En el crowdfunding inmobiliario puedes invertir de dos maneras: prestando dinero al promotor, a veces con hipoteca sobre el suelo o la obra, o comprando participaciones de la sociedad que ejecuta el proyecto. En el primer caso eres acreedor y cobras intereses, que tributan como rendimientos del capital mobiliario; en el segundo eres socio, cobras si hay beneficio y tributas por dividendos o por la ganancia al vender. En ambos casos el riesgo es del promotor y de la obra, sin garantía de depósitos, y un retraso no puede imponerse por una sola parte si el contrato no lo prevé (art. 1256 del Código Civil).
Deuda o capital: qué tienes en la mano
El Reglamento (UE) 2020/1503 permite financiar proyectos con préstamos y con valores o participaciones de sociedades limitadas (art. 2.1.a y 2.1.n), y en España las participaciones de una SL se admiten expresamente para estas plataformas (art. 46 de la Ley 5/2015). Si la plataforma usa una entidad instrumental entre el promotor y tú, solo puede servir para un activo no líquido o indivisible, como un inmueble, y la ficha debe identificarla (art. 3.6 y anexo I, parte E).
| Modelo de deuda | Modelo de capital (equity) | |
|---|---|---|
| Qué tienes | Un crédito frente al promotor, con calendario e interés | Participaciones de la sociedad del proyecto |
| Cómo ganas | Intereses pactados | Dividendos o la venta de tus participaciones si el proyecto da beneficio |
| Garantía posible | Hipoteca, aval u otra garantía real, si se pactan | Ninguna: eres socio y cobras después de los acreedores |
| Si sale mal | Reclamas como acreedor y, si hay hipoteca, ejecutas | Pierdes el valor de tus participaciones |
| Fiscalidad | Rendimiento del capital mobiliario (art. 25.2 LIRPF), retención del 19 % | Dividendos (art. 25.1) y ganancia al vender (art. 33), ambos en la base del ahorro |
Los riesgos están en el promotor y en la obra
La plataforma tiene que hacer una diligencia debida mínima sobre el promotor (que carezca de antecedentes penales en materia mercantil, concursal, financiera, de blanqueo o fraude) y evaluar el riesgo de crédito antes de fijar el precio de un préstamo (arts. 4.4 y 5 del Reglamento). Pero no garantiza que la obra se termine ni que se venda. Los riesgos típicos (licencias, sobrecostes, ventas más lentas, concurso del promotor) tienen que aparecer en la parte C de la ficha, la de factores de riesgo.
Si el promotor entra en concurso, la hipoteca te da privilegio especial sobre el bien gravado (art. 270 TRLC) y, sin hipoteca, comunicas tu crédito como acreedor. En el modelo de capital, como socio no cobras hasta que se haya pagado a los acreedores. Lo que hacer cuando dejan de pagar está en el promotor del crowdlending no paga.
Retrasos y ampliaciones de plazo
Si la obra se retrasa, pueden proponerte ampliar el plazo del préstamo. La regla de partida es que el cumplimiento de un contrato no puede dejarse al arbitrio de una de las partes (art. 1256 CC): una prórroga solo te vincula si la aceptas tú, si la decide la mayoría de inversores que prevea el contrato o si el contrato ya permitía ampliar el plazo en ciertas condiciones. Mientras tanto, si el promotor no paga en la fecha pactada, debe los intereses de demora del contrato o, a falta de pacto, el interés legal, desde que se le reclama o desde el vencimiento si el contrato lo dice así (arts. 1100 y 1108 CC).
No aceptes una prórroga sin leer qué cambia. Comprueba si la ampliación modifica el interés, si se mantiene la hipoteca y su rango, si se renuncia a intereses de demora ya devengados y quién paga los gastos de la novación. Una prórroga mal redactada puede hacerte perder garantías o intereses que ya tenías ganados. Si la decisión es por mayoría, guarda la convocatoria, el resultado de la votación y la propuesta exacta que se votó.
Cómo tributa cada modelo
Los intereses se declaran el año en que son exigibles según el contrato, aunque los dejes en la plataforma (DGT V2189-21), y si te los paga una sociedad debe retenerte el 19 % (art. 101.4 LIRPF). Los dividendos y la ganancia por vender las participaciones también van a la base del ahorro (art. 46): 19 % hasta 6.000 €, 21 % hasta 50.000 €, 23 % hasta 200.000 €, 27 % hasta 300.000 € y 30 % por encima.
Ejemplo calculado: prestas 10.000 € al 9 % anual simple durante 18 meses. Los intereses son 10.000 × 9 % × 1,5 = 1.350 €. Si el promotor es una sociedad, te retiene el 19 %: 256,50 €, y cobras 1.093,50 €. En tu declaración, si no tienes otras rentas del ahorro, esos 1.350 € tributan al 19 %, el mismo porcentaje que te retuvieron.
Si el préstamo no se devuelve, la pérdida solo se imputa en los supuestos del art. 14.2.k LIRPF y va a la base general; una demanda declarativa de una empresa de recobro en nombre de todos los afectados no basta (DGT V1414-23, precisamente sobre crowdfunding inmobiliario).
Cómo leer la ficha de un proyecto inmobiliario
Antes de invertir, busca en la ficha: ① cuánto dinero propio pone el promotor (parte B, e); ② qué pasa si no se alcanza el objetivo de financiación (parte B, c); ③ los factores de riesgo del proyecto y del sector (parte C); ④ si hay hipoteca o aval, quién la da y en qué condiciones (partes D, f, y G, c); ⑤ los impagos del promotor en los últimos cinco años (parte G, e); ⑥ cómo se gestionará el préstamo si no paga (parte G, f); ⑦ si hay una sociedad vehículo y quién la controla (parte E). Si falta alguno de estos datos, pregunta antes de invertir y guarda la respuesta.
Recuerda que no hay cobertura del Fondo de Garantía de Depósitos ni del sistema de indemnización de inversores (art. 19.2 del Reglamento) y que no hay mercado para salir antes del vencimiento, más allá del tablón de anuncios de la plataforma (art. 25). Las reglas generales están en plataformas de crowdfunding.
Preguntas que nos hacéis cada semana
¿La hipoteca está a mi nombre?
Depende de cómo se estructure: puede constituirse a favor de cada inversor o de una persona o sociedad que actúe por todos. Lo verás en la escritura de hipoteca y en la ficha (parte G). Pide copia de la escritura si vas a invertir una cantidad relevante.
La plataforma ha ampliado el plazo sin preguntarme. ¿Es válido?
Solo si el contrato lo permitía o lo votó la mayoría prevista en él. Si no, el plazo no puede cambiarse por decisión de una parte (art. 1256 CC). Reclama el pago por escrito: desde ese momento, como mínimo, el promotor está en mora (art. 1100 CC).
¿Puedo deducirme algo por invertir en la sociedad del proyecto?
Solo si la sociedad cumple los requisitos de la deducción estatal por empresas de nueva o reciente creación: entre otros, ejercer una actividad económica con medios personales y materiales, no dedicarse a gestionar un patrimonio inmobiliario y no superar 400.000 € de fondos propios (art. 68.1 LIRPF). Lo vemos en deducciones por invertir en startups.
¿Y si la que quiebra es la plataforma, no el promotor?
Tus préstamos y participaciones no son de la plataforma. Lo explicamos en qué pasa si quiebra la plataforma.
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Continúa tu historia
→ Plataformas de crowdfunding: qué te protege
→ El promotor no paga: qué hacer
→ Fiscalidad del inversor inmobiliario
→ Comprar sobre plano como inversión
→ Mapa fiscal del inversor
Marco legal: Reglamento (UE) 2020/1503, arts. 2.1, 3.6, 4.4, 5, 19.2, 25 y anexo I · Ley 5/2015, art. 46 · CC arts. 1100, 1108 y 1256 · LSC art. 391.2 · TRLC art. 270 · LIRPF arts. 14.2.k, 25, 33, 46, 66, 68.1, 76 y 101.4 · DGT V2189-21 y V1414-23. Contenido revisado por el equipo jurídico de The Juris · octubre de 2026.