⚠ Decretos de vivienda de octubre de 2026
El Real Decreto-ley 29/2026 (BOE de 7 de octubre de 2026) se aplica desde el 8 de octubre de 2026, y el Real Decreto-ley 28/2026, sobre la renovación de los contratos, desde el 15 de noviembre de 2026. Los dos están pendientes de convalidación por la Diputación Permanente del Congreso; si no se convalidan, decaen. Esto cambia respecto a lo que explica esta página:
- Si venden tu hipoteca a un fondo: para las ventas de préstamos desde el 8-10-2026, puedes oponer al fondo las mismas defensas que al banco; no se pueden vender los préstamos vencidos de deudores acogidos al Código de Buenas Prácticas, y si lo acreditas en seis meses desde la comunicación, el banco tiene que recomprarlo. Además, hasta el 31-12-2030, un fondo o una empresa gran tenedora no puede adjudicarse una vivienda en una ejecución por menos del 70 % de su valor de mercado mientras no exista el nuevo Código de Buenas Prácticas.
Todo, punto por punto, y desde cuándo se aplica cada medida →
Si no puedes pagar la hipoteca, el banco no puede ir a la ejecución en cuanto te retrasas: necesita impagos de al menos el 3 % del capital o 12 cuotas en la primera mitad del préstamo (el 7 % o 15 cuotas en la segunda) y un requerimiento previo de un mes (art. 24 de la Ley 5/2019). Ese margen sirve para buscar salida. Si estás en el umbral de exclusión, el Código de Buenas Prácticas obliga a los bancos adheridos a reestructurar tu deuda y, si no basta, a aceptar la dación en pago.
Cuánto margen tienes
| Momento del préstamo | Impago necesario para darlo por vencido | Además |
|---|---|---|
| Primera mitad de la duración | El 3 % del capital concedido o 12 cuotas mensuales | Requerimiento de pago con al menos un mes de plazo y aviso de que se reclamará todo |
| Segunda mitad | El 7 % del capital o 15 cuotas mensuales | Ídem |
La regla se aplica a préstamos de personas físicas sobre inmuebles residenciales y no admite pacto en contrario (art. 24 de la Ley 5/2019). En préstamos firmados antes del 16 de junio de 2019 se aplica igualmente, salvo que la cláusula de tu contrato te sea más favorable (disposición transitoria primera).
El Código de Buenas Prácticas
Es un sistema al que los bancos se adhieren voluntariamente, pero una vez adheridos su aplicación es obligatoria (art. 5.4 del Real Decreto-ley 6/2012). Te protege si estás en el «umbral de exclusión»:
- Ingresos de la unidad familiar no superiores a tres veces el IPREM anual de catorce pagas (cuatro o cinco veces con discapacidad, dependencia o enfermedad grave). El IPREM sigue sin actualizarse en 2026: 600 € al mes, 8.400 € al año.
- Que tu esfuerzo hipotecario se haya multiplicado por al menos 1,5 en los últimos cuatro años y la cuota supere el 50 % de tus ingresos netos (el 40 % con discapacidad).
- Que sea tu única vivienda, comprada con ese préstamo, y no tengas otros bienes con los que hacer frente a la deuda.
Las medidas van en escalera. Primero, la reestructuración: carencia de capital de cinco años, ampliación del plazo hasta cuarenta años, interés de Euríbor menos 0,10 durante la carencia y supresión de la cláusula suelo. Después, si la reestructuración no es viable porque la cuota seguiría por encima del 50 % de tus ingresos, puedes pedir una quita, que el banco puede aceptar o no. Y finalmente, la dación en pago.
La dación en pago obligatoria
El banco adherido está obligado a aceptar la entrega de la vivienda en pago de toda la deuda si la reestructuración no es viable, lo pides dentro de los 24 meses siguientes a la solicitud de reestructuración, el precio de compra de la vivienda está dentro de los límites del código (con un tope de 250.000 €), no se ha anunciado la subasta y no hay cargas posteriores a la hipoteca. La dación cancela la deuda entera y puedes quedarte dos años en la casa en alquiler, pagando el 3 % anual de lo que debías (anexo del Real Decreto-ley 6/2012). Fuera de estos casos, la dación es voluntaria: el banco puede aceptarla o no.
El código de 2022 ya está cerrado. El código temporal que se aprobó en noviembre de 2022 por la subida del Euríbor (congelación de cuota, ampliación de plazo, paso a tipo fijo) admitía solicitudes durante 36 meses: el plazo terminó el 24 de noviembre de 2025 (el 24 de mayo de 2026 en las zonas de la DANA). Hoy solo sigue vigente el código permanente.
Si no estás en el umbral
- Negociar una novación: más plazo, carencia temporal o cambio de tipo. El banco no está obligado, pero a menudo prefiere eso a una ejecución.
- Vender tú la casa antes de que haya ejecución: casi siempre obtienes más que en una subasta y cancelas la hipoteca con el precio.
- La Segunda Oportunidad con plan de pagos: conservas la vivienda, sigues pagando la hipoteca y se cancelan las demás deudas, lo que suele liberar lo necesario para pagar la cuota. Conservar la casa.
- Revisar el préstamo: cláusulas abusivas, IRPH, gastos cobrados, seguros vinculados. Lo que se recupera reduce la deuda. Qué cláusulas mirar.
Si el banco ya ha demandado
Tienes diez días para oponerte a la ejecución hipotecaria, por cláusulas abusivas, error en el saldo o extinción de la deuda, y la oposición suspende el procedimiento (art. 695 LEC). La demanda tiene que decir si la casa es tu vivienda habitual y si el banco es un gran tenedor de vivienda (art. 685.2 LEC). Un real decreto-ley de finales de septiembre de 2026 retocó esta regla, pero el Congreso lo derogó el 2 de octubre y rige la que acabamos de explicar. Si tu familia está en situación de vulnerabilidad, el lanzamiento de la vivienda habitual tras una ejecución hipotecaria está suspendido hasta el 15 de mayo de 2028 (art. 1 de la Ley 1/2013). Y si tras la subasta queda deuda, pagando el 65 % en cinco años o el 80 % en diez quedas liberado (art. 579.2 LEC). La ejecución hipotecaria, paso a paso.
Lo que hacemos: comprobamos si estás en el umbral del Código de Buenas Prácticas, preparamos la solicitud al banco y, si hace falta, la oposición a la ejecución o la Segunda Oportunidad con plan de pagos. Precios en servicios de deudas.
Preguntas que nos hacéis cada semana
¿Me pueden quitar la casa por tres cuotas sin pagar?
No. El banco necesita al menos 12 cuotas o el 3 % del capital en la primera mitad del préstamo, 15 cuotas o el 7 % en la segunda, y un requerimiento previo de un mes.
¿Cómo sé si mi banco está adherido al Código de Buenas Prácticas?
La adhesión es pública. Lo más rápido es preguntarlo por escrito al propio banco al presentar la solicitud; si dice que no, se comprueba.
¿Es mejor dejar de pagar para negociar?
No. Dejar de pagar a propósito empeora tu posición: intereses de demora, fichero de morosos y menos margen. Negocia antes del primer impago, con números.
¿La dación en pago me deja sin deudas?
La dación obligatoria del Código de Buenas Prácticas cancela toda la deuda hipotecaria. Una dación voluntaria depende de lo que firmes: exige que el documento diga expresamente que la deuda queda totalmente cancelada.
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Marco legal: art. 24 y disposición transitoria primera de la Ley 5/2019, de contratos de crédito inmobiliario · Real Decreto-ley 6/2012 (Código de Buenas Prácticas, en la redacción del Real Decreto-ley 19/2022) y su anexo · Real Decreto-ley 19/2022 · art. 1 de la Ley 1/2013 · arts. 579, 685 y 695 de la Ley de Enjuiciamiento Civil · Resolución del Congreso de 2 de octubre de 2026 (derogación del Real Decreto-ley 26/2026). Contenido revisado por el equipo jurídico de The Juris · octubre de 2026.