Si compras una vivienda sobre plano, cada cantidad que adelantes al promotor tiene que estar garantizada con un seguro o un aval a tu nombre, con sus intereses legales. Esa garantía es lo que te protege si la obra no empieza, no termina o el promotor quiebra. Pero el Supremo exige finalidad residencial, y quien compra para una explotación turístico-hotelera puede quedarse fuera de esa protección.
La garantía de lo que adelantas
Desde el 1 de enero de 2016 la regla está en la disposición adicional primera de la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), redactada por la Ley 20/2015, que sustituyó a la Ley 57/1968. El promotor que cobre antes de terminar la vivienda debe garantizar la devolución, con intereses legales, mediante seguro de caución o aval solidario desde la licencia, y cobrar en una cuenta especial cuyo banco exige la garantía bajo su responsabilidad. El contrato debe recoger la devolución si la obra no empieza o no termina en plazo o no hay licencia de primera ocupación, identificar a la aseguradora o avalista, y debes recibir el documento de garantía individual. La guía general está en comprar sobre plano y en cantidades anticipadas.
El punto débil del inversor: la finalidad residencial
La protección se pensó para quien compra una vivienda con finalidad residencial. El Supremo ha negado la aplicación de la Ley 57/1968 al comprador de dos suites de una misma promoción destinadas, según los contratos, a un uso turístico-hotelero, y por otros indicios contrarios a la finalidad residencial (STS 901/2025, de 9 de junio, rec. 1795/2020), y también cuando no se acreditó esa finalidad (STS de 12 de mayo de 2026, rec. 651/2022). Son sentencias sobre la ley de 1968; para contratos posteriores a 2016 la LOE habla de «toda clase de viviendas» y no consta aún doctrina del Supremo sobre si rige el mismo filtro.
Si compras para alquilar, que no parezca un negocio hotelero. El destino turístico-hotelero pactado en el contrato es uno de los indicios que el Supremo ha tenido en cuenta. Revísalo antes de firmar. Y apunta un plazo: el aval caduca si en los dos años siguientes al incumplimiento del promotor no has requerido la rescisión y la devolución (DA 1.ª.Dos.2.c LOE).
Si el dinero no llegó a la cuenta especial: el banco que lo cobró
Si el promotor no contrató la garantía o el dinero fue a una cuenta ordinaria, el Supremo hace responder al banco que recibió los anticipos en cualquier cuenta del promotor si sabía o tenía que saber que eran pagos de compradores, aunque no fuera la cuenta especial (doctrina de la STS 733/2015, de 21 de diciembre, reiterada, por ejemplo, en la STS de 9 de junio de 2025, rec. 4320/2020). No es una responsabilidad a todo trance: el banco no respondió de un cheque ingresado en una cuenta de fines diversos sin indicación de concepto (STS de 22 de julio de 2026, rec. 9762/2021).
| Situación | Contra quién | Qué se recupera |
|---|---|---|
| Hay seguro o aval | Aseguradora o avalista, previo requerimiento al promotor | Lo anticipado más impuestos e intereses legales; con el avalista, intereses hasta el pago completo (SSTS de Pleno 1525 y 1526/2025, de 30 de octubre) |
| No hay garantía y pagaste al banco del promotor | Banco receptor | Lo ingresado, con intereses desde cada anticipo (STS de 22 de abril de 2025, rec. 6211/2020) |
| El promotor está en concurso | Aseguradora, avalista o banco, además de comunicar tu crédito en el concurso (art. 255 del texto refundido de la Ley Concursal) | El concurso del promotor no suspende los intereses frente al banco receptor (SSTS 911 y 912/2025, de 9 de junio) |
La acción contra el banco receptor prescribe en el plazo general de las acciones personales del art. 1964 del Código Civil, no en el de la Ley de Contrato de Seguro (STS de 1 de julio de 2024, rec. 4109/2020); hoy son cinco años, con la regla transitoria de la Ley 42/2015 para los contratos antiguos.
Retrasos: resolver o esperar
Si la obra no se ha iniciado o la vivienda no se ha entregado, puedes resolver y recuperar lo entregado con impuestos e intereses legales, o conceder una prórroga en una cláusula adicional con la nueva fecha (DA 1.ª.Cuatro LOE). La prórroga es una decisión de inversión: mientras esperas, tu dinero no rinde. Para cobrar del seguro tienes que requerir antes al promotor de forma fehaciente y esperar treinta días; si no paga, reclamas a la aseguradora, que tiene otros treinta días para indemnizar (DA 1.ª.Dos.1.h). Es un derecho irrenunciable, incluso cuando el promotor aún no tiene ni el suelo ni la licencia (STS de 20 de enero de 2026, rec. 5435/2021).
Ceder el contrato antes de la entrega
Vender tu posición antes de escriturar es una cesión del contrato: el nuevo comprador asume tu deuda del precio pendiente, y el cambio de deudor necesita el consentimiento del acreedor, que es el promotor (art. 1205 del Código Civil). Revisa si el contrato limita la cesión y pide que la garantía pase a nombre del cesionario.
Fiscalmente, quien compra tu posición paga ITP por la cesión, y la base es el valor de la vivienda en construcción en ese momento, nunca inferior a lo que pague por la cesión (arts. 7.1 y 17.1 TRLITPAJD). Cuando el promotor le entregue la vivienda, pagará además el IVA y el AJD de la primera entrega (consulta vinculante de la Dirección General de Tributos V0904-08). Tú, si no te dedicas a esto como actividad económica, declaras una ganancia patrimonial en la base del ahorro del IRPF. Ejemplo (cálculo propio): has adelantado 40.000 € y cedes tu posición por 52.000 €, con 1.500 € de gastos de la cesión; la ganancia es de 10.500 €.
Antes de firmar sobre plano: ① que el contrato mencione el seguro o aval y la cuenta especial; ② exige y guarda el certificado de garantía de cada pago; ③ paga solo por transferencia a esa cuenta, con concepto; ④ si piensas ceder, negocia ya la cláusula de cesión; ⑤ si no te entregan en plazo, requiere por escrito sin dejar pasar dos años.
Preguntas que nos hacéis cada semana
¿El promotor puede cobrarme sin aval si todavía no tiene licencia?
La obligación de garantizar nace desde la obtención de la licencia, pero el Supremo considera el derecho irrenunciable también en la fase inicial (STS de 20 de enero de 2026, rec. 5435/2021). Si te piden dinero sin garantía, pregunta qué cubre tu pago antes de hacerlo.
¿Pago impuestos mientras la vivienda está en construcción?
No hay renta imputada en el IRPF por inmuebles en construcción (art. 85.1 LIRPF). El IVA de la compra se devenga con cada pago anticipado, por el importe cobrado (art. 75.Dos de la Ley del IVA), y el AJD con la escritura.
¿Me devuelven también intereses?
Sí. La garantía cubre lo anticipado más los intereses legales (DA 1.ª LOE), y frente al banco receptor se deben desde cada anticipo (STS de 22 de abril de 2025, rec. 6211/2020).
Si cedo el contrato con pérdidas, ¿puedo compensarlas?
Sí, en la base del ahorro: primero con otras ganancias patrimoniales del año, después con hasta el 25 % del saldo positivo de rendimientos del capital mobiliario, y lo que sobre en los cuatro años siguientes (art. 49 LIRPF). Conserva el contrato, los justificantes de pago y el documento de cesión.
Te llama un abogado de inversión
en menos de 48 horas.
Sin compromiso y sin coste. Y si hay que actuar, el precio está publicado antes de que nos llames y se paga hasta en 12 cuotas: servicios y precios de inversión →
Un abogado te llamará en menos de 48 horas (días laborables). No compartimos tus datos con nadie. También por WhatsApp: 605 443 928
Continúa tu historia
→ Comprar sobre plano: la guía general
→ Cantidades anticipadas y cooperativas
→ Comprar una vivienda para invertir
→ Crowdfunding inmobiliario
→ Prescripción de las acciones del inversor
Marco legal: DA 1.ª LOE (Ley 38/1999, redacción Ley 20/2015) · Ley 57/1968 · arts. 1205 y 1964 CC · art. 255 TRLC · arts. 7.1 y 17.1 TRLITPAJD · art. 85.1 LIRPF · STS 733/2015 · STS 901/2025 · SSTS 911 y 912/2025 · SSTS 1525 y 1526/2025 · STS de 20-1-2026 (rec. 5435/2021) · DGT V0904-08. Contenido revisado por el equipo jurídico de The Juris · octubre de 2026.