⚠ Decretos de vivienda de octubre de 2026
El Real Decreto-ley 29/2026 (BOE de 7 de octubre de 2026) se aplica desde el 8 de octubre de 2026, y el Real Decreto-ley 28/2026, sobre la renovación de los contratos, desde el 15 de noviembre de 2026. Los dos están pendientes de convalidación por la Diputación Permanente del Congreso; si no se convalidan, decaen. Esto cambia respecto a lo que explica esta página:
- Derecho a comprar el piso alquilado: el inquilino ya no puede renunciar al tanteo y retracto en el contrato, y lo conserva aunque el piso se venda en bloque con otros, con un precio imputado según criterios objetivos. Aplica a contratos firmados desde el 8-10-2026; el efecto sobre renuncias anteriores es discutible.
Todo, punto por punto, y desde cuándo se aplica cada medida →
Un retracto permite a otra persona quedarse con lo que has comprado pagando lo mismo que tú: precio, gastos del contrato y gastos necesarios y útiles. Pueden ejercerlo el inquilino de la vivienda, los copropietarios, en fincas rústicas pequeñas los colindantes, el deudor de un crédito litigioso y, en algunas comunidades, la Administración. Casi todos los plazos son muy cortos, pero empiezan a correr solo cuando se hacen bien las notificaciones o se inscribe la compra.
Qué es y qué te devuelven
El retracto legal es el derecho de subrogarse, con las mismas condiciones del contrato, en lugar de quien adquiere una cosa por compra o dación en pago (art. 1521 del Código Civil). Quien retrae te sustituye en todos tus derechos y acciones y tiene que reembolsarte el precio, los gastos del contrato y cualquier otro pago legítimo para la venta, y los gastos necesarios y útiles que hayas hecho en la cosa (arts. 1525, 1511 y 1518). El tanteo es el mismo derecho ejercido antes de la venta. Para el inversor, el riesgo no es perder dinero, sino la operación.
El inquilino de vivienda (art. 25 LAU)
Es el caso típico del piso alquilado (comprar un piso con inquilino). El inquilino tiene treinta días naturales para ejercer el tanteo desde que se le notifica de forma fehaciente la decisión de vender, el precio y las demás condiciones esenciales; la notificación caduca a los ciento ochenta días. Si no se le notificó, se omitió algún requisito o el precio real fue inferior o las condiciones menos onerosas, puede retraer en treinta días naturales desde que el comprador le notifique la venta entregándole copia de la escritura. Para inscribir la compra hay que justificar esas notificaciones o declarar en la escritura que la vivienda no está alquilada (art. 25.5). En los locales se aplica por remisión del art. 31 (guía del inquilino).
El art. 25 ha cambiado tres veces en poco más de una semana. El Real Decreto-ley 26/2026 (en vigor el 1 de octubre de 2026) prohibió pactar la renuncia del inquilino y mantuvo sus derechos en las ventas conjuntas cuando la vivienda es jurídicamente individualizable. El Congreso lo derogó el 2 de octubre de 2026 y volvió la redacción anterior, que permitía pactar la renuncia y dejaba sin tanteo ni retracto la venta conjunta de todas las viviendas y locales del arrendador en el inmueble o del edificio entero. Desde el 8 de octubre de 2026, el Real Decreto-ley 29/2026 (art. 3) recupera la regla del decreto derogado: la renuncia ya no se puede pactar (art. 25.8); en las ventas conjuntas el inquilino conserva su derecho si su vivienda es jurídicamente individualizable, y el precio que se le atribuya se fija con criterios objetivos, preferentemente el valor de referencia catastral (art. 25.7); y la notificación tiene que decir ese precio y cómo se ha calculado (art. 25.2). Está pendiente de convalidación por la Diputación Permanente del Congreso: si no lo convalida, decae y vuelve la redacción anterior. Si tu compra o el alquiler se firmaron entre el 1 y el 7 de octubre, o tu contrato es anterior y tiene una renuncia, consúltalo.
El Supremo ha recordado que este retracto es un límite legal del dominio que se impone incluso al comprador protegido por el Registro, y que la venta conjunta del edificio no puede ser una simulación para esquivarlo (STS de 28 de noviembre de 2024, rec. 6024/2019).
Copropietarios y colindantes
Si compras a un extraño la cuota de un proindiviso, los demás copropietarios pueden retraer, cada uno a prorrata de su porción si son varios (art. 1522). En fincas rústicas de hasta una hectárea pueden hacerlo los propietarios colindantes, salvo que estén separados por arroyos, acequias, caminos u otras servidumbres aparentes (art. 1523); el Supremo no exige acreditar y cuantificar la mayor productividad de la explotación conjunta (STS 1296/2025, de 24 de septiembre). El plazo es de nueve días desde la inscripción en el Registro o, si no se ha inscrito, desde que el retrayente conoció la venta, y el retracto de comuneros excluye el de colindantes (art. 1524). Frente al inquilino, prevalece el retracto del condueño (art. 25.4 LAU). Más en comprar o salir de un proindiviso.
El deudor de un crédito litigioso (art. 1535 CC)
Si compras un crédito que ya está en pleito (la deuda se considera litigiosa desde que se contesta a la demanda), el deudor puede extinguirlo pagándote lo que tú pagaste, las costas y los intereses del precio desde que lo pagaste, en nueve días desde que le reclames el pago. No cabe si la cesión se hizo a un coheredero o condueño del derecho, a un acreedor en pago de su crédito o al poseedor de la finca afectada (art. 1536). Es el riesgo central de quien compra deuda con garantía: comprar NPL y créditos con garantía.
Retractos de la Administración: dependen de la comunidad
Algunas leyes autonómicas dan a la Administración tanteo y retracto sobre ciertas viviendas. No hay regla general; dos ejemplos:
- Cataluña. La Generalitat tiene tanteo y retracto en la transmisión de viviendas adquiridas en ejecución hipotecaria o por dación o compensación de deuda hipotecaria (art. 2 del Decreto-ley 1/2015), los municipios pueden delimitar áreas de tanteo y retracto y, en las zonas de mercado residencial tensionado, la Generalitat también puede ejercerlos (art. 15 de la Ley 18/2007).
- Andalucía. Las segundas y posteriores transmisiones de viviendas protegidas están sujetas a tanteo y retracto de la Junta o de la entidad que designe: hay que comunicar la venta, la Administración tiene sesenta días naturales para el tanteo, y la transmisión sin esas comunicaciones es nula (arts. 12 y 13 de la Ley 13/2005, según su texto consolidado en el BOE).
| Quién | Plazo | Desde cuándo | Norma |
|---|---|---|---|
| Inquilino de vivienda (tanteo) | 30 días naturales | Notificación fehaciente de la decisión de vender, precio y condiciones | Art. 25.2 LAU |
| Inquilino de vivienda (retracto) | 30 días naturales | Notificación del comprador con copia de la escritura | Art. 25.3 LAU |
| Copropietario o colindante | 9 días | Inscripción en el Registro o, si no hay, conocimiento de la venta | Arts. 1522 a 1524 CC |
| Deudor de crédito litigioso | 9 días | Reclamación de pago del cesionario | Art. 1535 CC |
| Junta de Andalucía (vivienda protegida, tanteo) | 60 días naturales | Última de las comunicaciones | Art. 12 Ley 13/2005 |
Cómo blindar la compra: ① en la nota simple, mira si hay copropietarios, si es vivienda protegida o si está en un área de tanteo; ② si hay inquilino, que el vendedor le notifique de forma fehaciente precio y condiciones y deja pasar treinta días; ③ tras la escritura, notifícale la venta con copia; ④ inscribe cuanto antes, porque los nueve días de los arts. 1522 a 1524 cuentan desde la inscripción; ⑤ no declares un precio distinto del real.
Preguntas que nos hacéis cada semana
¿Un pacto con el vendedor evita el retracto?
No. El inquilino que retrae se subroga en tu compra y te reembolsa precio y gastos (art. 1518 CC).
Compro el 50 % de un piso a un hermano del otro dueño. ¿Puede retraer el otro hermano?
Sí. El copropietario puede retraer cuando se vende a un extraño la parte de otro condueño (art. 1522 CC), en nueve días desde la inscripción o desde que conozca la venta.
¿El precio que figura en la escritura importa?
Mucho. El retrayente paga el precio de la venta, y si el inquilino recibió una notificación con un precio mayor que el real, puede retraer aunque no ejerciera el tanteo (art. 25.3 LAU).
¿Cómo sé si una vivienda es protegida?
Pide al vendedor la calificación y revisa la nota simple y la escritura anterior. Si lo es, la normativa de tu comunidad puede exigir autorización y comunicaciones previas a la Administración, como en Andalucía (art. 12 de la Ley 13/2005).
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Continúa tu historia
→ Comprar un piso con inquilino
→ Comprar o salir de un proindiviso
→ Comprar NPL y créditos con garantía
→ Tanteo y retracto del inquilino
→ Zonas tensionadas para el inversor
Marco legal: arts. 1511, 1518, 1521 a 1525, 1535 y 1536 CC · arts. 25 y 31 LAU (texto consolidado tras la derogación del RDL 26/2026, Resolución del Congreso de 2-10-2026) · STS de 28-11-2024 (rec. 6024/2019) · STS 1296/2025 · DL 1/2015 y Ley 18/2007 de Cataluña · arts. 12 y 13 Ley 13/2005 de Andalucía · Real Decreto-ley 29/2026 (BOE-A-2026-20823), en vigor desde el 8-10-2026 y pendiente de convalidación. Contenido revisado por el equipo jurídico de The Juris · octubre de 2026.