⚠ Decretos de vivienda de octubre de 2026
El Real Decreto-ley 29/2026 (BOE de 7 de octubre de 2026) se aplica desde el 8 de octubre de 2026, y el Real Decreto-ley 28/2026, sobre la renovación de los contratos, desde el 15 de noviembre de 2026. Los dos están pendientes de convalidación por la Diputación Permanente del Congreso; si no se convalidan, decaen. Esto cambia respecto a lo que explica esta página:
- Derecho a comprar el piso alquilado: el inquilino ya no puede renunciar al tanteo y retracto en el contrato, y lo conserva aunque el piso se venda en bloque con otros, con un precio imputado según criterios objetivos. Aplica a contratos firmados desde el 8-10-2026; el efecto sobre renuncias anteriores es discutible.
Todo, punto por punto, y desde cuándo se aplica cada medida →
Si tu casero vende el piso que tienes alquilado, puedes comprarlo antes que nadie y al mismo precio: tienes 30 días naturales desde que te notifica de forma fehaciente el precio y las condiciones (tanteo) y, si no te avisó o vendió más barato, 30 días naturales desde que el comprador te entrega copia de la escritura para quedarte con la compra (retracto) (art. 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos). No lo tienes si tu contrato recoge la renuncia (art. 25.8) o si se vende el edificio entero en los casos del art. 25.7.
Cómo funciona: tanteo antes de la venta y retracto después
| Fase | Qué tiene que pasar | Plazo | Norma |
|---|---|---|---|
| Tanteo | El casero te notifica de forma fehaciente que va a vender, el precio y las demás condiciones esenciales | 30 días naturales desde el día siguiente a la notificación | Art. 25.2 LAU |
| Validez de la notificación | Si no vende en ese tiempo, la notificación deja de producir efectos | 180 días naturales | Art. 25.2 LAU |
| Retracto | No te notificaron, faltaba algún dato, el precio real fue menor o las condiciones fueron más favorables que las que te ofrecieron | 30 días naturales desde que el comprador te notifica la venta con copia de la escritura | Art. 25.3 LAU |
| Inscripción | Para inscribir la venta hay que justificar las notificaciones; si el piso no estaba alquilado, el vendedor debe declararlo en la escritura | En la escritura | Art. 25.5 LAU |
| Renuncia pactada | No hay tanteo ni retracto, pero el casero debe comunicarte que tiene intención de vender | Al menos 30 días antes de formalizar la venta | Art. 25.8 LAU |
Para retraer tienes que reembolsar al comprador el precio, los gastos del contrato y demás pagos legítimos de la venta, y los gastos necesarios y útiles que haya hecho en la vivienda (art. 1518 del Código Civil, al que remite el art. 25.3). El retracto funciona incluso contra un comprador que ya haya inscrito su compra en el Registro (art. 37 de la Ley Hipotecaria; STS de 28 de noviembre de 2024, rec. 6024/2019).
Tu derecho tiene preferencia sobre cualquier otro parecido, salvo el retracto de un copropietario de la vivienda o uno pactado e inscrito en el Registro antes de firmar tu contrato (art. 25.4). Si la venta incluye también el garaje o el trastero que te alquiló el mismo casero, no puedes ejercerlo solo sobre la vivienda (art. 25.6).
Cuándo no tienes tanteo ni retracto
Renuncia. La ley de 1994 solo admitía renunciar en contratos de más de cinco años; desde la Ley 4/2013 se puede pactar en cualquier contrato. Si tu contrato la recoge, el casero no tiene que ofrecerte el piso, pero sí comunicarte su intención de vender con al menos treinta días de antelación a la firma de la venta (art. 25.8).
Venta del edificio entero. No hay tanteo ni retracto si tu vivienda se vende junto con las demás viviendas o locales que el casero tiene en el mismo inmueble, ni si distintos propietarios venden juntos a un mismo comprador todos los pisos y locales. Si en el edificio solo hay una vivienda, sí tienes el derecho (art. 25.7). El Supremo exige comprobar con rigor que la venta conjunta es real y abarca todas esas unidades (STS de 28 de noviembre de 2024, rec. 6024/2019; STS de 21 de abril de 2025, rec. 456/2022).
En octubre de 2026 un real decreto-ley cambió estas dos reglas, pero el Congreso lo derogó el 2 de octubre de 2026; esta página explica la ley vigente. Si firmaste el contrato o te notificaron la venta el 1 o el 2 de octubre de 2026, consulta tu caso.
Si no te avisaron: el retracto
El plazo de 30 días empieza cuando el comprador te notifica la venta con copia de la escritura. Pero el Supremo ha admitido que empiece antes si se prueba que ya conocías plenamente la venta y sus condiciones por otra vía, por ejemplo, por un requerimiento notarial del nuevo dueño (STS de 8 de noviembre de 2010, rec. 926/2007; STS de 17 de diciembre de 2010, rec. 793/2007). La inscripción en el Registro, por sí sola, no cuenta como notificación.
Con la demanda hay que aportar un principio de prueba de tu derecho y, cuando se exija consignar el precio, el justificante de haberlo consignado o de una caución que lo garantice (art. 266.2.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil). Antes de demandar debes intentar una negociación (art. 5 de la Ley Orgánica 1/2025); la solicitud suspende el plazo de caducidad (art. 7.1).
Son plazos de días naturales y de caducidad. Cuentan sábados, domingos, festivos y agosto, y no se interrumpen como la prescripción. Si te llega la notificación de venta o te enteras de que el piso se ha vendido, apunta la fecha ese mismo día.
Cataluña: la Administración también puede comprar
Cuando el edificio se vende entero y tú no tienes tanteo, la LAU permite que la legislación de vivienda dé un tanteo y retracto sobre la totalidad del inmueble al órgano que designe la Administración (art. 25.7). En Cataluña, los ayuntamientos pueden delimitar áreas donde la Administración tiene tanteo y retracto sobre edificios plurifamiliares y viviendas concretas, y en las zonas declaradas de mercado residencial tensionado la Generalitat puede ejercerlos (art. 15 de la Ley catalana 18/2007, en la redacción de la Ley 11/2025). Más diferencias en el alquiler según tu comunidad autónoma.
Si te llega la notificación
- Comprueba que incluye precio, forma de pago y demás condiciones esenciales.
- Pide una nota simple para ver cargas e hipotecas.
- Habla con tu banco desde el primer día: treinta días son pocos para cerrar una hipoteca.
- Comunica por escrito y de forma fehaciente, dentro del plazo, que ejerces el tanteo.
Lo práctico: si decides no comprar, tu contrato sigue. El comprador se subroga en los derechos y obligaciones del casero en los términos del art. 14 LAU: si tu casero vende el piso.
Preguntas que nos hacéis cada semana
Me ofrecieron el piso a un precio y lo han vendido más barato. ¿Qué hago?
Puedes ejercer el retracto y comprar al precio real en los 30 días naturales siguientes a que el comprador te notifique la venta con copia de la escritura (art. 25.3 LAU).
Mi contrato dice que renuncio al tanteo y retracto. ¿Lo he perdido?
La ley permite pactar esa renuncia (art. 25.8). A cambio, el casero tiene que comunicarte su intención de vender al menos treinta días antes de firmar la venta. Si no lo hizo, consulta tu caso.
Venden todo el edificio a un fondo. ¿Tengo derecho?
No, si se venden juntas todas las viviendas y locales del casero en el inmueble o todos los pisos y locales a un mismo comprador; sí, si en el edificio solo está tu vivienda (art. 25.7).
Si no compro, ¿me tengo que ir?
No. El comprador se subroga en el contrato en los términos del art. 14 LAU y tú sigues con tus plazos.
¿Vale un correo electrónico como notificación?
Solo si el contrato fija una dirección electrónica y queda constancia fehaciente del envío, la recepción y el contenido (art. 4.6 LAU).
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Continúa tu historia
→ Si tu casero vende el piso
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Marco legal: arts. 4.6, 14 y 25 de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (redacción originaria y texto vigente tras la derogación del Real Decreto-ley 26/2026) · art. 1518 del Código Civil · art. 37 de la Ley Hipotecaria · art. 266.2.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil · arts. 5 y 7.1 de la Ley Orgánica 1/2025 · art. 15 de la Ley catalana 18/2007, del derecho a la vivienda · SSTS de 8-11-2010 (rec. 926/2007), 17-12-2010 (rec. 793/2007), 28-11-2024 (rec. 6024/2019) y 21-4-2025 (rec. 456/2022) · Resolución del Congreso de 2-10-2026 (BOE-A-2026-20526). Contenido revisado por el equipo jurídico de The Juris · octubre de 2026.