Puedes devolver tu hipoteca, entera o en parte, cuando quieras. En las firmadas desde el 16 de junio de 2019, el banco solo puede cobrarte una compensación si el contrato la prevé y nunca por encima de la pérdida financiera que sufra, con estos topes: en tipo variable, el 0,25 % los tres primeros años o el 0,15 % los cinco primeros (una de las dos opciones), y nada después; en tipo fijo, el 2 % los diez primeros años y el 1,5 % el resto (art. 23 de la Ley 5/2019).
Tu derecho y lo que el banco debe darte
- Puedes reembolsar en cualquier momento. El contrato puede exigir un preaviso, pero nunca de más de un mes (art. 23.1).
- Si lo pides, el banco tiene tres días hábiles para darte por escrito la información que te permita valorar la operación, con sus consecuencias cuantificadas y las hipótesis del cálculo (art. 23.2).
- Dejas de pagar los intereses y costes del tiempo que quedaba (art. 23.3).
- El seguro accesorio del que es beneficiario el banco se extingue y te devuelven la parte de prima no consumida, salvo que pidas mantenerlo con otro beneficiario (art. 23.3).
Los topes de la compensación
| Tipo de préstamo | Periodo | Tope sobre lo que amortizas |
|---|---|---|
| Variable (opción a) | Cinco primeros años | 0,15 % |
| Variable (opción b) | Tres primeros años | 0,25 % |
| Variable | Después de ese periodo | Nada |
| Fijo o tramo fijo | Diez primeros años, o desde que se aplica el tipo fijo | 2 % |
| Fijo o tramo fijo | Resto del préstamo | 1,5 % |
| Paso de variable a fijo | Tres primeros años del préstamo | 0,05 %; después, nada |
En los préstamos variables y fijos el banco solo cobra si el contrato lo prevé (art. 23.5 y 23.7), y en ningún caso más que su pérdida financiera (art. 23.4 a 23.8). Esa pérdida es la diferencia, cuando es negativa para el banco, entre el capital pendiente y el valor de mercado del préstamo, calculado con los tipos de permuta de intereses (IRS) que publica el Banco de España más un diferencial fijado en el contrato (art. 28 de la Orden EHA/2899/2011). Si al banco no le supone pérdida, no hay compensación.
Ejemplo: amortizas 30.000 € en el sexto año de una hipoteca fija firmada en 2020. El tope es el 2 %, es decir, 600 €; si la pérdida financiera calculada es menor, pagas solo esa cantidad. En una variable de 2024 con la opción del 0,25 %, amortizar 30.000 € en 2026 cuesta como máximo 75 €.
Hipotecas firmadas antes de junio de 2019
La Ley 5/2019 no se aplica a los préstamos anteriores, salvo que se hayan novado o subrogado después (disposición transitoria primera).
- Firmadas desde el 9 de diciembre de 2007 sobre una vivienda por una persona física: no cabe comisión por amortizar, pero sí una compensación por desistimiento de hasta el 0,5 % en los cinco primeros años y el 0,25 % después, o la pactada si es menor (arts. 7 y 8 de la Ley 41/2007). Además, una compensación por riesgo de tipo de interés solo si se pactó, si el periodo de revisión supera los doce meses y nunca si la cancelación le genera una ganancia al banco (art. 9).
- Firmadas antes: rige lo pactado, revisable si la cláusula es abusiva. Si cambias de banco con un préstamo variable, la comisión no pasa del 1 %, salvo que el banco pruebe un daño distinto de la simple pérdida de ganancias (art. 3 de la Ley 2/1994).
- Entre el 24 de noviembre de 2022 y el 31 de diciembre de 2024 no se devengaron estas comisiones en los préstamos variables (Real Decreto-ley 19/2022).
¿Reducir cuota o plazo?
Según el Banco de España, lo que se haya pactado decide si la amortización baja la cuota o acorta el plazo. Con el mismo tipo de interés, acortar el plazo ahorra más intereses que bajar la cuota, a cambio de seguir pagando la cuota de antes.
Ejemplo: debes 150.000 € a 20 años al 3 % fijo, con una cuota de 831,90 €. Amortizas 20.000 €. Si reduces cuota, pagarás 720,98 € al mes y te ahorrarás unos 6.620 € de intereses. Si reduces plazo, mantienes los 831,90 € y terminas en 199 meses en lugar de 240, con un ahorro de unos 14.600 € (cálculos propios, sin comisión).
Pide por escrito la información del art. 23.2 antes de pagar y comprueba la cifra de compensación. Si tu tipo está bonificado por tener seguros u otros productos, revisa qué pasa con la bonificación si los cancelas al amortizar.
Si cancelas del todo, pide el certificado de deuda cero y luego cancela la hipoteca en el Registro: no desaparece sola. Cancelar la hipoteca en el Registro.
Preguntas que nos hacéis cada semana
¿También hay comisión si amortizo una parte pequeña?
Las mismas reglas valen para la amortización total y la parcial, siempre sobre el capital que devuelves.
Mi contrato dice una comisión mayor que la de la ley.
En los préstamos sujetos a la Ley 5/2019 sus normas son imperativas: lo que supere los topes no se debe. En los anteriores, hay que mirar la Ley 41/2007 y la cláusula concreta.
¿Desde cuándo se cuentan los tres, cinco o diez años?
Desde la vigencia del contrato; en el tramo fijo, también desde que empieza a aplicarse el tipo fijo.
Si me llevo la hipoteca a otro banco, ¿pago compensación?
Tu banco cobra el préstamo de una vez, así que se aplican los mismos topes. Si el nuevo préstamo es a tipo fijo, rige el tope especial: 0,05 % los tres primeros años y nada después.
¿Qué pasa con mi seguro de vida si cancelo?
Si es un seguro accesorio del que es beneficiario el banco, se extingue y te devuelven la prima no consumida, salvo que decidas mantenerlo.
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Continúa tu historia
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→ La Ley 5/2019
→ Comisiones bancarias abusivas
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Marco legal: arts. 3 y 23 y disposición transitoria primera de la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario · arts. 7, 8 y 9 de la Ley 41/2007 · art. 3 de la Ley 2/1994 · art. 28 de la Orden EHA/2899/2011 · disposición adicional primera del Real Decreto-ley 19/2022. Contenido revisado por el equipo jurídico de The Juris · octubre de 2026.