⚠ Decretos de vivienda de octubre de 2026
El Real Decreto-ley 29/2026 (BOE de 7 de octubre de 2026) se aplica desde el 8 de octubre de 2026, y el Real Decreto-ley 28/2026, sobre la renovación de los contratos, desde el 15 de noviembre de 2026. Los dos están pendientes de convalidación por la Diputación Permanente del Congreso; si no se convalidan, decaen. Esto cambia respecto a lo que explica esta página:
- Derecho a comprar el piso alquilado: el inquilino ya no puede renunciar al tanteo y retracto en el contrato, y lo conserva aunque el piso se venda en bloque con otros, con un precio imputado según criterios objetivos. Aplica a contratos firmados desde el 8-10-2026; el efecto sobre renuncias anteriores es discutible.
- Prórroga de hasta dos años (desde el 8-10-2026): si tu contrato estaba vigente ese día y sus cinco (o siete) años terminan antes del 31-12-2028, o acaba la prórroga anual o la tácita reconducción, puedes pedir quedarte hasta dos años más si has estado al corriente de pago los ocho meses anteriores. El casero solo puede negarse por necesidad real de la vivienda comunicada a tiempo, por acuerdo o con un contrato nuevo al menos un 5 % más barato.
- Renovación cada cinco años (desde el 15-11-2026): al acabar los cinco (o siete) años, el contrato se renueva por otros tantos salvo preaviso de seis meses del casero, que en general tendrá que pagar una indemnización de al menos doce mensualidades calculadas con el precio de referencia de la vivienda. Se aplica a vencimientos posteriores al 15-11-2026; las cartas de no renovación enviadas antes del 7-10-2026 siguen valiendo sin indemnización.
Todo, punto por punto, y desde cuándo se aplica cada medida →
«Vendo el piso, tendrás que irte.» Respira: la venta no rompe tu alquiler. Si el casero vende, el comprador se convierte en tu nuevo casero y tu contrato sigue exactamente igual — misma renta, misma duración, misma fianza — durante toda la duración legal (5 años, o 7 si el arrendador era empresa). Además, tienes derecho preferente a comprarlo tú: deben ofrecértelo con precio y condiciones (tanteo, 30 días) y, si venden a otro a tus espaldas o en mejores condiciones, puedes quitarle la compra al comprador (retracto). Vender no es una causa de desahucio: es solo un cambio de nombre en el recibo.
Qué pasa con tu contrato cuando venden
- El comprador te «hereda»: se subroga en el contrato con todos los derechos y obligaciones — incluida tu fianza, que el vendedor debe traspasarle. Sigues pagando igual, ahora a otra cuenta (exige comunicación fehaciente del cambio antes de cambiar de destinatario: pagar al antiguo tras notificación válida ya no libera).
- Durante los primeros 5/7 años, intocable: el nuevo dueño aguanta tu contrato aunque «lo quiera para vivir» — la necesidad propia solo funciona si tu contrato la recogía de forma expresa al firmarse y con el resto de requisitos del art. 9.3 (arrendador persona física, pasado el primer año, para él, sus padres o hijos o su cónyuge tras sentencia firme de separación, divorcio o nulidad, y aviso con al menos dos meses); si el comprador puede invocar la cláusula que pactó el vendedor es discutido.
- Pasados los plazos legales: el comprador respeta la duración pactada, con dos excepciones del art. 14 LAU: si es un tercero protegido por el Registro (art. 34 de la Ley Hipotecaria), solo tiene que aguantar hasta los 5/7 años y el vendedor te indemniza con una mensualidad por cada año que falte; y si tu contrato decía que la venta lo extingue, también solo hasta los 5/7 años. Fuera de eso, el cambio de dueño no es causa de expulsión — solo juegan las reglas normales de fin de contrato, que tenemos desmenuzadas en la página de «me pueden echar».
Tu derecho a comprar: tanteo y retracto
| Momento | Tu derecho | Plazo |
|---|---|---|
| ANTES de vender | Tanteo: deben notificarte precio y condiciones; puedes igualar y comprar tú | 30 días naturales desde la notificación |
| Vendieron SIN avisarte, o por precio/condiciones distintos de los notificados | Retracto: te subrogas en la compra del comprador, al precio real | 30 días desde que te notifican fehacientemente la venta (escritura mediante) |
| Tu contrato renunció al tanteo/retracto | La renuncia pactada es válida (art. 25.8) — pero entonces el casero debe avisarte de la venta con 30 días de antelación mínima | — |
⏱ Las visitas: ni safari ni jornada de puertas abiertas
Vender no le da al casero (ni a su agencia) llave libre: tu casa sigue siendo inviolable y las visitas requieren tu consentimiento — pactadas en días y franjas razonables, contigo delante si quieres. El cartel de «se vende» no deroga el 18.2 de la Constitución. Si aparecen sin avisar o entran con su copia de llaves, eso tiene página propia (y hasta Código Penal): la de la intimidad.
Los movimientos del casero-vendedor (y tus respuestas)
«Te doy 2.000 € si te vas antes»: legítimo — y negociable al alza: tu contrato vale dinero para vender «libre de inquilinos», así que calcula lo que te costaría mudarte (fianza nueva, mudanza, meses de diferencia de renta) antes de aceptar, y todo por escrito con fechas y pago. «El comprador necesita el piso vacío para la hipoteca»: problema suyo, no causa legal tuya. Presiones para que «facilites» la venta (obras ruidosas espontáneas, cortes de suministro, visitas invasivas): el acoso inmobiliario existe como categoría y se denuncia — documenta cada episodio. «Firma este anexo» reduciendo tu duración o tu renta antes de vender: no firmes nada sin que lo veamos; los anexos preventa suelen ser trajes a medida… del vendedor.
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Continúa tu historia
- La pregunta madre — ¿Me pueden echar? Causas reales y falsas
- Si las visitas se descontrolan — Tu casa es inviolable
- Antes de firmar anexos — Cláusulas nulas aunque las firmes
- Si hay que plantarse — Cómo reclamar paso a paso
Preguntas que nos hacéis cada semana
¿El nuevo dueño puede subirme la renta «porque ahora es suyo»?
No: se subroga en TU contrato — renta, actualizaciones pactadas y sus límites legales incluidos. Un «contrato nuevo» solo si tú quieres firmarlo, y casi nunca te conviene: el tuyo conserva antigüedad y condiciones.
¿Y mi fianza, que la tenía el antiguo casero?
Va con el contrato: el comprador responde de devolvértela al final, se la haya traspasado el vendedor o no — su liquidación interna no es tu problema. Guarda el justificante del depósito original por si toca recordárselo.
Me ofrecen comprar el piso pero el precio del tanteo me parece inflado. ¿Trampa?
Clásica: notifican un precio alto para quemarte el tanteo y luego venden más barato a otro. Esa jugada activa tu retracto — por eso conviene guardar la notificación y vigilar la venta real (nota simple tras la escritura). Si vendieron por menos, la compra puede ser tuya al precio verdadero.
Vivo aquí con contrato de habitación / temporada. ¿Mismos derechos?
Los alquileres de temporada y de habitación juegan con otras reglas (menos protección de duración y, si el comprador está protegido por el art. 34 de la Ley Hipotecaria, no tiene que respetar el contrato: art. 29 LAU; el tanteo y el retracto del art. 25 sí se aplican a la temporada, por el art. 31 LAU). Si tu «temporada» encubre una vivienda habitual de facto, la calificación se pelea — y ganarla te da todo el escudo de esta página.
¿Tu casero vende y te quiere fuera? Mándanos el contrato y lo que te han comunicado: te decimos cuánto contrato te queda blindado, si tu tanteo está vivo y cuánto vale de verdad tu salida si decides negociarla. Estudiamos tu caso sin compromiso.
Marco legal de esta página
Art. 14 LAU (enajenación de la vivienda arrendada: subrogación del adquirente, tras el RDL 7/2019) · Art. 25 LAU (tanteo 30 días, retracto 30 días desde la notificación fehaciente de la escritura; renuncia del 25.8 con deber de aviso de la venta con 30 días) · Art. 9 LAU (duración mínima 5/7 años) · Art. 18.2 CE (inviolabilidad del domicilio en las visitas) · Art. 1571 CC (marco general «venta quita renta» desplazado por la LAU en vivienda) · Arts. 29 y 31 LAU (venta y tanteo en la temporada) · Arts. 172.1 y 173.1 CP (coacciones y actos hostiles para impedir el legítimo disfrute de la vivienda: el acoso inmobiliario). Revisado por el equipo jurídico de The Juris · octubre de 2026.