⚠ Decretos de vivienda de octubre de 2026
El Real Decreto-ley 29/2026 (BOE de 7 de octubre de 2026) se aplica desde el 8 de octubre de 2026, y el Real Decreto-ley 28/2026, sobre la renovación de los contratos, desde el 15 de noviembre de 2026. Los dos están pendientes de convalidación por la Diputación Permanente del Congreso; si no se convalidan, decaen. Esto cambia respecto a lo que explica esta página:
- Gastos y garantías: en los contratos firmados desde el 8-10-2026, el casero no puede repercutir los impuestos de la vivienda, ni gastos de agencia o de firma, ni exigir seguro de impago; la garantía extra se limita a dos mensualidades (una en temporada). Además: reparaciones necesarias en 15 días o el inquilino puede hacerlas y descontarlas, y documento firmado del estado del piso al entregar las llaves.
Todo, punto por punto, y desde cuándo se aplica cada medida →
El casero tiene que hacer, sin subirte la renta, todas las reparaciones necesarias para que el piso siga siendo habitable, salvo las que se deban a daños que hayas causado tú (art. 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y art. 1554 del Código Civil). Tienes que avisarle cuanto antes; las reparaciones urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave puedes hacerlas tú, avisándole antes, y exigirle el importe de inmediato (art. 21.3). Si no repara lo demás, puedes reclamar en el juzgado que cumpla, con indemnización, o resolver el contrato (art. 27). La cédula de habitabilidad depende de cada comunidad; el certificado de eficiencia energética se exige en toda España.
Qué tiene que garantizar el casero
El arrendador debe entregarte la vivienda, hacer durante el contrato las reparaciones necesarias para conservarla en estado de servir y mantenerte en su uso pacífico (art. 1554 CC). La LAU lo concreta: todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad son suyas y no le permiten subir la renta (art. 21.1). Las tuyas son las pequeñas reparaciones por el desgaste del uso ordinario (art. 21.4) y los daños que causéis tú o las personas de tu casa (arts. 1563 y 1564 CC). Lo explicamos con más ejemplos en reparaciones: quién paga.
| Situación | Quién paga | Qué puedes hacer | Norma |
|---|---|---|---|
| Reparaciones necesarias para que el piso siga siendo habitable | El casero | Exigírselas por escrito; si no las hace, reclamar el cumplimiento con indemnización o resolver el contrato | Arts. 21.1 y 27 LAU |
| Reparación urgente para evitar un daño inminente o una incomodidad grave | El casero | Hacerla avisándole antes y reclamarle el importe de inmediato | Art. 21.3 LAU |
| Obra de conservación que no puede esperar | El casero | Tienes que soportarla; si dura más de 20 días, la renta baja en proporción a la parte del piso que no puedes usar | Art. 21.2 LAU |
| Obras que dejan el piso inhabitable | El casero | Suspender el contrato, sin pagar renta mientras duran, o desistir sin indemnización | Art. 26 LAU |
| Avería en un alquiler de temporada | El casero | Las mismas reglas de conservación que en la vivienda | Arts. 21 y 30 LAU |
| Desgaste ordinario o daño causado por ti | Tú | Repararlo | Arts. 21.4 LAU y 1563 CC |
Cómo reclamar paso a paso
- Avisa al casero cuanto antes y por escrito, y deja que él o sus técnicos comprueben el problema (art. 21.3 LAU). Si no avisas, respondes de los daños que cause tu negligencia (art. 1559 CC). La Audiencia de Gipuzkoa rechazó la reclamación de un inquilino que no comunicó la avería y no dejó entrar a los reparadores (SAP de 23 de junio de 2026, rec. 182/2024).
- Si no la hace, envíale un requerimiento formal que describa el problema, adjunte fotos y le pida que repare en un plazo concreto. Un burofax deja prueba de la fecha y del contenido.
- Si la avería es urgente para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, puedes encargar tú la reparación avisándole antes y exigirle de inmediato el importe (art. 21.3). Guarda facturas y fotos.
- Si aun así el problema sigue, puedes exigir el cumplimiento con indemnización o resolver el contrato (arts. 27.1 y 27.3.a LAU y 1124 CC). La Audiencia de Murcia concedió una indemnización por daño moral a una subarrendataria que vivió en un piso con deficiencias de habitabilidad no reparadas (SAP de 26 de febrero de 2026, rec. 1156/2023).
No dejes de pagar por tu cuenta. En un desahucio por falta de pago solo puedes alegar que pagaste o que puedes enervar la acción (art. 444.1 LEC); las humedades se reclaman en otro procedimiento (SAP de Madrid de 7 de enero de 2026, rec. 1857/2024). En octubre de 2026 un real decreto-ley permitió descontar de la renta las reparaciones que el casero no hiciera tras un requerimiento con presupuesto, pero el Congreso lo derogó el 2 de octubre de 2026: esta página explica la ley vigente, que no prevé ese descuento. Si hiciste ese requerimiento el 1 o el 2 de octubre de 2026, consulta antes de descontar nada.
Cédula de habitabilidad y licencia de ocupación
Qué documento acredita que una vivienda es habitable lo decide cada comunidad autónoma. En Cataluña, la cédula de habitabilidad acredita que la vivienda cumple las condiciones de calidad, y en cualquier alquiler hay que acreditarlo entregándola o poniéndola a disposición, salvo las exenciones previstas; las compañías de luz, agua y gas deben pedirla para dar de alta los suministros (art. 26 de la Ley catalana 18/2007). En la Comunitat Valenciana se exige la licencia municipal de ocupación, que deben pedir las compañías suministradoras para contratar (arts. 32 y 33 de la Ley valenciana 3/2004). En otras comunidades el documento y su exigencia cambian: certificado energético y cédula.
El certificado de eficiencia energética
Es obligatorio cuando una vivienda se alquila a un nuevo inquilino (art. 3.1.b del Real Decreto 390/2021). Al contrato se anexa una copia de la etiqueta energética y se te entrega el documento de recomendaciones de uso (art. 17.2), y el anuncio debe indicar la calificación (art. 17.3). El certificado dura como máximo diez años, o cinco si la calificación es G (art. 13). La norma no dice que su falta anule el contrato: prevé sanciones administrativas (art. 21).
Lo práctico: el día que entres, haz fotos y vídeo con fecha de todo el piso y envíalos al casero. Pide copia del certificado energético y, si vives en una comunidad que la exige, de la cédula. Al irte, haz lo mismo y pide al casero que firme por escrito el estado en que lo dejas.
Preguntas que nos hacéis cada semana
Las humedades ya estaban cuando entré. ¿Las tiene que arreglar?
Sí, si afectan a la habitabilidad: las reparaciones necesarias para conservar la vivienda habitable son del casero, salvo los daños que se deban a ti (art. 21.1 LAU).
¿Puedo pagar menos renta mientras no arregla nada?
La ley prevé rebajas concretas, como en las obras de conservación de más de 20 días (art. 21.2) o las que dejan el piso inhabitable (art. 26). Fuera de ellas, no reduzcas la renta por tu cuenta: exige la reparación y, si no la hace, reclama en el juzgado o resuelve el contrato (art. 27).
¿Me sirve un WhatsApp para avisar de la avería?
La ley te pide avisar cuanto antes, sin exigir una forma concreta (art. 21.3). Un mensaje puede servir de prueba, pero el burofax o el correo a la dirección pactada con constancia de recepción (art. 4.6 LAU) te evita discusiones.
¿Puedo hacer yo la reparación y descontarla de la renta?
Las urgentes, para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, puedes hacerlas avisando antes y exigir su importe de inmediato (art. 21.3). Para las demás, la LAU no prevé que las descuentes por tu cuenta: hazlo solo con acuerdo escrito del casero.
Te llama un abogado de alquiler
en menos de 48 horas.
Sin compromiso y sin coste. Y si hay que actuar, el precio está publicado antes de que nos llames y se paga hasta en 12 cuotas: servicios y precios de alquiler →
Un abogado te llamará en menos de 48 horas (días laborables). No compartimos tus datos con nadie. También por WhatsApp: 605 443 928
Continúa tu historia
→ Reparaciones: quién paga
→ Certificado energético y cédula
→ Cómo reclamar al casero paso a paso
→ Humedades en elementos comunes
→ Cómo recuperar la fianza
Marco legal: arts. 4.6, 21, 26, 27, 28 y 30 de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (texto vigente tras la derogación del Real Decreto-ley 26/2026) · arts. 1124, 1554, 1559, 1563 y 1564 del Código Civil · arts. 3, 13, 17 y 21 del Real Decreto 390/2021 · art. 26 de la Ley catalana 18/2007 · arts. 32 y 33 de la Ley valenciana 3/2004 · SSAP de Madrid de 7-1-2026 (rec. 1857/2024), de Murcia de 26-2-2026 (rec. 1156/2023) y de Gipuzkoa de 23-6-2026 (rec. 182/2024) · Resolución del Congreso de 2-10-2026 (BOE-A-2026-20526). Contenido revisado por el equipo jurídico de The Juris · octubre de 2026.