se reclama.
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Preguntas frecuentes
Si firmé el contrato, ¿la cláusula vale?
No, si perjudica derechos irrenunciables de la LAU: es nula de pleno derecho y se tiene por no puesta (art. 6). La firma obliga a lo válido del contrato, no a lo que la ley prohíbe.
¿Una cláusula nula anula todo el contrato?
No. Cae solo la cláusula; el resto del contrato sigue plenamente vigente. Nadie puede usar la nulidad parcial para echarte ni tú para irte sin más.
¿Pueden prohibirme tener mascotas?
Sí: es una condición de uso que puede pactarse válidamente, y su incumplimiento puede tener consecuencias contractuales. Si tener animal es innegociable para ti, que conste por escrito antes de firmar.
¿Pueden cobrarme el IBI y la comunidad?
Solo con pacto expreso por escrito que determine el importe anual de esos gastos (art. 20 LAU). Una línea genérica tipo «todos los gastos a cargo del inquilino» no cumple el requisito, y lo pagado a su amparo es reclamable.
¿Puedo recuperar lo que pagué por una cláusula nula?
Sí: son cantidades indebidas, con un plazo general de 5 años para reclamarlas. Recibos y contrato en mano, la suma de meses suele justificar de sobra el esfuerzo.
Mi contrato me penaliza con 6 meses si me voy antes: ¿es legal?
No en ese importe. Tras 6 meses de contrato puedes desistir con 30 días de preaviso, y la indemnización — solo si se pactó — tiene tope legal: una mensualidad por cada año que reste de contrato, con la parte proporcional por periodos menores (art. 11 LAU). Lo que exceda, no se debe.
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Marco legal de esta página
Ley 29/1994 (LAU): art. 6 (nulidad de las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario las normas del Título II), arts. 9 y 10 (duración mínima de 5/7 años y prórroga tácita de 3), art. 11 (desistimiento: 6 meses, preaviso de 30 días, indemnización pactada con tope de una mensualidad por año restante), art. 18 (actualización de renta), art. 20 (gastos generales: pacto por escrito con importe anual determinado), art. 21 (conservación y reparaciones), art. 25.8 (renuncia pactada al tanteo y retracto) y art. 36 (fianza de 1 mes y garantías adicionales de máximo 2) · Art. 18.2 CE y art. 202 CP (inviolabilidad del domicilio; allanamiento) · Art. 1964.2 CC (plazo general de 5 años para reclamar cantidades indebidas) · LO 1/2025: requisito de negociación previa (MASC) desde el 3-abr-2025.
Revisado por el equipo jurídico de The Juris · octubre de 2026.