Puedes alquilarle tu local a tu sociedad, prestarle dinero o que ella te preste a ti, pero el precio tiene que ser el que pactarían dos desconocidos. Si tienes un 25 % o más de la sociedad, o eres su administrador, Hacienda puede corregir ese precio y cobrar la diferencia en Sociedades y en tu renta, con intereses y, según el caso, una multa. Firma el contrato, haz los cobros y pagos por banco, aplica las retenciones y guarda cómo calculaste el precio.
¿Cuándo se fija Hacienda en lo que hago con mi sociedad?
Cuando hay vínculo entre las dos partes, lo que Hacienda llama operaciones vinculadas. La ley exige que se valoren a precio de mercado, el que habrían acordado partes independientes (art. 18.1 LIS, y art. 41 de la Ley del IRPF para tu lado de la operación, que todavía cita la ley anterior pero se entiende referido al art. 18 LIS por su disposición adicional 11.ª). Hay vínculo, entre otros casos, entre la sociedad y:
- sus socios con un 25 % o más del capital;
- sus administradores, de derecho o de hecho, salvo en lo que cobran por ser administradores;
- el cónyuge y los parientes hasta el tercer grado de esos socios o administradores;
- otra sociedad en la que los mismos socios o sus familiares tengan al menos el 25 % (art. 18.2 LIS).
Le alquilo mi local: ¿qué tengo que hacer?
- Un contrato por escrito con una renta parecida a la de locales comparables de la zona. Guarda los anuncios o la valoración que usaste.
- La sociedad te retiene el 19 % del alquiler (art. 101.8 de la Ley del IRPF) y lo ingresa cada trimestre con el modelo 115.
- Tú cobras IVA: alquilar un local te convierte en empresario a efectos del IVA (art. 5.Uno.c de la Ley del IVA), así que facturas con el 21 % y presentas tus declaraciones de IVA.
- En tu renta lo declaras como rendimiento del capital inmobiliario, salvo que tengas un empleado a jornada completa para gestionar el alquiler (art. 27.2 de la Ley del IRPF). Más en impuestos del casero.
¿Y si le presto dinero, o me lo presta ella?
Si tú prestas a la sociedad, la ley presume que el préstamo lleva intereses salvo que pruebes lo contrario (art. 6.5 de la Ley del IRPF), y esos intereses deben ser los de mercado. La sociedad te retiene el 19 % (art. 101.4). Los intereses van a tu base del ahorro, pero la parte que corresponda a lo prestado por encima de tres veces los fondos propios de la sociedad, en proporción a tu participación, tributa en la base general (art. 46.a).
Si la sociedad te presta a ti sin intereses o por debajo del mercado, Hacienda puede imputarle a la sociedad el interés de mercado como ingreso y tratar la ventaja que tú obtienes como reparto de beneficios (art. 18.11.a LIS). Un préstamo sin contrato, sin plazo y sin devoluciones es más fácil de discutir: pon fecha de vencimiento y ve devolviéndolo.
¿Qué papeles necesito y cuándo tengo que declararlo?
| Obligación | Cuándo | Norma |
|---|---|---|
| Documentación del precio | No se exige si con la misma persona o entidad no pasas de 250.000 € al año a precio de mercado | Art. 18.3.d LIS; art. 13.3.d del Reglamento del IS (RIS) |
| Documentación simplificada | Si la cifra de negocios es inferior a 45 M€; las empresas de reducida dimensión no tienen que aportar comparables | Art. 18.3 LIS; art. 16.4 y 16.5 RIS |
| Declaración informativa (modelo 232) | Si con la misma persona superas 250.000 €; si las operaciones de un tipo de los llamados específicos (transmisión de negocios o de participaciones no cotizadas, operaciones sobre inmuebles o sobre intangibles) superan 100.000 € en el año; o si las operaciones del mismo tipo y método superan el 50 % de tu cifra de negocios | Art. 2 de la Orden HFP/816/2017 |
| Plazo del modelo 232 | El mes siguiente a los diez meses desde el cierre: en noviembre si cierras a 31 de diciembre | Art. 4 de la Orden HFP/816/2017 |
Ejemplo: un alquiler de 2.000 € al mes son 24.000 € al año; por sí solo no obliga a documentar ni a presentar el modelo 232, salvo que tu sociedad facture tan poco que ese alquiler supere la mitad de su cifra de negocios; lo que sí exige siempre es un precio de mercado.
¿Qué pasa si Hacienda dice que el precio no era de mercado?
Corrige el valor en la sociedad y queda obligada a aplicar esa corrección también al otro lado, en tu renta (art. 18.10 LIS). La diferencia se trata según lo que realmente es: si favorecía al socio, como reparto de beneficios; si favorecía a la sociedad, como aportación del socio (art. 18.11). Ese tratamiento no se aplica si, antes de la liquidación, devolvéis la diferencia y lo justificas (art. 18.11 LIS y art. 20 RIS).
Ejemplo calculado: cobras de tu sociedad, de la que tienes el 100 %, 3.000 € al mes por un local cuyo alquiler de mercado es de 1.800 €. El exceso son 1.200 € al mes, 14.400 € al año. Si la sociedad facturó entre 1 y 10 M€, en 2026 pierde la deducción de esos 14.400 € y paga 14.400 × 23 % = 3.312 € más, con intereses de demora (4,0625 % anual en 2026). En tu renta, esos 14.400 € dejan de ser alquiler y pasan a ser reparto de beneficios, que tributa en la base del ahorro.
Cuidado con la multa. Si Hacienda corrige el precio y no tenías la documentación que te tocaba, la sanción es del 15 % de la corrección (art. 18.13.2.º LIS); si la tenías en regla, no hay sanción de los arts. 191 a 195 LGT por esa parte (art. 18.13.3.º). Por debajo de 250.000 € no tienes que documentar, pero Hacienda puede corregir el precio igualmente, así que guarda la prueba de cómo lo fijaste. Con familia de por medio, recuerda que el vínculo llega a parientes hasta el tercer grado. En el País Vasco y Navarra rigen sus normas forales.
Lo práctico: para el local, guarda tres o cuatro anuncios de locales parecidos de la misma zona con fecha del momento en que firmaste. Si Hacienda pregunta, eso justifica el precio sin necesidad de un informe caro.
Preguntas que nos hacéis cada semana
Tengo el 20 % de la sociedad y no soy administrador. ¿Me afecta?
Por la relación socio-sociedad, no: hace falta el 25 % (art. 18.2 LIS). Sí puede haber vínculo por otra vía, por ejemplo si tu cónyuge es administrador o tiene ese porcentaje.
¿Puedo cederle el local gratis a mi sociedad?
Si hay vínculo, Hacienda puede valorar la cesión a precio de mercado (art. 18.1 LIS), y en el IRPF las cesiones de bienes se presumen retribuidas (art. 6.5 de la Ley del IRPF).
¿Qué interés le pongo al préstamo?
El que pactarían partes independientes (art. 18.1 LIS). La oferta de un banco para un préstamo parecido, en plazo y garantías, es una referencia razonable: guárdala con el contrato.
¿Puedo pedir a Hacienda que fije antes el precio?
Sí, con una propuesta de valoración previa, que puede tener efectos hasta cuatro ejercicios (art. 18.9 LIS). Para dudas concretas existe también la consulta vinculante.
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Marco legal: arts. 18 y 29 y disposiciones adicional 11.ª y transitoria 44.ª de la Ley 27/2014, del Impuesto sobre Sociedades · arts. 13, 16 y 20 del RD 634/2015 (Reglamento del IS) · arts. 6.5, 27.2, 41, 46 y 101 de la Ley 35/2006, del IRPF · art. 5 de la Ley 37/1992, del IVA · arts. 2 y 4 de la Orden HFP/816/2017 (modelo 232). Contenido revisado por el equipo jurídico de The Juris · octubre de 2026.