Vender por debajo del valor de referencia del Catastro es legal y, como vendedor, en la renta declaras la ganancia con el precio que cobraste realmente. Quien paga más es el comprador, porque su ITP se calcula sobre el valor de referencia, aunque puede discutirlo. El riesgo aparece cuando el precio queda muy por debajo del de mercado, sobre todo entre familiares: Hacienda puede aplicar el valor de mercado en la renta del vendedor o sostener que parte de la operación fue un regalo.
¿Por qué el valor de referencia no coincide con mi precio?
El valor de referencia lo calcula el Catastro para cada inmueble a partir de los precios de las compraventas de la zona, con el límite del valor de mercado (disposición final 3.ª de la Ley del Catastro). Es una media: no sabe si tu piso necesita una reforma completa o tiene una terraza enorme. Por eso tu precio puede quedar por encima o por debajo. Cómo se fija y cómo se consulta lo explicamos en valor de referencia y comprobación de valores. Aquí vemos qué impuesto cambia para cada parte. El Tribunal Constitucional lo ha avalado precisamente porque admite prueba en contrario, también con periciales (STC 13/2026, de 12 de febrero).
| Quién | Impuesto | Sobre qué valor | Norma |
|---|---|---|---|
| Comprador | ITP | El valor de referencia, o el precio si es mayor | Art. 10.2 TRLITPAJD |
| Vendedor | IRPF (ganancia patrimonial) | El precio real, salvo que sea inferior al normal de mercado | Art. 35.2 LIRPF |
| Vendedor | Plusvalía municipal | Valor catastral del suelo, o la ganancia real si es menor | Arts. 104.5 y 107 TRLRHL |
| Comprador, si hay regalo encubierto | Impuesto sobre Donaciones | La parte regalada | Arts. 3.1.b y 5.b LISD |
Compré por debajo: ¿cuánto ITP pago?
Pagas el ITP sobre el valor de referencia en la fecha de la escritura, salvo que el precio sea mayor (art. 10.2). En ese caso la comunidad no puede comprobar un valor distinto (art. 46.1), pero tú sí puedes discutir el valor de referencia pidiendo la rectificación de tu autoliquidación con pruebas (art. 10.3). Cómo hacerlo, en pagué demasiado ITP al comprar.
Ejemplo calculado, con un tipo del 8 % que es solo ilustrativo (cada comunidad fija el suyo): compras por 150.000 € un piso con valor de referencia de 170.000 €. Pagas 13.600 € de ITP en vez de 12.000 €. Cuando lo vendas, tu valor de adquisición en la renta será el precio real, 150.000 €, más los gastos y tributos de la compra, incluidos esos 13.600 € (art. 35.1 LIRPF).
Vendí por debajo: ¿qué declaro en la renta?
La ganancia es la diferencia entre lo que te costó y lo que cobras (art. 34). Como valor de venta se toma el importe efectivamente cobrado, salvo que sea inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalece este (art. 35.2). La Ley del IRPF no remite al valor de referencia, así que no se aplica de forma automática. Si Hacienda quiere usar un valor de mercado más alto, tendrá que comprobarlo y motivarlo con alguno de los medios del art. 57 de la Ley General Tributaria, y podrás discutirlo.
Si la comunidad autónoma comprueba un valor más alto en el ITP del comprador y eso puede afectarte, tiene que notificártelo por separado para que puedas recurrirlo o pedir una tasación pericial contradictoria, y lo que ganes beneficia también al comprador (art. 46.2 TRLITPAJD).
¿Y la plusvalía municipal?
No depende del precio, sino del valor catastral del suelo multiplicado por un coeficiente (art. 107). Pero si demuestras que no ganaste nada, no pagas (art. 104.5), y si ganaste menos que esa cifra, pagas sobre la ganancia real (art. 107.5). Para esa comparación se toma el valor de la escritura o el comprobado por la Administración, si es mayor. Más en plusvalía municipal al vender.
¿Puede Hacienda decir que fue una donación?
No automáticamente. La regla que convertía en donación cualquier diferencia de más del 20 % entre el valor comprobado y el declarado (art. 14.7 del texto refundido del ITP) fue anulada por el Tribunal Constitucional en su sentencia 194/2000, de 19 de julio. Lo que sí puede hacer Hacienda es sostener que hubo simulación: que bajo la compraventa había, en parte, un regalo. Si lo prueba, grava lo que realmente ocurrió y exige intereses y, en su caso, sanción (art. 16 de la Ley General Tributaria). La parte regalada tributaría en el Impuesto sobre Donaciones a cargo del comprador (arts. 3.1.b y 5.b de la Ley 29/1987).
Entre padres e hijos, el riesgo es mayor. Un precio muy bajo sin explicación es el indicio típico de una donación encubierta. Si lo que quieres es ayudar a tu hijo, compara antes con una donación declarada: algunas comunidades la bonifican mucho y otras no, y en el País Vasco y Navarra rige la normativa foral. Lo vemos en donar la casa a los hijos.
Lo práctico: si vendes por debajo del valor de referencia, deja por escrito por qué: una tasación, fotos del estado del piso, presupuestos de reforma, el tiempo que estuvo anunciado y las ofertas que recibiste. Si después te piden explicaciones, es tu prueba de que ese era el precio de mercado.
Preguntas que nos hacéis cada semana
¿Me pueden multar por vender barato?
No por vender barato. Solo si Hacienda regulariza una simulación te exigiría intereses y, en su caso, una sanción (art. 16.3 LGT).
¿Puedo saber el valor antes de firmar?
Sí: el valor de referencia se consulta en la sede del Catastro, y puedes pedir a tu comunidad información previa sobre el valor del inmueble, que la vincula tres meses (art. 90 LGT).
¿Puede el comprador pactar que pague yo el ITP?
El pacto vale entre vosotros, pero ante Hacienda quien debe pagar es el comprador, cualquiera que sea lo estipulado (art. 8.a TRLITPAJD).
Soy no residente y vendo. ¿Cambia algo?
El comprador te retiene un porcentaje del precio a cuenta de tu impuesto. Mira comprador o vendedor no residente.
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Continúa tu historia
→ Pagué demasiado ITP al comprar
→ El IRPF al vender una vivienda
→ Plusvalía municipal al vender
→ Valor de referencia y comprobación de valores
→ Donar la casa a los hijos
→ Preguntar a Hacienda antes de la operación
Marco legal: arts. 8.a, 10, 14.7 y 46 del RDLeg 1/1993 (TRLITPAJD) · arts. 34, 35 y 36 de la Ley 35/2006 del IRPF · arts. 104.5 y 107 del RDLeg 2/2004 (TRLRHL) · arts. 16, 57 y 90 de la Ley 58/2003, General Tributaria · arts. 3.1.b y 5.b de la Ley 29/1987 del ISD · disposición final 3.ª del RDLeg 1/2004 (Catastro) · STC 194/2000, de 19 de julio · STC 13/2026, de 12 de febrero. Contenido revisado por el equipo jurídico de The Juris · octubre de 2026.