⚠ Decretos de vivienda de octubre de 2026
El Real Decreto-ley 29/2026 (BOE de 7 de octubre de 2026) se aplica desde el 8 de octubre de 2026, y el Real Decreto-ley 28/2026, sobre la renovación de los contratos, desde el 15 de noviembre de 2026. Los dos están pendientes de convalidación por la Diputación Permanente del Congreso; si no se convalidan, decaen. Esto cambia respecto a lo que explica esta página:
- Prórroga de hasta dos años (desde el 8-10-2026): si tu contrato estaba vigente ese día y sus cinco (o siete) años terminan antes del 31-12-2028, o acaba la prórroga anual o la tácita reconducción, puedes pedir quedarte hasta dos años más si has estado al corriente de pago los ocho meses anteriores. El casero solo puede negarse por necesidad real de la vivienda comunicada a tiempo, por acuerdo o con un contrato nuevo al menos un 5 % más barato.
- Renovación cada cinco años (desde el 15-11-2026): al acabar los cinco (o siete) años, el contrato se renueva por otros tantos salvo preaviso de seis meses del casero, que en general tendrá que pagar una indemnización de al menos doce mensualidades calculadas con el precio de referencia de la vivienda. Se aplica a vencimientos posteriores al 15-11-2026; las cartas de no renovación enviadas antes del 7-10-2026 siguen valiendo sin indemnización.
- Subidas: para las actualizaciones que toquen desde el 8-10-2026 hasta el 31-12-2027, ninguna subida si la renta supera el índice de referencia y, en los demás casos, como máximo un 2 % si no se pacta otra cosa. Y siempre con el IRAV como tope.
- Anuncios: desde el 8-10-2026, todo anuncio de alquiler tiene que incluir el índice de referencia (en zona tensionada), el límite de renta que se aplique, el código identificativo de la vivienda cuando sea obligatorio y si el casero es gran tenedor.
- Desahucios de personas vulnerables: desde el 8-10-2026 y hasta el 31-12-2030, el juez suspende el proceso si la persona es vulnerable y no tiene alternativa: siempre frente a fondos que compran vivienda o deuda para especular, y frente a otros demandantes si la Administración no ofrece vivienda (con revisión anual y un máximo de tres años). En desahucios por impago, la Administración tiene dos meses para dar vivienda o pagar la deuda y las costas. No se suspende si el casero es una persona con dos viviendas o menos. Aplica también a procesos en curso sin lanzamiento hecho, y el casero persona física es compensado por la Administración (renta, suministros y costas).
Todo, punto por punto, y desde cuándo se aplica cada medida →
Los plazos que más se discuten en el alquiler de vivienda son la duración mínima de cinco años (siete si el casero es persona jurídica), el preaviso para no prorrogar al cumplirse esos años (cuatro meses el casero y dos el inquilino), el desistimiento a partir de seis meses con treinta días de aviso, el mes tras el que la fianza no devuelta genera intereses, los treinta días naturales del tanteo y del retracto y los diez días hábiles para pagar o enervar en el desahucio. Los plazos civiles se cuentan en días naturales; los del juzgado, en días hábiles y sin agosto. Las rentas impagadas prescriben a los cinco años.
Duración, prórrogas y salida
| Plazo | Duración | Norma |
|---|---|---|
| Duración mínima | 5 años (7 si el casero es persona jurídica), con prórrogas anuales hasta alcanzarla | Art. 9.1 LAU |
| Inquilino que no sigue dentro de esos años | Aviso 30 días antes del vencimiento anual | Art. 9.1 |
| Prórroga tras los 5 o 7 años | Si nadie avisa, prórrogas anuales hasta 3 años más; preaviso de 4 meses el casero y de 2 el inquilino; durante esas prórrogas, el inquilino puede irse avisando con 1 mes antes de cada anualidad | Art. 10.1 |
| Recuperación por necesidad | Tras el primer año, aviso de 2 meses; ocupación en 3 meses o el inquilino elige en 30 días volver o cobrar | Art. 9.3 |
| Desistimiento | Pasados 6 meses, aviso de 30 días; puede pactarse una indemnización de una mensualidad por año que falte | Art. 11 |
| Prórroga extraordinaria por vulnerabilidad | Hasta 1 año, a petición del inquilino con informe de servicios sociales; obligatoria si el casero es gran tenedor | Art. 10.2 |
| Prórroga extraordinaria en zona tensionada | Hasta 3 años, por años, a petición del inquilino | Art. 10.3 |
Ejemplo: un contrato con un casero persona física que cumple cinco años el 1 de julio de 2027 se prorroga un año, y así hasta tres, salvo aviso del casero hasta el 1 de marzo de 2027 o del inquilino hasta el 1 de mayo de 2027. Detalle en duración y prórrogas.
Esta tabla recoge la ley vigente. A finales de septiembre de 2026 se aprobaron por real decreto-ley cambios en estos plazos (prórrogas de cinco o siete años, preaviso de seis meses, una prórroga extraordinaria de dos años y otros), y el Congreso los derogó el 2 de octubre de 2026. Si firmaste un contrato o enviaste un preaviso el 1 o el 2 de octubre, qué reglas le alcanzan es una cuestión dudosa que conviene consultar.
Renta, fianza, obras y venta
| Plazo | Duración | Norma |
|---|---|---|
| Pago de la renta | Primeros 7 días del mes, salvo pacto | Art. 17.2 |
| Actualización anual | Solo si se pactó, en cada aniversario; exigible desde el mes siguiente a la notificación por escrito | Art. 18 |
| Devolución de la fianza | Si pasa un mes desde la entrega de llaves sin devolverla, devenga el interés legal | Art. 36.4 |
| Reparaciones necesarias | El inquilino avisa en el plazo más breve posible; si la obra de conservación dura más de 20 días, baja la renta en proporción | Art. 21.2 y 21.3 |
| Obras de mejora del casero | Aviso con 3 meses; el inquilino puede desistir en el mes siguiente | Art. 22.2 |
| Muerte del inquilino | Notificar la subrogación en 3 meses | Art. 16.3 |
| Tanteo del inquilino | 30 días naturales desde la notificación; la notificación caduca a los 180 días | Art. 25.2 |
| Retracto del inquilino | 30 días naturales desde que el comprador le notifica la venta | Art. 25.3 |
| Local: indemnización por clientela | Pedir la renovación con 4 meses de antelación | Art. 34 |
| Local: cesión o subarriendo | Notificar en 1 mes | Art. 32.4 |
En el juzgado: desahucio
| Plazo | Duración | Norma |
|---|---|---|
| Negociación previa | Si no hay respuesta en 30 días naturales, los plazos vuelven a correr; la demanda, dentro del año | Arts. 5 y 7 de la Ley Orgánica 1/2025 |
| Requerimiento que impide la enervación | Al menos 30 días antes de demandar, sin que se pague | Art. 22.4 LEC |
| Requerimiento del juzgado | 10 días hábiles para pagar o enervar, irse u oponerse | Art. 438.5 LEC |
| Fecha del lanzamiento | Antes de 30 días desde la vista | Art. 438.6 LEC |
| Suspensión por vulnerabilidad | Hasta 2 meses (casero persona física) o 4 (persona jurídica) | Art. 441.6 LEC |
| Apelación | 20 días; el inquilino debe acreditar que está al corriente | Arts. 449.1 y 458.1 LEC |
Cómo se cuentan y si agosto es hábil
Los plazos civiles (preavisos, fianza, tanteo) empiezan al día siguiente, los de meses van de fecha a fecha y no excluyen festivos ni agosto (art. 5 del Código Civil). Los procesales excluyen sábados, domingos, festivos, del 24 de diciembre al 6 de enero y todo agosto (arts. 130.2 y 133.2 LEC y art. 183 de la Ley Orgánica del Poder Judicial). La Ley de Enjuiciamiento Civil no califica de urgente el desahucio, así que agosto no cuenta en sus plazos y las actuaciones, incluido el lanzamiento, no se hacen ese mes salvo que el juzgado habilite días por una causa urgente (art. 131 LEC).
Prescripción
La acción para cobrar rentas prescribe a los cinco años (art. 1966.2.ª del Código Civil), igual que la de otros pagos que se hacen por años o en plazos más breves (art. 1966.3.ª). La reclamación de la fianza, como acción personal sin plazo especial, también prescribe a los cinco años (art. 1964.2). La reclamación extrajudicial interrumpe la prescripción (art. 1973). Más en mi inquilino no paga y cómo recuperar la fianza.
Lo práctico: apunta la fecha del contrato, cada aniversario y el último día de cada preaviso. Comunica siempre por escrito y con constancia de la recepción, por burofax o en la dirección electrónica pactada (art. 4.6 LAU).
Preguntas que nos hacéis cada semana
¿Agosto cuenta para pagar en un desahucio?
No. Los diez días del requerimiento son hábiles y agosto es inhábil a efectos procesales (arts. 130.2 y 133.2 LEC).
¿Y para el tanteo o la fianza?
Sí: son plazos civiles y no excluyen los días inhábiles (art. 5.2 del Código Civil).
¿Con cuánta antelación tengo que avisar si quiero irme?
Para irte antes de tiempo, si llevas al menos seis meses, con treinta días (art. 11 LAU). Para no prorrogar, durante los cinco o siete primeros años, treinta días antes de cada vencimiento anual (art. 9.1); al acabar esos años, dos meses antes; y durante las prórrogas anuales siguientes, un mes antes de cada anualidad (art. 10.1).
¿Cuánto tiempo tengo para reclamar rentas que no me pagaron?
Cinco años desde que cada renta debió pagarse (art. 1966 del Código Civil).
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Continúa tu historia
→ Duración y prórrogas del contrato
→ Desahucio por impago paso a paso
→ Cómo recuperar la fianza
→ Derecho de tanteo y retracto del inquilino
→ Plazos en compraventa y comunidad
Marco legal: arts. 4.6, 9, 10, 11, 16.3, 17.2, 18, 21, 22.2, 25, 32.4, 34 y 36.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos · Resoluciones del Congreso de 2 de octubre de 2026 (BOE-A-2026-20526 y BOE-A-2026-20527) · arts. 22.4, 130, 131, 133, 438.5, 438.6, 441.6, 449.1 y 458.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil · art. 183 de la Ley Orgánica del Poder Judicial · arts. 5 y 7 de la Ley Orgánica 1/2025 · arts. 5, 1964, 1966 y 1973 del Código Civil. Contenido revisado por el equipo jurídico de The Juris · octubre de 2026.