⚠ Decretos de vivienda de octubre de 2026
El Real Decreto-ley 29/2026 (BOE de 7 de octubre de 2026) se aplica desde el 8 de octubre de 2026, y el Real Decreto-ley 28/2026, sobre la renovación de los contratos, desde el 15 de noviembre de 2026. Los dos están pendientes de convalidación por la Diputación Permanente del Congreso; si no se convalidan, decaen. Esto cambia respecto a lo que explica esta página:
- Temporada y habitaciones: en los contratos firmados desde el 8-10-2026, la temporada exige una causa real escrita en el contrato y dura entre 31 días y 12 meses; si no, es vivienda habitual desde el primer día. Alquilar una habitación pasa a ser alquiler de vivienda y la suma de las habitaciones no puede superar el precio del piso entero. Los contratos de temporada anteriores siguen con sus reglas hasta su fecha de fin. Donde la comunidad autónoma tenga ley propia, se aplica la suya.
- Prórroga de hasta dos años (desde el 8-10-2026): si tu contrato estaba vigente ese día y sus cinco (o siete) años terminan antes del 31-12-2028, o acaba la prórroga anual o la tácita reconducción, puedes pedir quedarte hasta dos años más si has estado al corriente de pago los ocho meses anteriores. El casero solo puede negarse por necesidad real de la vivienda comunicada a tiempo, por acuerdo o con un contrato nuevo al menos un 5 % más barato.
- Renovación cada cinco años (desde el 15-11-2026): al acabar los cinco (o siete) años, el contrato se renueva por otros tantos salvo preaviso de seis meses del casero, que en general tendrá que pagar una indemnización de al menos doce mensualidades calculadas con el precio de referencia de la vivienda. Se aplica a vencimientos posteriores al 15-11-2026; las cartas de no renovación enviadas antes del 7-10-2026 siguen valiendo sin indemnización.
Todo, punto por punto, y desde cuándo se aplica cada medida →
Nuevo trabajo en otra ciudad, ruptura, un alquiler mejor: quieres irte antes de que acabe el contrato. La ley te da la salida — con manual de instrucciones: a partir de los 6 meses de contrato puedes desistir cuando quieras avisando con 30 días, y la penalización solo existe si está pactada en el contrato y con tope legal: un mes de renta por cada año que falte (la parte proporcional en periodos menores). Sin cláusula de penalización, te vas gratis. Y hay puertas de salida sin coste a cualquier edad del contrato: cuando el que incumple es el casero, la salida no se paga — se indemniza a tu favor.
El desistimiento del art. 11, en números
| Tu momento | Puedes irte | Te cuesta |
|---|---|---|
| Ya han pasado 6 meses + preaviso de 30 días | Sí, siempre | Nada, salvo penalización PACTADA: máx. 1 mes de renta por año restante (proporcional) |
| Ya han pasado 6 meses, sin cláusula de penalización en el contrato | Sí | Cero — la penalización no se presume |
| Antes de los 6 meses | Físicamente sí; jurídicamente estás incumpliendo | Riesgo: que el casero te reclame los daños de tu incumplimiento (art. 1124 CC), que los tribunales valoran caso por caso; mejor negociar la salida por escrito |
| El casero incumple (no repara, te perturba, vivienda inhabitable) | Sí, resolviendo por SU incumplimiento (art. 27) | Nada — y con derecho a daños a tu favor |
| Te notifica obras de mejora que afectan a tu vivienda (art. 22) | Sí, desistiendo en el mes siguiente al aviso de obras | Nada |
⏱ La salida perfecta, en 5 papeles
1. Burofax de desistimiento (no WhatsApp): «al amparo del art. 11 LAU comunico mi desistimiento con efectos el [fecha, ≥30 días]». 2. Sigue pagando hasta la fecha de efectos — el preaviso se paga viviendo o sin vivir. 3. Entrega de llaves con recibo firmado (o burofax ofreciéndolas si no te las recogen: el que no recoge, no puede cobrar rentas «por seguir tú dentro»). 4. Fotos y vídeo del estado del piso el último día, con fecha. 5. Lecturas de suministros y cambio/baja de titularidad. Con esos cinco, ni «abandono del inmueble» ni rentas fantasma ni fianza secuestrada.
La penalización: cuándo se paga de verdad
Solo si tu contrato la pactó expresamente, y nunca por encima del tope: quedan 2 años → máximo 2 mensualidades; quedan 8 meses → dos tercios de una mensualidad. Cláusulas que pretendan más («abonará todas las rentas hasta fin de contrato», «pierde la fianza en todo caso») exceden el art. 11 y se impugnan. Y un matiz que ahorra dinero: la fianza no es la hucha de la penalización ni de rentas — son conceptos distintos y su liquidación va aparte; el casero que «se cobra» todo de la fianza sin liquidar está en nuestra página de fianza. ¿Antes de los 6 meses? La vía inteligente es negociar: proponer tú un sustituto de inquilino solvente o una fecha que le cuadre convierte un incumplimiento en un acuerdo — por escrito, siempre.
Casos especiales que cambian el guion
Pareja que se separa: el cónyuge o conviviente puede continuar en el contrato aunque el firmante se vaya (arts. 12 y 15 LAU, y atribución del uso en el proceso de familia) — irse uno no obliga a irse los dos. Víctimas de violencia de género: la LAU no tiene una regla propia; además de los arts. 12 y 15, el juez puede atribuir el uso de la vivienda familiar en la orden de protección (art. 544 ter LECrim). Varios titulares en el contrato: el desistimiento de uno no arrastra a los demás sin consentimiento — y el que se queda debe renegociar renta con cabeza antes de aceptar cargarla entera. Alquiler de temporada o habitación: el art. 11 protege la vivienda habitual; en temporada rige lo pactado, así que ahí el contrato es el mapa entero.
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Continúa tu historia
- El día después — Fianza, aval, suministros: cierre limpio
- Tu dinero al salir — Recuperar la fianza (entera)
- Si tu contrato pide de más — Cláusulas nulas aunque las firmes
- Si el casero se pone creativo — Cómo reclamar paso a paso
Preguntas que nos hacéis cada semana
¿Los 30 días de preaviso pueden ser «2 meses» porque lo dice mi contrato?
El art. 11 fija 30 días y las cláusulas que empeoran tu posición legal en vivienda habitual son atacables (art. 6 LAU: normas imperativas salvo beneficio del inquilino). Preavisa con 30 y defiende el exceso como no puesto.
Encontré piso ya y no puedo esperar 30 días. ¿Qué pasa si me voy antes?
Lo que suele reclamarse es el equivalente al preaviso no dado (esos días de renta); la ley no lo cuantifica, así que pacta la salida por escrito. Comunica igual por burofax con la fecha real: pagar 20 días de solape es infinitamente mejor que un «abandono» sin papeles.
El casero dice que si me voy «pierdo la fianza». ¿Es así?
No: la fianza responde de daños y deudas reales al liquidar, no de tu derecho a desistir. Penalización (si pactada, con su tope) y fianza son cuentas separadas — y las dos se revisan. Esa frase suele ser el primer aviso de una fianza que habrá que pelear.
¿Puedo «ceder» mi contrato a un amigo y marcharme?
La cesión y el subarriendo exigen consentimiento escrito del arrendador (art. 8). Sin él, arriesgas la resolución. Con él, es la salida más elegante: propónselo con un candidato solvente — muchos caseros prefieren continuidad a hueco.
¿Quieres irte sin dejarte dinero ni flecos? Mándanos tu contrato y la fecha que necesitas: calculamos tu penalización exacta (si existe), redactamos el burofax y blindamos la entrega. Estudiamos tu caso sin compromiso.
Marco legal de esta página
Art. 11 LAU (desistimiento: 6 meses, preaviso 30 días, indemnización pactada de máx. 1 mensualidad por año restante y proporcional) · Art. 6 LAU (imperatividad en beneficio del arrendatario) · Art. 22 LAU (desistimiento por obras) · Art. 27 LAU (resolución por incumplimiento del arrendador) · Arts. 12 y 15 LAU (cónyuge y pareja conviviente; separación, divorcio o nulidad) · Art. 544 ter.7 LECrim (orden de protección: uso de la vivienda familiar) · Art. 8 LAU (cesión y subarriendo) · Art. 36 LAU (fianza y su liquidación). Revisado por el equipo jurídico de The Juris · octubre de 2026.