Un local se alquila con mucha más libertad que una vivienda: lo que firmes con el inquilino manda, y la Ley de Arrendamientos Urbanos, salvo algunas reglas imperativas como la fianza, solo rellena lo que no hayas pactado. Fiscalmente, el alquiler de un local lleva IVA del 21 % y, si el inquilino es empresario o profesional, te retendrá el 19 % de la renta. Y la rentabilidad de un local depende sobre todo de cuánto tiempo pase vacío.
El contrato manda: qué dice la ley si no pactas nada
Los alquileres de uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto por el título III de la LAU y, supletoriamente, por el Código Civil (art. 4.3 LAU). Si quieres excluir alguna regla del título III, tienes que hacerlo de forma expresa, precepto por precepto (art. 4.4). No hay duración mínima legal: dura lo que pactéis. La guía del contrato está en alquiler de local comercial.
| Materia | Regla de la LAU si el contrato no dice otra cosa | Qué conviene revisar |
|---|---|---|
| Fianza | Dos mensualidades en metálico, obligatoria (art. 36.1). Las comunidades pueden exigir su depósito (DA 3.ª) | Garantías adicionales (aval, depósito) y su devolución |
| Venta del local | El comprador se subroga en el contrato, salvo que reúna los requisitos del art. 34 de la Ley Hipotecaria (art. 29) | Si compras con inquilino, lee el contrato entero antes de firmar |
| Tanteo y retracto del inquilino | Se aplica el art. 25 por remisión del art. 31 | Si se ha pactado su exclusión o renuncia |
| Cesión y subarriendo | Si se ejerce una actividad empresarial o profesional, el inquilino puede ceder o subarrendar sin tu consentimiento; tú puedes subir la renta un 10 % (subarriendo parcial) o un 20 % (cesión o subarriendo total), y debe notificártelo en un mes (art. 32) | Puedes prohibirlo o condicionarlo en el contrato |
| Muerte del inquilino | El heredero que continúe la actividad puede subrogarse, notificándolo en dos meses (art. 33) | Cláusulas sobre cambio de titular |
| Impago | Resolución de pleno derecho por las causas de las letras a), b), d) y e) del art. 27.2 y por cesión o subarriendo indebidos (art. 35) | Penalizaciones y garantías |
La indemnización por clientela del art. 34
Si en los últimos cinco años ha habido en el local una actividad comercial de venta al público y el contrato termina por cumplirse su plazo, el inquilino puede tener derecho a una indemnización si te comunicó, con cuatro meses de antelación al vencimiento, que quería renovar al menos cinco años más a renta de mercado. Si abre el mismo negocio en el mismo municipio en los seis meses siguientes, la indemnización cubre los gastos del traslado y la clientela perdida; si no, y tú o un tercero desarrolláis en el local la misma actividad o una afín en ese plazo, es de una mensualidad por año de contrato, con un máximo de dieciocho (art. 34).
Revisa el art. 34 antes de comprar un local alquilado. El contrato puede excluir esta indemnización, pero solo de forma expresa (art. 4.4 LAU). Si el contrato que heredas no la excluye, tenlo en cuenta en el precio.
IVA en la compra del local
Un local nuevo comprado al promotor lleva IVA al 21 % (art. 90 de la Ley del IVA) y AJD. Si es de segunda mano, la venta está exenta de IVA (art. 20.Uno.22.º) y pagarías ITP, salvo que el vendedor renuncie a la exención. Puede hacerlo cuando el comprador es empresario con derecho a deducir el IVA soportado (art. 20.Dos), y quien alquila un local lo es a efectos del IVA, porque la ley considera empresarios a los arrendadores de bienes (art. 5.Uno.c). Con la renuncia, el IVA lo declaras tú mismo por inversión del sujeto pasivo (art. 84.Uno.2.º.e) y pagas además AJD. El ITP es un coste definitivo, mientras que el IVA soportado por un arrendador de locales es deducible. La renuncia se comunica de forma fehaciente al comprador antes o en el momento de la entrega, y el comprador firma una declaración de que tiene derecho a deducir o de que el destino previsto del local se lo da (art. 8 del Reglamento del IVA).
IVA y retención en la renta
El alquiler de un local no está exento de IVA: la exención del art. 20.Uno.23.º alcanza a los edificios destinados a vivienda, no a los locales. Facturas la renta con IVA al 21 % y lo ingresas en tus declaraciones periódicas. Además, si el inquilino es una empresa, una entidad o un autónomo que alquila el local para su actividad, tiene que retenerte el 19 % de la renta sin IVA (arts. 76 y 100 del Reglamento del IRPF). No hay retención, entre otros casos, si la renta anual que te paga ese inquilino no supera 900 € (art. 75.3.g).
Ejemplo (cálculo propio): renta de 1.000 € al mes. Facturas 1.000 € más 210 € de IVA; el inquilino retiene 190 € y te paga 1.020 €. Ingresas los 210 € de IVA y descuentas los 190 € en tu IRPF.
Rentabilidad: el peso de los meses vacíos
Ejemplo (cálculo propio, con supuestos): local de segunda mano por 150.000 €, ITP supuesto del 7 % (10.500 €) y 2.500 € de notaría, Registro y gestoría; inversión total de 163.000 €. Alquilado a 1.000 € al mes, la renta anual es de 12.000 € (7,36 % bruto sobre la inversión). Con 1.950 € de gastos anuales supuestos (IBI 700, comunidad 600, seguro 350, mantenimiento 300), la rentabilidad neta antes de impuestos es del 6,17 %. Si el local está vacío seis meses al cambiar de inquilino, ese año baja al 2,48 % (4.050 / 163.000), porque los gastos se siguen pagando.
Convertir el local en vivienda exige el título urbanístico que pida tu comunidad autónoma (en Andalucía basta una declaración responsable si no aumenta el número de viviendas, art. 138.1.f de la LISTA) y que los estatutos no lo prohíban con una cláusula clara: la mera descripción del destino del local no basta (STS de 28 de abril de 2026, rec. 5042/2021). Más en división horizontal y segregación y licencias de obras.
Antes de comprar un local: pide el contrato de alquiler vigente y comprueba duración, renta, actualización, garantías y si excluye el art. 34; confirma con el vendedor si renunciará a la exención del IVA y prepara la declaración que tendrás que firmar; y pregunta al ayuntamiento qué usos permite el planeamiento.
Preguntas que nos hacéis cada semana
¿Puedo pactar una fianza mayor de dos meses?
La fianza legal en metálico es de dos mensualidades (art. 36.1 LAU), y además se pueden pactar garantías adicionales. En los locales el art. 36.5 no pone el tope de dos mensualidades que sí existe para las viviendas.
¿Se puede excluir la indemnización por clientela?
Sí, si el contrato la excluye de forma expresa (art. 4.4 LAU).
¿Hay que depositar la fianza del local?
Depende de la comunidad: la LAU permite que cada una exija el depósito (DA 3.ª).
¿El inquilino puede traspasar el negocio sin mi permiso?
Si ejerce una actividad empresarial o profesional, la ley le deja ceder el contrato o subarrendar sin tu consentimiento, con derecho tuyo a subir la renta (art. 32 LAU). Es una regla que el contrato puede modificar o excluir.
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Marco legal: arts. 4, 27.2, 29 a 36 y DA 3.ª LAU · art. 138.1.f LISTA (Andalucía) · STS de 28-4-2026 (rec. 5042/2021) · arts. 5.Uno.c, 20.Uno.22.º y 23.º, 20.Dos, 84.Uno.2.º.e y 90 Ley 37/1992 (IVA) · arts. 75, 76 y 100 RIRPF · art. 8 RIVA (RD 1624/1992). Contenido revisado por el equipo jurídico de The Juris · octubre de 2026.